Vastgoed
Per 1 januari 2022 treedt de Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur in werking. Hoewel in deze wet – zoals de naam al doet vermoeden – ook werd voorzien in de verruiming van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur, is dat deel van de wet gesneuveld in de Eerste Kamer. In deze blog zal uitsluitend de opkoopbescherming centraal staan.
De woningmarkt is al geruime tijd onderwerp van gesprek. Ondanks dat er steeds meer woningen worden gerealiseerd, blijft het tekort groot en zal het tekort naar verwachting alleen maar toenemen. Volgens het kabinet is regulering van de woningmarkt van essentieel belang aangezien starters op het moment te weinig kans maken om in een koopwoning te wonen. De opkoopbescherming zou er voor moeten zorgen dat goedkope en middeldure woningen bij de juiste groepen in de samenleving terecht komen.
Opkoopbescherming: wat is het en hoe werkt het?
De opkoopbescherming geeft gemeenten de mogelijkheid om ervoor te kunnen zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen in aangewezen buurten niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. De gedachte is dat de koper de woning dus daadwerkelijk zelf gaat bewonen.
Gemeenten dienen zelf vooraf in hun huisvestingsverordening te bepalen welke woningen in dit segment vallen. De gemeente dient daarnaast te onderbouwen dat in een bepaald gebied opkoopbescherming geldt. De gemeenteraad moet bij de vaststelling van de huisvestingsverordening en de toelichting daarop onderbouwen dat opkoopbescherming noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. De opkoopbescherming is een beperking van het eigendomsrecht van een koper, daarom moeten gemeenten wel kunnen aantonen dat opkoopbescherming noodzakelijk is. Indien dit aangetoond kan worden, mogen woningen in de door de gemeente aangewezen gebieden voor een periode van 4 jaar na aankoop niet worden verhuurd, tenzij de gemeente daarvoor een vergunning verleent.
De nieuwe regeling voor de opkoopbescherming is tijdelijk en vervalt in beginsel op 1 januari 2025. Gedurende deze drie jaar zal er een evaluatie worden uitgevoerd naar de noodzaak en relevantie van de regeling. Indien de regeling gewenst blijkt, is het mogelijk dat de opkoopbescherming verlengd wordt.
Uitzonderingen op de beleidsvrijheid van de gemeenten
In enkele situaties zullen gemeenten de hiervoor genoemde vergunning voor verhuur van de woning verplicht moeten afgeven. De achterliggende gedachte is dat het niet in alle gevallen redelijk is de eigenaar van een koopwoning te verbieden de woning te verhuren. De vergunning zal verleend worden in de volgende situaties:
- verhuur aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad of in de tweede graad heeft met de eigenaar. Als voorbeeld de verhuur van ouders aan een van de kinderen, of zelfs grootouders die willen verhuren aan kleinkinderen;
- tijdelijke verhuur van de woning indien de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond en kan aantonen dat de verhuur slechts voor maximaal 12 maanden is;
- verhuur van woonruimte die onlosmakelijke deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
Opkoopbescherming gemeente Haarlem
In meerdere gemeenten bleek behoefte te bestaan aan een middel waarmee gereguleerd kan worden dat goedkope en middeldure woningen bij de juiste groepen in de samenleving terecht komt. Ook de gemeente Haarlem wil zich hier actief voor gaan inzetten.
Aanvankelijk wilde de gemeente Haarlem de opkoopbescherming pas per maart of april 2022 in laten gaan. De zorgen met betrekking tot de oververhitte woningmarkt waren echter dusdanig groot, dat is besloten de opkoopbescherming al per 1 januari 2022 in te laten treden. Hiermee hopen het stadsbestuur en de gemeenteraad van Haarlem starters tegemoet te komen en beleggers te weren. De opkoopbescherming zal in Haarlem betrekking hebben op woningen in de hele stad met een WOZ-waarde tot EUR 389.000. Huizen met een hogere waarde worden door de gemeente Haarlem buiten beschouwing gelaten. Tot 16 november kunnen Haarlemmers reageren op het voornemen van de gemeente Haarlem om de opkoopbescherming per 1 januari 2022 in te voeren. De commissie Ontwikkeling vergadert op 2 december over het voorstel. Op 23 december hakt de gemeenteraad de knoop door.
Consequenties voor vastgoedbeleggers in Haarlem
Indien een langer dan 6 maanden verhuurde woning na de inwerkingtreding van de wet in een wijk in Haarlem staat die wordt aangewezen als locatie waar de opkoopbescherming geldt, levert dat nog geen probleem op. De opkoopbescherming geldt slechts voor de verhuur van ná 1 januari 2022 gekochte woningen die zich in door de gemeente aangewezen gebieden bevinden. De opkoopbescherming ziet echter ook op woningen die in een aangewezen gebied staan en die minder dan zes maanden in verhuurde staat waren op het moment van eigendomsoverdracht. Daarnaast is de door de gemeente verleende vergunning persoonsgebonden. Indien een woning die onder de opkoopbescherming is gekocht met een vergunning is verhuurd, gaat de vergunning bij doorverkoop niet automatisch over op de nieuwe eigenaar van de woning. De nieuwe eigenaar moet dus zelf een nieuwe vergunning voor verhuur aanvragen.
Tot slot
De regeling met betrekking tot de opkoopbescherming beoogt toe te komen aan gelijkheid op de woningmarkt, maar heeft verstrekkende gevolgen voor woningeigenaren en beleggers. Er is dan ook veel discussie ontstaan over de invoering van de opkoopbescherming. Verschillende partijen hebben kritiek geuit op het wetsvoorstel. Het wetsvoorstel beoogt een toename van het aantal koopwoningen, maar dit zal onlosmakelijk verbonden zijn met een afname van het aantal (vrije sector) huurwoningen die daarvoor anders in de plaats zouden komen. De regeling lijkt het probleem te verschuiven van de (potentiële) kopers die niet kunnen kopen naar de (potentiële) huurders die nu niet kunnen huren. Daarnaast is het maar de vraag of de maatregelen op de lange termijn het gewenste effect zullen hebben. Woningeigenaren en beleggers kunnen immers alsnog uitwijken naar gebieden waar de opkoopbescherming niet geldt. Volgens de Nederlandse Bank en de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) is het twijfelachtig dat de opkoopbescherming een structurele oplossing kan bieden voor de schaarste op de woningmarkt.
Noodzaak en essentie van opkoopbescherming in een bepaald gebied zal daarom door de gemeente goed onderbouwd moeten worden. Gemeenten zullen dit goed in gedachten moeten houden, aangezien de kans groot is dat woningeigenaren en beleggers zich tegen de opkoopbescherming zullen verzetten.
Vragen?
Köster Advocaten heeft een deskundige vastgoed- en bestuursrecht sectie en biedt u graag juridische hulp bij mogelijke vragen of kwesties die verband houden met de nieuwe wet opkoopbescherming. Wij zullen de ontwikkelingen inzake de opkoopbescherming op de voet volgen, neem bij vragen dus gerust contact met ons op.
-
Claudia van Meurs-Janssens Advocaat Bekijk profiel
