Vastgoed
Toestemming verhuurder nodig voor veranderingen gehuurde woning of bedrijfsruimte
Het kan voorkomen dat een huurder van een woning of bedrijfsruimte (zoals horeca, een winkel of een kantoorruimte) veranderingen wil aanbrengen in het gehuurde. De huurder wil bijvoorbeeld kasten aan de muur bevestigen, een spiegel ophangen of een deur vervangen. Het kan echter ook voorkomen dat de door de huurder gewenste verandering ingrijpender is. De huurder wil een nieuwe kamer creëren door een muur te plaatsen of wil een binnenzwembad inbouwen. Mag dat allemaal zomaar? In welke gevallen mag de verhuurder dit weigeren? Ik zal in dit artikel eerst stilstaan bij de manier waarop de wet dit regelt. Daarna komt een aantal bepalingen uit de meest gebruikte modelhuurovereenkomsten van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) aan de orde.
Wanneer is volgens de wet toestemming van de verhuurder vereist voor veranderingen in gehuurde woning of bedrijfsruimte?
Op grond de wet mag de huurder zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder in beginsel geen veranderingen aanbrengen in een gehuurde woning of bedrijfsruimte. Ik schrijf in beginsel, want uitzondering geldt als de verandering bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt. De kosten moeten voor de verhuurder niet noemenswaardig zijn, want de verhuurder is degene die het risico loopt als de verandering niet ongedaan wordt gemaakt: de verhuurder moet de verandering dan verwijderen en het gehuurde herstellen.
Het feit dat de verandering zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt, betekent niet dat de huurder volledig vrij spel heeft. De bevoegdheid van de huurder wordt in dat geval beperkt op grond van het goed huurderschap. De huurder dient zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde woning of bedrijfsruimte immers als een goed huurder te gedragen. Er zijn legio van voorbeelden van eenvoudige veranderingen, die ook weer vrij eenvoudig zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, maar toch schade aan het gehuurde toebrengen (zoals in een rijksmonument), of overlast aan de omgeving bezorgen (zoals een gehorige parketvloer), en dus strijd met het goed huurderschap van artikel 7:213 BW opleveren.
Kan de verandering bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan worden gemaakt, dan is toestemming van de verhuurder vereist. De verhuurder van (uitsluitend) woonruimte is wettelijk verplicht die toestemming binnen acht weken na het verzoek te verlenen als de verandering de verhuurbaarheid van de woning niet schaadt dan wel niet leidt tot een waardedaling van de woning. Deze bepaling is voor wat betreft de buitenzijde van woonruimte van aanvullend recht. Dit betekent dat daar in een huurovereenkomst van kan worden afgeweken als het gaat om veranderingen aan de buitenzijde van een huurwoning, zoals op een balkon of in een tuin (waarover later meer).
Als de verhuurder de toestemming weigert te verlenen, kan de toestemming worden vervangen door een machtiging van de rechter. Het machtigingsverzoek wordt ingediend vóórdat de verandering is aangebracht. Wordt het machtigingsverzoek daarna ingediend, dan krijgt de huurder geen vervangende toestemming. De zonder toestemming of machtiging aangebrachte verandering levert in beginsel wanprestatie door de huurder op en de verandering dient dan ook ongedaan te worden gemaakt. Dat betekent niet altijd dat de verhuurder de huurovereenkomst vanwege die wanprestatie kan ontbinden: daarvoor moet wel sprake zijn van een serieuze en ernstige wanprestatie en dat is niet altijd het geval.
Wanneer geeft de rechter toestemming voor de verandering in de gehuurde woning of bedrijfsruimte?
De gevorderde machtiging wordt door de rechter in twee situaties zonder meer toegewezen:
- indien sprake is van een verandering die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt (art. 7:215 lid 1 BW);
- indien, ingeval van woonruimte, de voorgenomen verandering de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaadt én niet leidt tot een waardedaling van het gehuurde. Een verandering die als verbetering kan worden beschouwd, is dus toegestaan. Het moet gaan om een objectieve verbetering. Daarvan is geen sprake als de verandering in strijd is met wettelijke voorschriften, een negatieve invloed heeft op de welstand, het leefmilieu en de leefomgeving, of als gebruik wordt gemaakt van onveilige materialen. Niet elke schijnbare verbetering is toegestaan, want soms kan die verandering toch negatieve invloed hebben op de verhuurbaarheid. Sprekend voorbeeld is de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam over de door een huurder gewenste luxe keuken, waarna de woning niet meer kon gelden als een sociale huurwoning. Deze verandering werd niet toegestaan.
Buiten deze gevallen heeft de rechter beoordelingsvrijheid en staat hij de verandering slechts toe als de verandering noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder of het woongenot verhoogt en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.
Toegestane veranderingen mogen achterblijven bij einde huurovereenkomst
De huurder hoeft toegestane verandering bij het einde van de huur niet ongedaan te maken (art. 7:216 lid 2 BW). Het kan wel zo zijn dat dit anders is geregeld in de huurovereenkomst of dat de rechter voorwaarden verbindt aan zijn toestemming, zoals de plicht om de verandering bij het einde van de huurovereenkomst weg te nemen.
Veranderingen in gehuurde woning en bedrijfsruimte op grond van de ROZ-modellen
Toestemming voor veranderingen in gehuurde bedrijfsruimte
Zowel het ROZ model (2012) voor de huur van winkelruimte en horeca als het ROZ model voor de huur van kantoorruimte (2015) bevat een bepaling over door de huurder gewenste veranderingen aan de bedrijfsruimte. De twee modellen vertonen grote gelijkenissen.
Toestemming veranderingen winkelruimte en horeca: artikel 13 Algemene Bepalingen
Het uitgangspunt van het model voor winkelruimte en horeca is dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder veranderingen mag aanbrengen die voor de exploitatie van het bedrijf van de huurder nodig zijn. Dat is slechts anders indien de veranderingen de (bouwkundige) constructie en technische voorzieningen van het gehuurde betreffen. In dat geval is wel toestemming vereist. Voor veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde is altijd schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.
De huurder dient de verhuurder vooraf schriftelijk te informeren over voorgenomen veranderingen. Doet de huurder dit niet, dan staat daar een boete van € 250,- per dag op.
Voor veranderingen die de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische voorzieningen betreffen en veranderingen die niet nodig zijn voor de exploitatie van het bedrijf, is voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist. Ook dient de huurder de door de verhuurder gegeven aanwijzingen in acht te nemen.
Tot slot dient de huurder de veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de schade te herstellen en kan de huurder geen aanspraak maken op vergoeding door de verhuurder als de verandering bij het einde van de huurovereenkomst achterblijft.
Toestemming veranderingen kantoorruimte: artikel 12 Algemene Bepalingen
In het model voor kantoorruimte is het uitgangspunt ook dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder veranderingen mag aanbrengen zolang die veranderingen en toevoegingen nodig zijn voor de exploitatie van het bedrijf en niet de (bouwkundige) constructie en/of technische voorzieningen betreffen. Ook dient de huurder de verhuurder vooraf schriftelijk te informeren over veranderingen en toevoegingen en riskeert de huurder anders een boete van € 250,- per dag.
Voor veranderingen aan de buitenzijde van de gehuurde kantoorruimte is altijd schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig en dient de huurder de redelijke aanwijzingen van de verhuurder op te volgen. Anders dan in het model voor winkelruimte en horeca, bepaalt het model voor kantoorruimte dat de verhuurder de toestemming niet op onredelijke gronden zal weigeren. Ook voor veranderingen die niet de buitenzijde van het gehuurde betreffen, dient de huurder de door de verhuurder gegeven redelijke aanwijzingen op te volgen.
Ook in het model voor kantoorruimte dient de huurder de veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de schade te herstellen en komt de huurder geen aanspraak uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking toe.
Woonruimte (artikel 4 Algemene Bepalingen)
De verhuurder van woonruimte kan bepalen dat de huurder toestemming nodig heeft voor alle veranderingen aan de buitenzijde van de woning. In bijna alle huurovereenkomsten staat dan ook dat de huurder toestemming nodig heeft voor wijzigingen aan de buitenzijde van de woning. Hieronder worden tevens verstaan het erf, het balkon, de gemeenschappelijke ruimten en de tuin (tenzij het gaat om de inrichting als siertuin).
De huurder van woonruimte dient de veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst ook ongedaan te maken.
In de Algemene Bepalingen bij het woonruime model wordt verder opgesomd in welke gevallen de verhuurder geen toestemming verleent voor veranderingen aan in de gehuurde woning. Dat betekent niet dat de toestemming buiten die gevallen per definitie wel wordt verleend. Ook wordt opgesomd wanneer in ieder geval sprake is van zwaarwichtige belangen van de verhuurder, die aan toewijzing van het machtigingsverzoek in de weg kunnen staan. Overigens staat niet bij voorbaat vast dat deze zwaarwichtige belangen zonder meer stand houden in een procedure, althans dat de rechter de vordering op die grond direct afwijst. De rechter wordt daardoor immers beperkt in zijn beoordelingsruimte en dit ziet niet op veranderingen uitsluitend aan de buitenzijde van het gehuurde. Om de slagingskans te vergroten, doet de verhuurder er goed aan in de huurovereenkomst op te nemen waarom bepaalde belangen dusdanig zwaarwegend zijn dat toestemming voor veranderingen zou moeten uitblijven.
Op grond van de Algemene Bepalingen bij het woonruimte model is de verhuurder bevoegd aan zijn toestemming voorschriften voor de huurder te verbinden of daarbij een last op te leggen, met name met betrekking tot de door hem te gebruiken materialen en de kwaliteit daarvan, de toe te passen constructies en de te volgen werkwijzen. Dit geldt in het bijzonder met het oog op de mogelijkheid van en de gevolgen voor toekomstig onderhoud en veiligheid.
Vragen?
Köster Advocaten heeft een deskundige huurrecht sectie en biedt u graag juridische hulp bij mogelijke vragen of kwesties die verband houden met veranderingen in en aan gehuurde woonruimte of bedrijfsruimte. Neem bij vragen gerust contact met ons op.
-
Claudia van Meurs-Janssens Advocaat Bekijk profiel
