Verhuurder, kijk uit met het vervangen van de sloten bij een huurachterstand!

Met enige regelmaat word ik gebeld door verhuurders die mij vragen of zij een huurder de toegang tot het gehuurde mogen ontzeggen. De huurder betaalt de huur niet, dus waarom zou de verhuurder dan wel zijn verplichting moeten nakomen? Dat is vaak de gedachte van de verhuurder die daaraan ten grondslag ligt.

Een gedachte die op zichzelf genomen best kan worden begrepen, zeker door de leek die geen juridische achtergrond heeft. Heel verstandig is het echter niet en mijn advies is vrijwel altijd om de sloten van het gehuurde niet te vervangen (of daarbij direct een set nieuwe sleutels aan de huurder te overhandigen). Dat het zomaar weigeren van toegang tot het gehuurde aan een wanbetalende huurder niet dé oplossing is, blijkt ook uit het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 augustus 2018.

Rechtspraak over het ontzeggen van toegang bij een huurachterstand

In de zaak die aan het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd voorgelegd, betrof het de huur van een unit in een bedrijfsverzamelgebouw. De unit werd door de huurder gebruikt als autopoets- en garagebedrijf. Op enig moment is een huurachterstand ontstaan. De verhuurder heeft toen de sloten van het gehuurde veranderd. De huurder kreeg geen nieuwe sleutel en kon het gehuurde dus niet meer betreden. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de beëindiging van de huurovereenkomst, maar er stond daarna nog een aanzienlijk bedrag aan huurachterstand open.

De verhuurder heeft in een procedure (onder meer) aanspraak gemaakt op betaling van de achterstallige huur. De huurder stelde zich op het standpunt dat hij voor een groot deel van de periode waarop de huurachterstand betrekking had, geen toegang had tot het gehuurde. Volgens de huurder hoefde hij over die periode dan ook geen huur te betalen. Dit vatte de kantonrechter op als een beroep op opschorting. Dat beroep hield geen stand, omdat de huurder niet had duidelijk gemaakt dat hij was gestopt met het betalen van de huur wegens de ontzegging van de toegang. De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurder toegewezen.

Hoger beroep over opschorting verschaffen huurgenot bij een huurachterstand

De huurder is in hoger beroep gegaan tegen het vonnis van de kantonrechter. Het hof heeft ten eerste overwogen dat de verhuurder in beginsel bevoegd was om uit de huurovereenkomst volgende verplichtingen op te schorten. De huurder schoot immers al tekort in de nakoming van zijn verplichting om de huur te betalen. Dat de verhuurder bepaalde verplichtingen mocht opschorten, wil alleen niet zeggen dat de verhuurder elke verplichting mocht opschorten. Dat hangt samen met het karakter van de opschorting. Het hof legt in het arrest uit dat opschorting leidt tot uitstel en niet tot afstel. Opschorting kan worden gebruikt om een partij te prikkelen om een verplichting na te komen. Dat betekent dus dat de verplichting die wordt opgeschort, in de meeste gevallen het betalen van een factuur, op enig moment óók weer moet worden nagekomen. En dat is nu net iets wat met de opschorting van een voortdurende verplichting, zoals het verschaffen van toegang tot het gehuurde, niet kan. Die toegang kan niet met terugwerkende kracht weer aan de huurder worden verschaft. De maanden niet genoten toegang tot het gehuurde, worden niet ongedaan gemaakt. Volgens het hof kwam het ontzeggen van de toegang in feite neer op een eenzijdig (tijdelijk) stopzetten van de huurovereenkomst zonder dat sprake was van ontbinding of opzegging. Daar bestond geen rechtsgeldige grond voor.

Dat de huurder niet heeft aangegeven dat hij de huur niet meer betaalde vanwege de ontzegging van de toegang tot het gehuurde, maakt het voorgaande volgens het hof niet anders. De stelling van de huurder dat hij vanaf de ontzegging van de toegang geen huur meer hoefde te betalen, vatte het hof op als een beroep op een opschortingsbevoegdheid. Er bestonden geen omstandigheden die er aanleiding toe gaven dat de huurder pas mocht opschorten nadat hij de verhuurder daarover had geïnformeerd.  Hoewel uitstel bij opschorting in beginsel niet leidt tot afstel, oordeelde het hof dat de huurder niet meer gehouden was om alsnog de huur over de periode waarin de toegang hem werd ontzegd te voldoen. Nakoming door de verhuurder was immers ook niet meer mogelijk. Het hof oordeelde dat de huurder alleen de achterstallige huur tot het moment dat hem de toegang tot het gehuurde werd ontzegd hoefde te voldoen.

Vragen over maatregelen bij een huurachterstand?

De wijze les die een verhuurder uit dit arrest kan trekken, is kort en simpel: verander niet zomaar de sloten van het gehuurde vanwege een huurachterstand. Dat mag alleen als er bijzondere omstandigheden zijn en het bestaan daarvan wordt niet snel aangenomen. Vragen over welke maatregelen u wel kunt treffen bij een huurachterstand? Neem contact met mij op.

• 
  Claudia van Meurs-Janssens Advocaat Bekijk profiel