Ondanks prijsdalingen tijdens de ‘crisis’ zijn woonhuizen in Haarlem de voorbije decennia globaal gezien sterk in waarde toegenomen. De stijging van de huurprijs hield hiermee veelal geen gelijke tred.
De huuropbrengst weegt soms lang niet op tegen de exploitatiekosten. In enkele gevallen is zij ternauwernood toereikend om de OZB te voldoen. Blijven de inkomsten uit verhuur consequent ernstig achter bij de exploitatiekosten, dan blijkt de verhuurder dikwijls niet genegen het huurpand behoorlijk te onderhouden nu dit de kloof tussen inkomsten en uitgaven alsook de wens van de huurder om de huurovereenkomst te continueren, zal versterken. Huurder en verhuurder houden elkaar aldus in een wurgende greep; de huurder wil niet vertrekken en de verhuurder pleegt nauwelijks onderhoud. Als het huurhuis zichtbaar ten prooi is aan verval, schaadt het achterstallig onderhoud bovendien het straatbeeld, en daarmee de buurt. Dit roept de vraag op of deze impasse op enigerlei wijze kan worden doorbroken.
Ons huurrecht is sterk geënt op bescherming van de huurder. Het behelst slechts enkele, limitatief opgesomde gronden voor opzegging. De regeling van de beëindiging van de huur van woonruimte schrijft bovendien voor op welke wijze en met inachtneming van welke formaliteiten de opzegging dient te geschieden. Het stelsel wordt om die reden wel als rigide en formalistisch ervaren. Verstrakking of versoepeling wordt bereikt via een beperktere of extensievere uitleg van opzeggingsgronden. Eén van de wettelijke redenen voor opzegging is ‘dringend eigen gebruik’. In de jurisprudentie heeft dit begrip een ruime invulling gekregen. Zo is voor een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ ook plaats indien de verhuurder wil overgaan tot een met de voortzetting van de huurovereenkomst onverenigbare renovatie vanwege een ‘structurele wanverhouding’ tussen exploitatiekosten en opbrengsten. Een structurele wanverhouding mag niet reeds worden aangenomen indien de exploitatie van de woning in ongewijzigde staat onrendabel is. Vereist is een permanente, pregnante tegenstelling tussen lasten en baten. En dan nog, het lot van de huurder is niet reeds bezegeld als de huurder aankondigt – ter doorbreking van deze ‘structurele wanverhouding’ – te zullen overgaan tot renovatie (om een (significant) hogere huurprijs te kunnen rekenen). In de eerste plaats moet voor de huurder andere passende woonruimte voor handen zijn. Het begrip “passende woonruimte” wordt extensief uitgelegd. Zij hoeft niet nagenoeg gelijk te zijn aan de opgezegde huurwoning. Of zich in een concreet geval passende woonruimte aandient, hangt onder meer af van de gezins- en leefsituatie van de huurder. Voor een jonge, alleenstaande, gezonde huurder is die bijvoorbeeld eerder voorradig dan voor een oudere, in de desbetreffende omgeving gewortelde, sterk van buurtgenoten afhankelijke huurder. Hiermee raken wij aan het volgende vereiste voor toewijzing van de vordering tot beëindiging wegens renovatie (ter opheffing van bedoelde structurele wanverhouding): in hun onderlinge verhouding moet het belang van de verhuurder bij beëindiging zwaarder wegen dan dit van de huurder bij continuering van de huur, van de verhuurder moet in redelijkheid niet kunnen worden verlangd de huurovereenkomst voort te zetten.
Een opzegging van de huurovereenkomst luistert nauw. Wij staan u graag ter zijde met een gericht advies en een gepaste aanpak.
