Home Actueel Vastgoed Rechtbank Haarlem: internationale basisschool geen recht op ontruimingsbescherming

Rechtbank Haarlem: internationale basisschool geen recht op ontruimingsbescherming

Vastgoed
21-03-22 Claudia van Meurs-Janssens

De Rechtbank Haarlem heeft geoordeeld dat een in Hoofddorp gevestigde internationale basisschool geen recht heeft op verlenging van de ontruimingsbescherming na het eindigen van de huurovereenkomst. Voordat ik op deze uitspraak in ga, zal ik eerst stil staan bij de ontruimingsbescherming en uitleggen hoe dit werkt na het eindigen van de huurovereenkomst.

De ontruimingsbescherming na het eindigen van een huurovereenkomst

Huurders van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte, zoals in dit geval bijvoorbeeld een school, hebben geen huurbescherming. Anders dan bij de huur van detailhandel en horeca kan de huurovereenkomst van dit type bedrijfsruimte worden opgezegd zonder dat daar een wettelijke opzeggingsgrond voor vereist is en zonder dat de rechter – als de huurder niet met de opzegging instemt – over de opzegging van de huurovereenkomst moet oordelen.

De huurder van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte heeft dus geen huurbescherming, maar deze huurder heeft wel ontruimingsbescherming. Dat betekent de huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet meteen hoeft te ontruimen. De initiële termijn van die ontruimingsbescherming bedraagt twee maanden. Die termijn van twee maanden begint te lopen op de dag waartegen de ontruiming is aangezegd. Verhuurders opgelet, want de aanzegging van de ontruiming is iets anders dan de opzegging van de huurovereenkomst. Vaak worden deze twee zaken wel gecombineerd in één en dezelfde brief. De datum waartegen de ontruiming wordt aangezegd kan overigens niet voor de einddatum van de huurovereenkomst liggen.

De huurder heeft de ontruimingsbescherming alleen bij een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Er is geen ontruimingsbescherming als:

Wat als de verhuurder de ontruiming vergeet aan te zeggen?

Als de verhuurder is vergeten de ontruiming aan te zeggen, is het voor de verhuurder van belang dat dit zo snel mogelijk alsnog gebeurt. De aanzegging is niet aan termijnen gebonden, maar kan er wel voor zorgen dat de ontruimingsbescherming van de huurder langer voortduurt. Als de verhuurder de ontruiming niet aanzegt, gaat de eerste termijn van de ontruimingsbescherming namelijk niet lopen en kan de huurder het gebruik van het gehuurde ongestoord voortzetten zonder dat de verhuurder daar iets tegen kan doen.

Voorbeeld

De huurovereenkomst van een school eindigt per 1 september 2022. De verhuurder heeft de huurovereenkomst tegen die datum opgezegd en direct de ontruiming aangezegd. De termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden loopt vanaf 1 september 2022 tot en met 31 oktober 2022.

Stel dat de verhuurder is vergeten de ontruiming aan te zeggen en dit alsnog doet tegen 16 september 2022. De termijn van ontruimingsbescherming loopt in dat geval vanaf 16 september 2022 tot en met 15 november 2022.

De huurder kan gedurende de periode van twee maanden ontruimingsbescherming een verzoek bij de kantonrechter indienen om de ontruimingsbescherming te verlengen. De ontruimingsbescherming kan op dat verzoek tot maximaal een jaar na de einddatum van de huurovereenkomst worden verlengd.

Beoordeling van het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming

Er vindt een belangenafweging plaats tussen de belangen van de verhuurder enerzijds en van de huurder anderzijds. Als de belangen van de huurder bij het verlengen van de ontruimingsbescherming zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder bij ontruiming, wordt het verzoek van de huurder toegewezen. Wegen de belangen van de verhuurder zwaarder, dan wijst de rechter het verzoek af.

Als de ontruimingsbescherming is verlengd, kan de huurder nog tweemaal om verlenging van de ontruimingsbescherming verzoeken. Er worden echter steeds zwaardere eisen aan de belangen van de huurder gesteld. In de praktijk zie ik over het algemeen dat een eerste verzoek wordt toegewezen, een tweede verzoek minder vaak en een derde verzoek vrijwel nooit.

De belangenafweging is niet het enige waarop een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming kan stranden. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming wordt verder afgewezen als:

Rechter Haarlem wijst verzoek verlenging ontruimingsbescherming af

De internationale basisschool heeft in de procedure aangevoerd dat er een groot belang was bij verlenging van de ontruimingsbescherming.  Ontruiming zou betekenen dat de leerlingen geen lessen meer kunnen volgen. Dat heeft uiteraard aanzienlijke gevolgen voor de ontwikkeling van de leerlingen. Bovendien zijn zij leerplichtig, zodat mogelijk schoolverzuim ook kan leiden tot eventuele boetes voor de ouders van de leerlingen. Daarnaast zou de basisschool de arbeidsovereenkomsten met al haar 31 werknemers moeten beëindigen omdat zij zonder gebouw geen school kan exploiteren. Dit alles heeft uiteraard ook grote bedrijfseconomische gevolgen. Het zou een onmogelijke opgave zijn om nadien nog elders opnieuw te beginnen.

Ondanks deze evident zwaarwegende belangen, heeft de Rechtbank Haarlem het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming van de basisschool toch afgewezen. De achterliggende reden is dat er een substantiële huurachterstand was. Wel heeft de rechter de basisschool in de gelegenheid gesteld om het schooljaar tot de zomervakantie af te maken.

Vragen?

Köster Advocaten heeft een deskundige huurrecht sectie en biedt u graag juridische hulp bij mogelijke vragen of kwesties die verband houden met de ontruimingsbescherming. Neem bij vragen gerust contact met ons op.

Deel dit artikel