Veel buitensportverenigingen maken, naast het gebruik van omliggende sportvelden, gebruik van een sportaccommodatie (clubhuis, kantine, kleedkamers). Veel sportaccommodaties zijn gebouwd op grond van de gemeente zonder dat er (formeel) iets is vastgelegd tussen de gemeente en de sportvereniging. Op grond van de zogenoemde ‘natrekkingsregel’ is de gemeente in die gevallen juridisch eigenaar geworden van de betreffende sportaccommodaties. Het blijkt dat veel sportverenigingen hiervan niet op de hoogte zijn.
Het is daarom voor elke vereniging van belang na te gaan op grond van welk recht zij de sportvelden of de sportaccommodatie gebruikt en, als er niets is vastgelegd, zich af te vragen of en op welke manier dit geregeld zou moeten worden. Dit is met name van belang wanneer een sportvereniging wordt geconfronteerd met plannen van de gemeente tot verplaatsing van de accommodatie.
Als we de rechtspositie van een sportvereniging nader bekijken, komen -kort gezegd- de volgende (gebruik)situaties het meest voor:
1) De sportvereniging heeft het recht van eigendom (inclusief grond);
2) De sportvereniging heeft een recht van erfpacht, waarin ook de toegestane opstallen (clubhuizen e.d.) zijn geregeld;
3) De sportvereniging heeft alleen een recht van opstal;
4) De sportvereniging heeft een (langdurig) huurcontract met (een stichting van) de gemeente, al dan niet gecombineerd met een afhankelijk recht van opstal;
5) De sportvereniging heeft een gebruiksovereenkomst.
Eigendom
Dit is het meest sterke recht dat een sportvereniging kan hebben. Mocht de gemeente de grond van de sportvereniging nodig hebben, dan zal zij de grond (en de sportaccommodatie) moeten kopen van de vereniging. De vereniging doet er goed aan daar onafhankelijke externe deskundigen bij te betrekken (taxateur etc.) om de waarde van de grond en de opstallen vast te stellen.
Erfpacht
Wanneer er sprake is van erfpacht, speelt de inhoud van de erfpachtovereenkomst een belangrijke rol. Vaak is in deze overeenkomst een regeling opgenomen met betrekking tot de opstallen (de sportaccommodatie). Veelal zal de gemeente, naast een standaard bepaling dat een wijziging van het bestemmingsplan een grond is voor opzegging van de erfpacht, een bepaling hebben opgenomen over vergoeding voor de waarde van de opstal na beëindiging en opzegging van de erfpachtovereenkomst.
Opstalrecht
Het recht van opstal is een zakelijk recht (dat tegenover iedereen kan worden gehandhaafd) om boven, op of in de grond van een ander (vaak de gemeente) gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Door het recht van opstal wordt de zogenoemde ‘natrekkingsregel’ doorbroken. Degene met het opstalrecht wordt eigenaar van de opstal (de sportaccommodatie), maar geen eigenaar van de grond. Om de opstal vervolgens te kunnen gebruiken, heeft de vereniging ook een gebruiksrecht nodig met betrekking tot de grond. Dit gebruik kan gebaseerd zijn op een afzonderlijk beperkt recht (zoals het hiervoor genoemde erfpacht) maar kan ook afgeleid zijn van een persoonlijk recht (bijvoorbeeld huur, zie hierna). Net als bij het recht van erfpacht is het raadzaam bij het vestigen van het opstalrecht een afkoopsom/schadeloosstelling overeen te komen in het geval de sportaccommodatie verlaten moet worden.
Huurafhankelijk recht van opstal (Harvo)
Het komt vaak voor dat een sportvereniging een opstalrecht heeft voor de sportaccommodatie en dat dit recht van opstal vervolgens afhankelijk is van het huren van de ondergrond en de omliggende sportvelden van de gemeente. De bevoegdheden van de sportvereniging ten aanzien van de sportaccommodatie vloeien in dit geval voort uit de huurverhouding. Dit houdt in dat wanneer de huurperiode afloopt het opstalrecht eveneens eindigt en de vereniging vanaf dat moment in principe geen recht meer heeft de sportaccommodatie (en de sportvelden) langer te gebruiken. Het spreekt voor zich dat met het oog op zekerheid en continuïteit de vereniging gebaat is bij een langlopende huurovereenkomst alsmede bij een afkoop/ schadeloosstellingbepaling in diezelfde huurovereenkomst. Het is ook mogelijk dat de vereniging voor een deel van de accommodatie een opstalrecht verkrijgt en dat een deel van de accommodatie (vaak de kleedkamers) in eigendom bij de gemeente is/blijft, welke deel vervolgens weer aan de vereniging wordt verhuurd. Bij deze constructie is sprake van ‘gelegenheid geven tot sportbeoefening’ door de gemeente en dit levert de gemeente bepaalde fiscale voordelen op omdat er sprake is van zogenoemde ‘belaste verhuur’. Ik ga daar hier niet verder op in, maar stip het aan omdat het wellicht een rol kan spelen in een eventueel onderhandelingsproces met de gemeente.
Gebruiksovereenkomst
De gebruiksovereenkomst is een vorm om afspraken met betrekking tot het gebruiksrecht van een sportvereniging nader vast te leggen. Een vereniging die de sportaccommodatie en/of de velden gebruikt zonder dat daarvoor enige vergoeding aan de gemeente is verschuldigd, heeft in principe een zwakke rechtspositie. De gemeente kan (afhankelijk van de omstandigheden van het geval) de accommodatie opeisen voor eigen gebruik.
Aandachtspunten
Welke van bovengenoemde constructies verdient nu de voorkeur wanneer er (nog) niets is geregeld? Het antwoord daarop is niet eenduidig te geven. Een sportvereniging dient zich in ieder geval te realiseren dat wanneer de vereniging zelf eigenaar is van de accommodatie (bijvoorbeeld door middel van het vestigen van een opstalrecht), zij ook verantwoordelijk is voor de accommodatie (denk daarbij aan het beheer, schoonmaak, onderhoud, wettelijke vereisten ten aanzien van bijvoorbeeld legionella etc.). Wanneer het eigendom van de accommodatie bij de gemeente blijft, is de gemeente daarvoor verantwoordelijk. Daarnaast zullen afspraken moeten worden gemaakt over het gebruik van de grond. De zogenoemde ‘Harvo’ constructie lijkt aantrekkelijk, maar houdt daarbij in gedachten dat het opstalrecht aan een lang lopende huurovereenkomst wordt gekoppeld. En wat als de verhuurder een derde partij (bijvoorbeeld een stichting) is? Heeft dat gevolgen voor de rechtspositie van een sportvereniging? Het antwoord en de beste oplossing zullen per concreet geval verschillen. Om die reden is het voor elke sportvereniging van belang advies in te winnen alvorens zij een eventueel onderhandelingsproces ingaat en (nieuwe) afspraken maakt en vastlegt met de gemeente.
