In Nederland werken veel arbeidsmigranten uit Midden- en Oost Europa. In 2016 waren er 371.000 arbeidsmigranten uit Midden- en Oost Europa actief in Nederland en al deze arbeidsmigranten hebben behoefte aan een (tijdelijk) onderkomen. Deze arbeidsmigranten leveren een substantiële bijdrage aan de Nederlandse economie. Zo droegen deze arbeidsmigranten in 2016 ongeveer 11 miljard euro bij aan het nationaal inkomen van Nederland. Het gaat vaak om werk waar geen of weinig Nederlandse werknemers voor te vinden zijn. Denk daarbij aan productie werk of agrarisch personeel in sectoren als de voedingsindustrie, tuinbouw en landbouw. Het belang van arbeidsmigranten zal gezien de groei van de economie en de vergrijzing alleen maar toenemen.
De arbeidsmigranten die in Nederland werken, hebben hier geen eigen huis en moeten dus gehuisvest worden. Dat gebeurt vaak in kamers of (gedeelde) woningen. Verhuurders verhuren een kamer of woning bij voorkeur tijdelijk aan arbeidsmigranten. In deze blog zal de vraag worden beantwoord of de huurrechtelijke wetgeving voldoende is ingericht op de behoefte aan flexibele huisvesting van arbeidsmigranten. Ook worden enkele tips voor de praktijk gegeven.
De huurovereenkomsten
De huisvesting van arbeidsmigranten wordt veelal verzorgd door de uitzendorganisatie of een daaraan gelieerde onderneming. Vaak huurt een uitzendorganisatie een complex met kamers om de onzelfstandige woonruimtes afzonderlijk aan arbeidsmigranten onder te verhuren. De huur wordt vervolgens ingehouden op het loon.
De huurovereenkomst tussen de arbeidsmigrant en de uitzendorganisatie wordt door partijen zelf vaak aangeduid als ‘tijdelijk’ of een ‘shortstay’ overeenkomst.
De uitzendorganisatie zal het in de meeste gevallen onwenselijk vinden als de arbeidsmigrant een beroep toekomt op huurbescherming. Het gaat vaak om tijdelijke huisvesting en het is de bedoeling van de uitzendorganisatie (en in de meeste gevallen ook van de arbeidsmigrant) dat de arbeidsmigrant bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst weer naar zijn hoofdverblijf in het vaderland vertrekt, waarna de uitzendorganisatie een nieuwe arbeidsmigrant in de woonruimte huisvest. De huurovereenkomst dient daar zoveel mogelijk op te worden ingericht. Tot 1 juli 2016 werd daarbij met name gebruik gemaakt van de huurovereenkomst voor woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW (hierna: “de huurovereenkomst voor korte duur“). Bij dit type huurovereenkomst heeft de huurder geen huurbescherming en geen huurprijsbescherming. De huurovereenkomst voor korte duur is bedoeld voor gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Sprekende voorbeelden zijn de wisselwoning, een vakantiewoning of een hotelkamer.
Of een huurovereenkomst voor korte duur is, is telkens weer afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Aannemelijk is dat het gebruik van de woonruimte naar zijn aard van korte duur is als partijen een huurovereenkomst voor korte duur hebben gesloten en als de aard van de verhuurde woonruimte een gebruik van korte duur impliceert of als de huurder ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst zélf een concreet belang heeft bij de huurovereenkomst voor korte duur. Iedere kwestie wordt echter op de feiten beoordeeld en het kan voor de verhuurder lastig voorspelbaar zijn of een beroep op huurbescherming door de huurder alsnog standhoudt, ondanks het overeenkomen van een huurovereenkomst voor korte duur. Het gebruik van de huurovereenkomst voor korte duur biedt de verhuurder geen zekerheid en de verhuurder loopt altijd een risico.
Wet Doorstroming Huurmarkt 2015
Op 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 (hierna: ‘’de WDH’’) in werking getreden. Met de inwerkingtreding van de WDH zijn de mogelijkheden van tijdelijke verhuur uitgebreid. De verhuurder zou daardoor minder op de huurovereenkomst voor korte duur aangewezen zijn. Het is echter de vraag of deze uitbreiding van betekenis is voor de huisvesting van arbeidsmigranten.
Juist omdat potentiële aanbieders van woonruimte huiverig zijn om aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd vast te zitten, moesten de mogelijkheden van tijdelijke verhuur met de WDH worden uitgebreid. Dat is onder andere gedaan door een uitbreiding van de opzeggingsgrond ‘’dringend eigen gebruik’’ voor specifieke doelgroepen. Wanneer een woning is bestemd voor een bepaalde doelgroep is het de bedoeling dat die woning na afloop van de huurovereenkomst – of wanneer de huurder niet meer tot de doelgroep behoort – ook aan die bepaalde doelgroep verhuurd blijft. Zo kende de wet al de doelgroepcontracten voor woningen voor gehandicapten, ouderen en studenten. Die groep is uitgebreid met de jongeren, promovendi en grote gezinnen. Met andere woorden: voor de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten biedt deze wijziging geen extra mogelijkheden.
De WDH heeft verder de tijdelijke huurovereenkomst geïntroduceerd. Deze tijdelijke huurovereenkomst eindigt zonder dat een opzegging vereist is. Een zelfstandige woonruimte kan op deze wijze maximaal twee jaar tijdelijk worden verhuurd, een onzelfstandige woonruimte maximaal vijf jaar. Het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst dient wel tijdig aan de huurder te worden aangezegd. Dat aanzeggen gebeurt op zijn vroegst drie maanden en op zijn laatst één maand voor het eindigen van de huurovereenkomst. Wordt er niet (tijdig) aangezegd, dan ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mét huurbescherming. Verder is het voor de huurder altijd mogelijk om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen, maar de verhuurder heeft deze mogelijkheid niet. De tijdelijke huurovereenkomst kan niet worden verlengd, ook niet binnen de termijn van twee respectievelijk vijf jaar. De verlengde huurovereenkomst geldt direct voor onbepaalde tijd.
De tijdelijke huurovereenkomst is voor de verhuurder van huisvesting aan arbeidsmigranten geen goede optie. Het komt niet veel voor dat op voorhand vaststaat voor welke termijn de tijdelijke huurovereenkomst met de arbeidsmigrant wordt aangegaan. Of de arbeidsmigrant dus zeven dagen, vier weken of drie maanden blijft, is onbekend. Bijkomend nadeel is dat de verhuurder de huurovereenkomst niet tussentijds kan opzeggen of kan verlengen zonder dat huurbescherming ontstaat. Stel dat de werkzaamheden eerder eindigen dan gepland of de uitzendovereenkomst om een andere reden eindigt, dan is de uitzendorganisatie nog steeds contractueel gebonden aan de arbeidsmigrant in diens hoedanigheid als huurder. Er kan wellicht een koppeling worden gemaakt tussen de uitzendovereenkomst en de huurovereenkomst, maar een ontbinding op grond van een tekortkoming in de nakoming loopt op grond van artikel 7:231 BW altijd via de rechter. Tot slot is de uitzendorganisatie bij deze tijdelijke huurovereenkomst ook gehouden om het eindigen van de huurovereenkomst tijdig aan te zeggen. Anders ontstaat alsnog een huurovereenkomst met huurbescherming. Dat aanzeggen is – hoewel dit niet aangetekend hoeft te gebeuren – bij een hoog verloop van huurders niet praktisch.
Conclusie
Gezien het voorgaande is de huurovereenkomst voor korte duur het beste keuze voor de huisvesting van arbeidsmigranten. De inwerkingtreding van de WDH heeft daar geen verandering in gebracht. De praktische bezwaren en in feite onwerkbare nadelen van de tijdelijke huurovereenkomst wegen bij de verhuur aan arbeidsmigranten niet op tegen de extra zekerheid die de tijdelijke huurovereenkomst brengt.
Er is voor de huisvesting van arbeidsmigranten nog steeds behoefte aan de mogelijkheid van een flexibele huurovereenkomst voor woonruimte van een (bij het aangaan daarvan) nog onzekere duur. Bij gebrek daaraan blijft de huurovereenkomst voor korte duur de best beschikbare keuze voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Dat is echter niet zonder risico. Het is van belang dat in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat sprake is van een huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur én waarom dat zo is. De considerans is daar bij uitstek geschikt voor. Benadruk daarin:
Aangezien de arbeidsmigrant de Nederlandse taal over het algemeen niet machtig is, verdient het verder de voorkeur om zowel in het Nederlands als in het Engels – of wellicht in de taal van de arbeidsmigrant – een bepaling in de huurovereenkomst op te nemen waarin de huurder wordt gewaarschuwd dat de huurovereenkomst bepalingen bevat waardoor de huurder geen beroep op huurbescherming toekomt en dat de huurder dit – hoewel de huurovereenkomst wellicht niet in zijn moedertaal is opgesteld – begrijpt en erkent. De verantwoordelijkheid voor het zorgdragen voor een vertaling en/of het inwinnen van juridisch advies kan in die bepaling ook bij de huurder worden neergelegd.
Het risico dat een beroep op huurbescherming wordt toegekend, blijft bestaan en de uitzendorganisatie/verhuurder moet zich hiervan bewust zijn. Het is mijns inziens echter goed verdedigbaar dat de huurovereenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is en dat de arbeidsmigrant geen beroep op huurbescherming toekomt. Wordt toch geoordeeld dat de arbeidsmigrant huurbescherming heeft, dan kan de verhuurder als uiterste escape nog aanvoeren dat het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Heeft u vragen? Neem contact met mij op.
