Home Actueel Vastgoed Hoge Raad: recht op huurkorting voor winkeliers en horecaondernemers die zijn getroffen door de coronamaatregelen.

Hoge Raad: recht op huurkorting voor winkeliers en horecaondernemers die zijn getroffen door de coronamaatregelen.

Vastgoed
28-12-21 Roos de Grave, Melissa Notkamp

We hebben er even op moeten wachten, maar de Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 antwoord gegeven op de prejudiciële vragen van de kantonrechter Roermond met betrekking tot huurkorting in de coronatijd. Procureur-Generaal Wissink had hiervoor reeds een zeer uitgebreid advies geschreven voor de Hoge Raad.

Wel sprake van onvoorziene omstandigheden, geen sprake van een gebrek

De Hoge Raad begint zijn uitspraak met beantwoording van de vraag of het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van een gehuurde 290-bedrijfsruimte als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in art. 6:258 BW die tot huurvermindering kan leiden. De beantwoording van deze vraag ziet dus niet alleen op horecagelegenheden, maar op alle bedrijfsruimten in de zin van art. 7:290 BW. Dit betekent dat de uitkomst van het arrest ook werking heeft voor de detailhandel, besteldiensten, ambachtsbedrijven en overige bedrijven die voor het publiek toegankelijk zijn en een product leveren. De beantwoording van de vraag ziet daarbij niet alleen op sluiting maar ook op andere overheidsmaatregelen – waaronder begrepen overheidshandelen zoals adviezen – in verband met de coronapandemie.  De Hoge Raad heeft overigens niet expliciet aangegeven of een en ander ook geldt voor zogeheten 230a-bedrijfsruimtes (bijvoorbeeld bioscopen, sportscholen en musea).

De Hoge Raad komt tot de conclusie dat indien de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, aangenomen moet worden dat — behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel — de hiervoor benoemde overheidsmaatregelen kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid. De huurder kan met een beroep op deze onvoorziene omstandigheid via de rechter vermindering van de huurprijs verkrijgen.

Voor huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020 zal per geval beoordeeld moeten worden of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

In tegenstelling tot de conclusie van Procureur-Generaal Wissink komt de Hoge Raad tot het oordeel dat de gevolgen van de coronacrisis geen gebrek oplevert in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.  Dit is enigszins opmerkelijk aangezien in de rechtspraak tot nu toe doorgaans wel werd geoordeeld dat er sprake was van een gebrek.

Berekening huurprijsvermindering

In lijn met de vaste rechtspraak oordeelt de Hoge Raad dat het nadeel dat door de huurder wordt ondervonden, voor zover niet gecompenseerd door de TVL, in beginsel het beste 50/50 verdeeld dient te worden over verhuurder en huurder.

Voor de berekening van de huurkorting sluit de Hoge Raad aan bij de zogeheten vastenlastenmethode die ook door Procureur-Generaal Wissink werd geadviseerd. De berekening lijkt op het eerste oog af te wijken van de formule van de Procureur-Generaal, echter de uitkomst de berekening en dus de hoogte van de huurkorting is exact hetzelfde. De Hoge Raad berekent de huurkorting als volgt:

  1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
  2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
  3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
  4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Dat geeft de volgende formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De redelijkheid en billijkheid kunnen dus wel meebrengen dat het nadeel van de huurder anders verdeeld moet worden, bijvoorbeeld wegens de financiële positie van een van de partijen.

Conclusie

De Hoge Raad schept duidelijkheid voor verhuurders en huurders over het recht op coronakorting en hoe deze korting berekend moet worden. Een aantal vragen blijven echter onbeantwoord door de Hoge Raad. Uit het arrest van de Hoge Raad volgt bijvoorbeeld niet of online omzet nog van invloed is. Ook is het niet duidelijk of bovengenoemde uitgangspunten ook gelden voor kantoorruimte. En hoe zit het met huurovereenkomsten gesloten na 15 maart 2020? Welke omstandigheden zijn dan relevant?

Kortom, de Hoge Raad geeft veel duidelijkheid maar er zal nog genoeg discussie plaatsvinden tussen huurders en verhuurders.

Vragen?

Köster Advocaten heeft een deskundige huurrecht sectie en biedt u graag juridische hulp bij mogelijke vragen of kwesties die verband houden met de toepassing en berekening van de huurkorting. Neem bij vragen gerust contact met ons op.

Deel dit artikel