Verhuurder, voorkom een boete wegens het ontbreken van een omzettingsvergunning

25 februari 2020 | Claudia van Meurs-Janssens

Verhuurder, voorkom een boete wegens het ontbreken van een omzettingsvergunning

“In grote steden is kamerverhuur populair. Maar gemeenten zijn om verscheidene redenen minder blij met de woningdelers. Daarom kiezen steeds meer gemeenten voor een verplichte omzettingsvergunning. Wat is die omzettingsvergunning precies? Hoe komt de verhuurder aan een omzettingsvergunning? En wat nu als de verhuurder geen omzettingsvergunning krijgt?”

 

De omzettingsvergunning: van zelfstandige naar onzelfstandige woning

De Huisvestingswet en Huisvestingsverordening

Gemeenten gebruiken de Huisvestingsverordening om regels voor de verdeling van woonruimte op te leggen. Zo is het in sommige gemeenten verboden om een woning zonder vergunning met meer dan twee volwassenen (die geen gezin vormen) te delen. Het gaat daarbij vaak om particuliere zelfstandige woningen die kamersgewijs  worden verhuurd. In een dergelijk geval van woningdelen dient de verhuurder dan een omzettingsvergunning aan te vragen. Er wordt namelijk zelfstandige woonruimte omgezet in onzelfstandige woonruimte.

De voorwaarden voor het verkrijgen van een omzettingsvergunning

Als een omzettingsvergunning nodig is, kan deze worden aangevraagd bij de gemeente. Vaak dienen daar de nodige stukken bij te worden ingediend. Let wel op: u betaalt vaak kosten voor de behandeling van de vergunningsaanvraag. Die kosten krijgt u over het algemeen niet terug bij de weigering van de vergunning. U doet er dus goed aan om eerst na te gaan of u en de woning voldoen aan de eisen om een omzettingsvergunning te verkrijgen.

Iedere gemeente bepaalt zelf of een omzettingsvergunning verplicht is en onder welke voorwaarden de omzettingsvergunning kan worden afgegeven of geweigerd. Dat gebeurt ook in de Huisvestingsverordening. Over het algemeen kunnen bijvoorbeeld de volgende eisen worden gesteld aan de verlening van een omzettingsvergunning[1]:

  • Elke bewoner staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen;
  • Elke bewoner heeft een eigen kamer die voldoet aan bepaalde brand – en bouwtechnische veiligheidseisen;
  • Er is een gemeenschappelijke woonkamer met een minimum oppervlakte;
  • Er wordt voldaan aan eisen voor geluidsisolatie;
  • Bewoners kunnen hun fietsen stallen in een stalling of rek op het eigen terrein van het gebouw;
  • Indien nodig beschikt de verhuurder over een omgevingsvergunning;
  • Er is een beheerder die aanspreekpunt is voor klachten van bewoners, omwonenden en overheden (vaak alleen bij omzetting naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten).

In sommige steden, zoals Amsterdam, geldt verder een vastgesteld quotum per wijk en de regel dat iedere huurder een eigen huurovereenkomst moet hebben.

Wat als de aangevraagde omzettingsvergunning wordt geweigerd?

Tegen het besluit waarin een omzettingsvergunning wordt geweigerd, staat bezwaar open. Dat bezwaar kunt u indienen bij hetzelfde bestuursorgaan dat het besluit heeft genomen. Dat is vaak het college van B&W. Als de omzettingsvergunning na het bezwaar nog steeds niet wordt afgegeven, staat daartegen beroep open bij de bestuursrechter. Tegen de uitspraak van de bestuursrechter kunt u  weer hoger beroep instellen  bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bijstand van een advocaat is daarbij niet verplicht, maar aan te raden is het natuurlijk wel.

De boete bij het ontbreken van een omzettingsvergunning bij kamersgewijze verhuur

Gemeenten kunnen boetes opleggen als de regels inzake woningdelen worden overtreden. Die boetes kunnen vaak niet alleen aan de verhuurder, maar ook aan de makelaar of beheerder worden opgelegd. De boetes kunnen hoog oplopen. Tegen het opleggen van een boete staan dezelfde rechtsmiddelen open als hiervoor omschreven: het bezwaar, vervolgens het beroep bij de bestuursrechter en het hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

 

Wat kan de verhuurder in zijn relatie met de huurder doen?

De verhuurder die vanwege het ontbreken van een omzettingsvergunning wordt geconfronteerd met een boete, komt in een vervelende spagaat terecht. Aan de ene kant is daar de gemeente en dreigt een boete, terwijl niet zeker is of een vergunning zal worden verleend. Misschien heeft de verhuurder zelfs al een omzettingsvergunning aangevraagd en is die vergunning geweigerd. Of heeft de verhuurder zelfs al bezwaar en beroep tegen die weigering ingediend. Aan de andere kant heeft de verhuurder te maken met huurders die huurbescherming hebben. De verhuurder kan deze huurders niet zomaar op straat zetten,  de woonruimte vervolgens aan minder personen verhuren en zo voldoen aan regels van de gemeente. De huurder van woonruimte heeft namelijk huurbescherming.

Toch staat de verhuurder niet helemaal met lege handen. Als de verhuurder geen omzettingsvergunning heeft en niet kan krijgen, kan de verhuurder de huurovereenkomst in sommige gevallen beëindigen zonder dat de verhuurder daarvoor naar de rechter moet. Dit noemt men de buitengerechtelijke ontbinding. De verhuurder stelt dan dat het niet verkrijgen van een benodigde omzettingsvergunning een gebrek is dat volledig aan het huurgenot in de weg staat. Dat wordt niet snel aangenomen. De verhuurder zal wel de nodige moeite moeten doen om de omzettingsvergunning te krijgen en kan niet zomaar genoegen nemen met een weigering van de vergunning. Bovendien is de gang naar de rechter onvermijdelijk als de huurder weigert te ontruimen, zonder vonnis wordt door de deurwaarder niet ontruimd.

 

Wat kan de verhuurder doen?

Zoals hiervoor is uitgelegd, zit de verhuurder in een lastig parket. Als een boete dreigt te worden opgelegd, is stilzitten geen optie. Voor zover dat nog niet is gebeurd, dient de verhuurder een omzettingsvergunning aan te vragen en de benodigde maatregelen te treffen om de kans op het verkrijgen van die vergunning zo groot mogelijk te maken. Wordt de vergunningsaanvraag afgewezen, dan zal de verhuurder in actie moeten komen om de vergunning alsnog te verkrijgen. Vaak zal de verhuurder in ieder geval bezwaar en beroep moeten instellen voordat de verhuurder de huurovereenkomsten met de huurders kan beëindigen. Anders zal een rechter niet snel een ontruiming toewijzen. Het bestuursrechtelijk kader over het aanvragen van de omzettingsvergunning en de procedures in bezwaar en beroep verdient een eigen blog. Wordt dus vervolgd!

Het blijft de vraag hoe ver de verhuurder moet gaan voordat een beëindiging van de huurovereenkomst(en) en een ontruimingsvordering bij de rechtbank kansrijk is. Dient de verhuurder tot de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State door te procederen om de omzettingsvergunning te verkrijgen? Dit zal onder meer afhangen van het antwoord op de vraag of de verhuurder uiteindelijk een omzettingsvergunning kan verkrijgen en daar voldoende moeite voor doet of heeft gedaan. Als de inrichting van de woning of andere omstandigheden aan de afgifte van de omzettingsvergunning in de weg staan, heeft de verhuurder een goede kans op toewijzing van een beëindigingsvordering. Anders zal de verhuurder zijn best moeten doen om de omzettingsvergunning te verkrijgen, waarbij in ieder geval bezwaar en beroep moeten worden ingesteld bij een weigering van de afgifte van de omzettingsvergunning.

 

Claudia van Meurs-Janssens
Team Vastgoed- & bestuursrecht

 

[1] Deze lijst is slechts een greep uit de door gemeenten meest voorkomende voorwaarden; gemeenten kunnen ook andere voorwaarden aan het verlenen van een omzettingsvergunning verbinden.