Tegemoetkoming bij beëindiging huurovereenkomst in verhuis- en inrichtingskosten

Inleiding

Op grond van de wet kan de rechter die de beëindigingsvordering toewijst de verhuurder verplichten om aan de huurder of aan de onderverhuurder aan wie bevoegd is onderverhuurd, een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten te betalen. De wet spreekt over een tegemoetkoming, hiermee is uitdrukkelijk bedoeld dat de wet niet dwingt tot een volledige kostenvergoeding. 

 

Zo kan de rechter rekening houden met de staat waarin de inrichting verkeert en met reeds gedane afschrijvingen. Huurder moet de kosten aannemelijk maken. Van groot belang is dat de huurder een zo gedetailleerd mogelijke  begroting van de kosten overlegt. Voordat de rechter een definitieve beslissing neemt moet hij zijn voornemen tot toekenning van een tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten aan partijen bekend maken, en een termijn stellen waarbinnen de verhuurder de beëindigingsvordering nog kan intrekken.

 

In een zaak die speelde voor het Gerechtshof Amsterdam in 2010 was er sprake van een beëindiging van een huurovereenkomst winkelbedrijfsruimte (schoenenzaak) aan de Kalverstraat te Amsterdam. De huurder had  de winkelruimte  ruim 20 jaar in gebruik gehad. Na de ontruiming van het gehuurde heeft de (gewezen) huurder de schoenen winkel die hij in het (ontruimde) gehuurde exploiteerde, verhuisd naar een ander pand aan de Kalverstraat te Amsterdam. In verband met deze verhuizing heeft de gewezen huurder een begroting opgesteld van de kosten die zij heeft gemaakt voor de verhuizing en de inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte. In totaal vorderde de gewezen huurder een bedrag van € 379.931,32.

 

Als verhuiskosten (totaal € 218.800) had de gewezen huurder de navolgende kostenposten opgevoerd:

Aan inrichtingskosten had de gewezen huurder een bedrag ad € 161.131,- opgevoerd.

 

Beoordeling door het Hof Amsterdam 

Het Hof is begonnen met de vraag of de door de gewezen huurder opgesomde kostenposten naar hun aard tot de in de wet (art. 7:297 BW) bedoelde verhuis-en inrichtingskosten kunnen worden gerekend.

 

Verhuiskosten

Het Hof oordeelde dat de kosten posten courtage; verhuizing camerasysteem; dubbele huurlasten (één maand waartegen verhuurder geen bezwaar had gemaakt); en verhuiskosten eigen personeel vallen onder het bereik van art. 7:297 BW. 

 

Ten aanzien van de kostenpost “overnamesom” merkte het Hof op dat deze kostenpost in een te ver verwijderd verband zou staan met de verhuizing om deze te rekenen tot de in art. 7:297 BW bedoelde kosten. Volgens het Hof mocht het zo zijn dat de huurder haar schoenenwinkel op een gelijkwaardige locatie wenste voort te zetten, maar betekende  dit niet zonder meer dat zij de kosten die zij heeft gemaakt om het pand waarop zij haar oog had laten vallen leeg te krijgen, voor rekening van verhuurder kon brengen. Hetzelfde gold voor de kostenpost “margederving”, zij stond in een te ver verwijderd verband met de verhuizing. Met betrekking tot de kostenpost “reclamekosten” had huurder volgens het Hof nagelaten voldoende aan te tonen dat deze kosten ook daadwerkelijk gemaakt waren.

 

Inrichtingskosten

Voor wat betreft de door huurder  begrote inrichtingskosten heeft het Hof relevant geacht dat de nieuwe en oude winkel niet op één lijn te stellen waren, nu de vloeroppervlakten van beide ruimten verschillend waren.  Ook meende het Hof dat met betrekking tot de inventaris een aftrek nieuw voor oud op zijn plaats was (een deel van de inventaris stamde uit 2005). Tot slot oordeelde het Hof dat relevant was dat de nieuwe winkel een hoge huurprijs kende, passend bij de locatie aan de Kalverstraat en derhalve vergelijkbaar met de oude situatie. Volgens het Hof paste daarbij de gewezen huurder te gunnen te kiezen voor een relatief kostbare inrichting. 

 

Vaststelling  omvang  tegemoetkoming

Het Hof heeft allereerst gesteld dat met de tegemoetkoming in de zin van art. 7:297 BW geen volledige schadeloosstelling bedoeld is. Volgens het Hof behoort de beëindiging van de huurovereenkomst in beginsel tot het bedrijfsrisico van huurder. Verder achtte het Hof onder meer van belang dat huurder de winkelruimte  ruim 20 jaar in gebruik had gehad. Het Hof heeft met inachtneming van het voorgaande de tegemoetkoming vastgesteld op een bedrag van € 100.000.

 

Vergoeding van goodwill en ander voordeel

Opgemerkt zij dat onder de tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten in de zin van voornoemd wetsartikel, niet valt een vergoeding voor goodwill of ongerechtvaardigde  verrijking. Om aanspraak te kunnen maken op een vergoeding voor goodwill en ander voordeel bij het einde van de huur, kan de huurder ( respectievelijk de onderhuurder) zich onder bepaalde omstandigheden op een ander wetsartikel (te weten art. 7:308 BW) beroepen.  

 

Dit artikel ziet op de situatie dat de verhuurder nadat de huurovereenkomst ten gevolge van zijn opzegging is geëindigd, voordeel geniet omdat in de bedrijfsruimte vervolgens een bedrijf wordt uitgeoefend dat gelijksoortig is aan het voorheen door de huurder (of de onderhuurder aan wie bevoegdelijk was onder verhuurd) uitgeoefende bedrijf. Deze vordering kan pas worden ingesteld nadat de beëindiging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden, en dus niet zoals de hiervoor omschreven vordering, ten tijde van de beëindigingsprocedure . Eerst na het einde van de huurovereenkomst kan immers pas komen vast te staan of de (gewezen) verhuurder daadwerkelijk voordeel geniet en zo ja, in welke mate.