Op 1 januari 2022 is de Huisvestingsverordening Haarlem 2022 in werking getreden. Deze verordening betreft een uitbreiding én aanscherping van de regels die in Haarlem gelden met betrekking tot huisvesting, waaronder regels omtrent opkoopbescherming en het opsplitsen van woningen en het gebruik van woningen voor toeristische verhuur. In deze blog zetten wij de belangrijkste wijzigingen voor u op een rij.
De meest in het oog springende wijziging betreft de invoering van een opkoopbeschermingsregeling. Dit houdt in dat het niet meer is toegestaan om een woning met een WOZ-waarde van EUR 389.000 of lager te kopen om deze vervolgens als huurwoning aan te bieden binnen de eerste vier jaar na de aankoop van deze woning. De gemeente Haarlem beoogt hiermee starters een betere kans te geven om een woning te kopen, aangezien de nieuwe regeling het vastgoedinvesteerders vrijwel onmogelijk maakt om een woning in het lagere marktsegment te kopen om deze vervolgens aan derden commercieel te verhuren.
De nieuwe regeling omtrent opkoopbescherming gaat op 1 februari 2022 in en geldt dan voor het gehele grondgebied van de gemeente Haarlem, en niet alleen voor de Haarlemse wijken waarbij woonruimten schaars(er) zijn en dus extra bescherming behoeven. Met deze brede reikwijdte hoopt de gemeente Haarlem een zogeheten ‘waterbedeffect’ te voorkomen, waarbij vastgoedinvesteerders hun focus verleggen naar wijken binnen de gemeente waar de opkoopbescherming niet geldt.
De regels omtrent opkoopbescherming zijn gebaseerd op een aanpassing van de landelijk geldende Huisvestingsverordening 2014. Zie ook de wetswijziging van 7 juli 2021 (Stb. 2021, 425). Ook andere gemeenten dan Haarlem kunnen dus een opkoopbeschermingsregeling gaan invoeren. Zo overweegt de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld ook de invoering van een opkoopbeschermingsregeling, die eveneens in februari 2022 zou kunnen ingaan.
De nieuwe opkoopbeschermingsregeling kent meerdere uitzondering. Ook is er de nodige kritiek geuit op deze nieuwe regeling. Lees in dit verband een eerder verschenen blog op onze website over opkoopbescherming.
Voor meerdere wijken in Haarlem geldt de regel dat voor het verbouwen van een woning naar twee of meer woningen (ook wel ‘woningvormen’ genoemd) naast een omgevingsvergunning een vergunning nodig is op basis van de huisvestingsverordening. Eenzelfde vergunningsplicht geldt voor het ‘omzetten’ van een zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten, zoals het verhuren van (studenten)kamers in een traditionele gezinswoning. Voor enkele wijken geldt daarbij een zogeheten ‘time-out gebied’, waarbij de gemeente Haarlem per definitie geen vergunning verleent voor woningvormen en omzetten. Het gaat hierbij om de vooroorlogse wijken (onder meer in Haarlem Noord) met veel traditionele gezinswoningen waar volgens de gemeente Haarlem de druk op de openbare ruimte te groot is voor een uitbreiding van het aantal woningen.
In de nieuwe huisvestingsverordening van Haarlem (2022) geldt de vergunningsplicht voor woningvormen en omzetten nu voor het gehele grondgebied van de gemeente. Voor woningvormen en omzetten is in Haarlem dus altijd een vergunning op grond van de huisvestingsverordening vereist. Daarnaast is het time-out gebied behoorlijk uitgebreid. Zo is het gehele centrum van Haarlem, inclusief de Heiliglanden en de Vijfhoek, nu ook als time-out gebied bestempeld. Hierdoor wordt het in Haarlem nog lastiger om kamers te verhuren of om een woonruimte op te splitsen naar meerdere woonruimten. Zie voor een volledig overzicht van alle time-out gebieden Bijlage 1 bij de huisvestingsverordening.
De nieuwe huisvestingsverordening formuleert een nieuwe en belangrijke uitzondering op de vergunningsplicht voor woningvormen, namelijk dat een vergunning op grond van de huisvestingswet niet vereist is, indien het gaat om een gebouw in een aangewezen winkelgebied. Het gaat hierbij om de winkelgebieden in de binnenstad, de Grote Houtstraat en de Generaal Cronjéstraat. De vergunningsplicht voor woningvormen geldt in die winkelgebieden niet, indien (i) volgens het bouwplan de winkelfunctie op de begane grond behouden blijft; (ii) er niet meer dan één woning per verdieping wordt toegevoegd en (iii) het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan en het Bouwbesluit 2012.
Kortom: voor de eigenaren van woningen boven een winkelruimte in Haarlem in de hiervoor genoemde winkelgebieden bestaat er de mogelijkheid om de bestaande woonruimte te verbouwen naar meerdere woonruimten.
Woningeigenaren die een woning willen gebruiken voor bed & breakfast of voor vakantieverhuur (tot 30 nachten per kalenderjaar) dienen voortaan te beschikken over een uniek registratienummer. De wettelijke basis voor de registratieplicht is vastgelegd in de Wet Toeristische Verhuur en is nu ook expliciet in de nieuwe huisvestingsverordening van Haarlem opgenomen.
Een registratienummer kan eenvoudig verkregen worden door deze online aan te vragen bij de gemeente, die zonder verdere voorwaarden het registratienummer te verstrekken. Let echter op: met een registratienummer is het niet zonder meer toegestaan om een woning voor bed & breakfast of voor vakantieverhuur te gebruiken. Het toepasselijke bestemmingsplan kan namelijk aan dit gebruik in de weg staan. Voor vakantieverhuur geldt verder dat de verhuurder iedere keer voorafgaand aan de verhuring aan de gemeente online moet doorgeven om hoeveel nachten vakantieverhuur het gaat.
De gemeente kan hoge boetes opleggen, indien zij een overtreding constateert van de zojuist genoemde regels omtrent opkoopbescherming, woningvormen, omzetten en toeristische verhuur. De hoogte van de boete hangt af van de soort overtreding en de mate van herhaling. Zo kan voor het overtreden van de meldingsplicht bij vakantieverhuur een boete van EUR 2.500 en voor het overtreden van de opkoopbeschermingsregeling een boete van EUR 12.500 worden opgelegd. Door een boete te betalen wordt een overtreding bovendien niet ongedaan gemaakt. De gemeente kan in dat geval nog een boete opleggen, die bovendien aanzienlijk hoger zal zijn dan de boete voor de eerste overtreding.
Tegen opgelegde boetes kan bezwaar worden aangetekend en kan vervolgens beroep worden ingesteld bij de bestuursrechter. Burgers en bedrijven worden zo beschermd tegen onterecht opgelegde boetes. Bezwaar- en beroepsprocedures kunnen echter knap ingewikkeld zijn. De advocaten van het team Vastgoedrecht bij Köster Advocaten hebben ervaring met het voeren dergelijke procedures en kunnen goed inschatten wat wel of wat juist niet aangevoerd moet worden. Schakel ons dus gerust in, mocht u onverhoopt geconfronteerd raken met boetes op grond van de huisvestingsverordening.
Voorkomen is uiteraard beter dan genezen. Neem dus ook contact met ons op als u van plan bent om een woning te verhuren, te splitsen of te gebruiken voor toeristische verhuur. Wij kunnen dan voor u beoordelen of en zo ja onder welke voorwaarden dit mogelijk is. Zo helpen wij u en/of uw onderneming graag verder op weg.
