Met een faillissement ontstaat een behoorlijk eenvoudige situatie om aan de huurovereenkomst een einde te maken, voor zowel de curator namens de huurder als de verhuurder. Een opzeggingsbriefje is genoeg, met een redelijke en gebruikelijke termijn, maar nooit langer dan 3 maanden.
Echter zo'n opzeggingsbriefje is niet zonder gevolgen! In de eerste plaats is van belang wie deze opzegging doet.
De curator zal in stilte er op hopen dat u als verhuurder opzegt. U hebt immers de buik meer dan vol van de niet betalende huurder. Waarom hoopt de curator hierop? Omdat indien u als verhuurder opzegt, alle gevolgkosten voor uw eigen rekening zijn.
Aan welke gevolgkosten moeten we dan denken? Bijvoorbeeld de kosten van ontruiming, de kosten van het ongedaan maken van bijvoorbeeld wijzigingen aan en in het pand. U kunt voor deze kosten dan mogelijk zelfs geen vordering indienen in het faillissement of op zijn best een concurrente vordering van voor de faillietverklaring. Dat is in meeste gevallen een groot tranendal, want tot een uitkering zal het dan niet komen.
Als de curator de huur opzegt, dan ligt het allemaal anders. Op de curator ligt dan de plicht om te ontruimen en om bepaalde situaties in het pand ongedaan te maken. Als de curator die verplichtingen niet nakomt, dan mag u als verhuurder dat doen. De kosten die u dan als verhuurder maakt, die mag u dit keer wel als boedelschuld bij de curator indienen. Dat maakt wel veel verschil. Immers als boedelschuldeiser doet u tenminste mee met de hoogste groep schuldeisers die als eerste een uitkering uit het faillissement kunnen krijgen, zelf met voorrang boven de vorderingen van de belastingdienst van voor de faillietverklaring.
In een tijd dat opvolgende huurders niet staat te trappelen en er een situatie van leegstand dreigt na het faillissement van uw huurder, dan kan het dus verstandig zijn om even te wachten met het versturen van de opzegbrief. Hoe langer de huur na faillissement doorloopt, hoe groter ook deze boedelschuld zal worden. Het zal dus bij een curator eerder kunnen gaan knagen, om toch maar de opzegbrief te sturen, ook al heeft dat voor de boedel nadelige gevolgen.
Bij een faillissement met een doorstart in uw gehuurde pand, dan liggen de kaarten weer anders. De curator zal vaak verlangen dat met de doorstartpartij als nieuwe huurder tevens moet gelden dat de boedel geacht wordt te hebben ontruimd en ongedaan te hebben gemaakt. U moet dan wel als verhuurder goed bedenken of en zo ja hoe u deze bestaande toestand zo goed mogelijk doorschuift naar de doorstartpartij, zonder dat die partij als verhuurder afhaakt..
Het blijft een kat en muis spel wie de opzegbrief voor de huur stuurt en wanneer. Onze insolventieafdeling en huurspecialisten kunnen u hierbij goed coachen.
