De inschrijving van een koopovereenkomst van een registergoed in de openbare registers, de zogeheten Vormerkung, beoogt de koper van het registergoed te beschermen tegen o.a. een tweede verkoop, beslag en faillissement van degene die verkoopt. Dat kan aan de orde zijn als de verkoper van een huis financiële verplichtingen bij andere partijen niet nakomt. Voor de koper van het huis is het van belang dat de koop door kan gaan en niet door beslag of een tweede verkoop wordt verstoord. Dit dient ook de rechtszekerheid in het handelsverkeer. De verkoop van een huis moet niet de speelbal van schuldeisers van de verkoper kunnen worden.
Maar wat heeft deze Vormerkung voor betekenis c.q. gevolg voor (andere) schuldeisers van de verkoper? Een schuldeiser van de verkoper (van bijvoorbeeld een (woon)huis) legt vaak beslag op het huis, zodat hij/zij bij verkoop daarvan mee kan delen in de opbrengst bij een overwaarde op het huis. De vraag is of dat meedelen in de overwaarde wel zo voor de hand ligt bij een Vormerkung?
Na Vormerkung (inschrijving koopovereenkomst) werkt een beslag op een huis niet! Het onroerend goed wordt gewoon overgedragen en de overwaarde wordt aan de verkoper door de notaris uitbetaald. De beslaglegger vist zo achter het net.
Is er een oplossing? Ja. De schuldeiser van de verkoper krijgt door de Vormerkung een stukje informatie waar hij/zij ook iets mee kan. Door de ingeschreven koopovereenkomst is de koper van het huis te achterhalen en ook de bij de overdracht van het huis betrokken notaris. Dat is van belang omdat de schuldeiser van de koper andere beslagmaatregelen moet nemen, die niet door de Vormerkung opzij gezet worden. De schuldeiser van de verkoper moet beslag leggen onder de koper (die moet namelijk de koopsom aan de verkoper betalen en dus ook de overwaarde) en/of de notaris (die moet een ontvangen koopsom – dus ook de overwaarde – aan de verkoper uitbetalen).
Indirect heeft de HR op 6 februari 2009 deze opening geboden en heeft de voorzieningen-rechter te Alkmaar bij vonnis van 30 juli 2009 ook rekening gehouden met dergelijke oplossingen voor schuldeisers (de beslagleggers) van de verkoper.
De hiervoor genoemde gang van zaken moet wel goed getimed worden.
