Vastgoed
Op vrijdagmiddag 8 december 2022 maakte Hugo de Jonge de plannen voor de regulering van de middenhuur dan eindelijk bekend. Ruim zeven maanden nadat het Programma Betaalbaar Wonen werd gepresenteerd en na maanden van speculeren, met hier en daar een spoiler, weten verhuurders van woonruimte nu eindelijk waar ze aan toe zijn. Of ze daar vrolijk van worden is een tweede, maar er is niet veel nieuws onder de zon.
Wat gaat er gebeuren met de middenhuur?
De plannen in een notendop:
- Het bestaande Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt uitgebreid. De grens wordt opgetrokken van circa 141 punten tot 187 punten. Dat staat nu gelijk aan een huurprijs van € 1.000,-, maar zal door indexering bij de inwerkingtreding van de wet op ongeveer € 1.110,- uitkomen.
- De regulering geldt voor nieuwe huurcontracten en dus niet voor lopende huurcontracten. Verder wordt aangegeven dat de regulering geldt zolang er schaarste is en dat de noodzaak van de regulering op verschillende momenten wordt geëvalueerd.
- Het WWS wordt gemoderniseerd. De energiezuinigheid van een woning wordt beter gewaardeerd. Woningen met energielabel A of hoger krijgen extra punten. Woningen met energielabel E of lager krijgen minpunten. Waardering van buitenruimte wordt aangepast waardoor een dakterras van 20 vierkante meter meer punten oplevert dan een balkon van 4 vierkante meter. Ten slotte gaat de maximering van de WOZ-waarde gelden vanaf 187 punten in plaats van de huidige 142 punten, zodat woningen niet enkel door een hoge WOZ-waarde in de vrije sector terechtkomen.
- Er wordt een opslag ingevoerd voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% van de maximale huurprijs tot 10 jaar na oplevering. Dit geldt uitsluitend voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025.
- Het WWS wordt dwingend gemaakt en er kan op worden gehandhaafd als een verhuurder zich niet aan de maximale redelijke huurprijs houdt. Dat betekent in de praktijk dat verhuurders die te hoge huren vragen boetes opgelegd kunnen krijgen.
De verdere gang van zaken: consultatie wetsvoorstel
Het is de bedoeling dat de Wet Regulering Middenhuur begin 2023 in consultatie gaat. Als de wetgeving is gepubliceerd heeft iedereen vervolgens minimaal 4 weken de tijd om op het wetsvoorstel te reageren en suggesties te geven om het wetsvoorstel te verbeteren. Reacties kunnen worden meegenomen, maar ik verwacht geen wonderen. De kritiek die tot nu toe op de plannen is geleverd, heeft amper effect gehad. Hoewel de middenhuur is opgetrokken naar een huur van ongeveer € 1.000 en niet de eerder aangekondigde € 1.250, is er nog steeds onvoldoende aandacht voor het feit dat deze regelgeving averechts zal werken en alleen maar zal zorgen voor een groter tekort aan woningen in de middenhuur. Verhuurders en investeerders zullen woningen verkopen en zullen anders in de meeste gevallen alles op alles zetten om woningen boven de 187 punten en dus weer in de vrije sector te krijgen.
Ander nieuws: maximale indexering huurprijs vrije sector loonontwikkeling + 1 procentpunt
Afgelopen week heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel waardoor de stijging van de huurprijs van woonruimte in de vrije sector wordt gekoppeld aan de loonontwikkeling en niet meer aan de inflatie. Vanwege de torenhoge inflatie van de afgelopen tijd, kondigde het kabinet eerder al aan dat er maatregelen worden getroffen om huurstijgingen van 10% – 14% te voorkomen.
Het wetsvoorstel moet eerst nog langs de Eerste Kamer. Indien de wetwijziging in 2022 door de Eerste Kamer wordt aangenomen, dan is vanaf 1 januari 2023 een huurverhoging van maximaal 4,1% (3,1% CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt), toegestaan. Stel dat de Eerste Kamer het wetsvoorstel niet aanneemt, dan geldt in januari 2023 nog de huidige regelgeving waardoor de huurprijs van woonruimte dan kan worden verhoogd met de inflatie + 1 procentpunt. Dat zou voor huurprijzen die volgens het huurcontract in januari kunnen worden verhoogd voor januari 2023 neerkomen op een huurverhoging van 10,7% (9,7% inflatie + 1 procentpunt).
Tot slot
Het was weer een bewogen week voor verhuurders van woonruimte en het einde van de ontwikkelingen is nog niet in zicht. Ik zal het delen als het wetsvoorstel voor de regulering van de middenhuur wordt gepubliceerd voor consultatie, zodat verhuurders en investeerders hun visie op het wetsvoorstel vervolgens kunnen indienen. Uiteraard deel ik het ook direct als meer bekend is over de stijging van de huurprijzen in de vrije sector.
-
Claudia van Meurs-Janssens Advocaat Bekijk profiel
