Home Actueel Vastgoed Woningdelen, kamerverhuur en de omzettingsvergunning in Amsterdam in een vogelvlucht

Woningdelen, kamerverhuur en de omzettingsvergunning in Amsterdam in een vogelvlucht

Vastgoed
23-08-18 Claudia van Meurs-Janssens

De gemeente Amsterdam heeft haar gewijzigde beleid met betrekking tot woningdelen geëvalueerd en zet nu in op een aantal maatregelen.

Een maand geleden stonden de kranten er vol mee. Zo kopte het Parool: ‘’Huiseigenaren met te veel huurders harder aangepakt’’. Op de website van AT5 prijkte de tekst: ‘’Steeds meer Amsterdammers delen een woning: moeten we daar blij mee zijn?’’. Aanleiding van deze (en meer) nieuwsberichten was de evaluatie van het gemeentelijk beleid van de Gemeente Amsterdam met betrekking tot het woningdelen. Vanaf 1 januari 2017 heeft de Gemeente Amsterdam de regels voor woningdelen namelijk veranderd. Dat gewijzigde beleid is in opdracht van de Gemeente Amsterdam geëvalueerd. De bevindingen van die evaluatie zijn in het rapport Woningdelen in Amsterdam opgenomen. Naar aanleiding van dat rapport heeft het College van B&W van de Gemeente Amsterdam een brief aan de leden van de Raadscommissie Bouwen en Wonen gestuurd. Op de conclusies van het college zal later in deze blog worden ingegaan. Duidelijk is dat de soep minder heet gegeten wordt dan hij wordt opgediend, maar dat wel oplettendheid van verhuurders wordt gevergd.

Kamergewijze verhuur in Amsterdam: zelfstandig naar onzelfstandig

In Amsterdam worden veel (vrije sector) woningen gedeeld door meerdere mensen. Dat zijn vaak studenten, starters en young professionals die samen de woning huren en de huur delen. De woonruimte wordt daardoor in feite omgezet van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Van omzetting is geen sprake als een gezin (een huishouden) in een woning woont.

In de gevallen waarin sprake is van omzetting van een zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte is een vergunning vereist. Om deze vergunning te verkrijgen, moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan:

Bij de omzetting naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten, gelden aanvullende eisen:

Er worden (nog) geen eisen gesteld aan de huurovereenkomsten die de verhuurder met de huurders sluit.

Vergunning niet vereist bij inwoning (hospitaverhuur)

De omzettingsvergunning is niet nodig bij inwoning (hospitaverhuur). Daarvan is sprake als de hoofdhuurder of eigenaar zelf ook in de woonruimte woont en een deel daarvan (onder)verhuurt aan maximaal twee andere huishoudens. Wel geldt dat de hoofdhuurder of eigenaar het exclusieve gebruiksrecht moet hebben van minimaal 50% van de woning. Daarnaast dient per (onder)huurder gemiddeld 12 vierkante meter woonruimte beschikbaar te zijn. Inwoning kan niet zomaar worden aangewend om de vergunningsplicht te omzeilen. In het beleid van de Gemeente Amsterdam staat daarover:

‘’In de gevallen dat de woning gelijktijdig wordt betrokken door meer dan twee volwassenen, is sprake van omzetting van een zelfstandige woonruimte naar een onzelfstandige woonruimte. Datzelfde geldt voor de situatie waarbij één hoofdhuurder een woning huurt en deze huur, gelet op zijn inkomen, niet alleen kan dragen. In dat geval is het immers aannemelijk dat de huurder de woning huurt om deze te delen met anderen. Te denken valt ook aan de situatie waarbij ouders een woning kopen voor hun (studerend) kind om deze met andere studenten te bewonen).’’

Conclusies evaluatie beleid woningdelen Amsterdam

Het college heeft naar aanleiding van de evaluatie van het beleid ingezet op diverse maatregelen. Zo dient volgens het college de voorlichting over de regels richting huurders en verhuurders te worden verbeterd. Ook wil het college laten onderzoeken hoe verder kan worden voorkomen dat de regels voor inwoning worden misbruikt om de vergunningsplicht te omzeilen.

Interessanter is dat het college de regels rondom de geluidsisolatie opnieuw wil bekijken. Deze regels worden als belemmerend ervaren door particuliere verhuurders en woningcorporaties. De kosten om aan de eisen van geluidsisolatie te voldoen, zijn vaak hoog. Bovendien kunnen de werkzaamheden meestal niet in bewoonde staat worden uitgevoerd. Ook is het over het algemeen moeilijk om toestemming te krijgen van de buren voor het uitvoeren van die werkzaamheden terwijl een deel van de werkzaamheden vaak vanuit de woonruimte van de buren moet worden uitgevoerd. Daarom wil het college dat wordt onderzocht of ten aanzien van de eisen van geluidsisolatie onderscheid kan worden gemaakt tussen omzetting naar 3, 4, 5 of meer kamers. Het college is in dat kader van plan om de eisen van geluidsisolatie ten aanzien van 3 onzelfstandige woonruimtes te laten vervallen.

Een ander aandachtspunt is dat het college wil onderzoeken of nadere eisen aan de huurovereenkomsten kunnen worden gesteld. Hierbij wordt onder andere gekeken naar de mogelijkheid van het verplichten van een huurovereenkomst per bewoner. Dit zou betekenen dat (als het zo ver komt) de verhuurder niet langer een woning op één huurovereenkomst als zelfstandige en geliberaliseerde woonruimte aan een groep bewoners kan verhuren. Er komen dan losse huurovereenkomsten per bewoner. Op die losse huurovereenkomsten per bewoner is bij kamergewijze verhuur het puntenstelsel voor kamers van toepassing en dat heeft (onder meer) gevolgen voor de huurprijs die verhuurders kunnen vragen.

Het is de planning dat eventuele wijzigingen in het beleid worden opgenomen in de nieuwe Huisvestingsverordening 2020. Eventuele wijzigingen worden in het voorjaar 2019 vrijgegeven voor inspraak. Wij zullen uiteraard scherp in de gaten houden wanneer inspraak mogelijk is en u direct op de hoogte stellen.

Vragen?

Verhuurt u een woning aan woningdelers en wilt u meer weten over het beleid met betrekking tot woningdelen in Amsterdam of een andere gemeente? Neem contact met mij op.

Deel dit artikel