Home Actueel Archief Ontbinding huurovereenkomst na brand in het gehuurde gerechtvaardigd?

Ontbinding huurovereenkomst na brand in het gehuurde gerechtvaardigd?

Archief
02-08-11

Wat te doen als het gehuurde is afgebrand of is ingestort, ofwel in de woorden van de wet:

als enig huurgenot onmogelijk is geworden”. De wet voorziet in art. 7:210 BW voor een dergelijke situatie in een beëindigingsmogelijjkheid.

 

De wet

 

Artikel 7:210 lid 1 BW:

´indien een gebrek (1) dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen (2), het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, is zowel de huurder als verhuurder bevoegd de huur op de voet van artikek 267 van boek 6 te ontbinden”.

 

Artikel 206 lid 1:

de verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen”.

 

Toelichting

 

De hiervoor aangehaalde bepalingen komen er op neer dat zowel huurder als verhuurder gerechtigd zijn om de huurovereenkomst – buiten de rechter om- te ontbinden wanneer het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk (althans wezenlijk minder) is geworden. Deze mogelijkheid van buitenrechtelijke ontbinding is echter wel aan enkele voorwaarden verbonden:

 

 

Zo kan een huurovereenkomst op grond van deze wettelijke bepaling niet door verhuurder worden ontbonden wanneer de verhuurder op grond van de wet verplicht is om de genotsverminderende oorzaken (de gebreken) aan het gehuurde te verhelpen.

 

Staat eenmaal vast dat de in art. 210 omschreven situatie zich voordoet (meestal overmacht aan de zijde van verhuurder), dan heeft verhuurder ingevolge deze wettelijke bepaling aanspraak op ontbinding van de huurovereenkomst.

 

De zaak

 

Ter illustratie van deze wettelijke ontbindingsbevoegdheid dient de uitspraak van de Rechtbank Den Bosch, sector kanton van 2 december 2010. Huurder huurde een winkelbedrijfsruimte in een bedrijfspandencomplex. Eind september 2009 breekt in het complex brand uit, waardoor het gehuurde wordt verontreinigd. Binnen een week na het uitbreken van de brand heeft verhuurder aan huurder medegedeeld dat zij ervoor zou zorgdragen dat het gehuurde zo snel mogelijk weer in gebruik genomen kon worden en dat huurder gedurende de periode van herstel niet verplicht was huurpenningen te betalen. Verder liet verhuurder weten dat hij ervan uitging dat de herstelperiode  maximaal zes maanden zou duren. In reactie hierop liet huurder weten dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbond.

 

Het gehuurde was uiteindelijk op 1 februari 2010 hersteld en gereed om weer in gebruik te worden genomen. Het herstel had aldus vier in de plaats van zes maanden in beslag genomen. Huurder bleef van mening dat de huurovereenkomst was geëindigd (ontbonden). Verhuurder vorderde daarom een verklaring voor recht dat huurder ten onrechte de huurovereenkomst had ontbonden.

 

Beoordeling

 

Gelet op het feit dat de brand niet in het gehuurde was ontstaan, maar in een andere bedrijfsunit van het complex, kon de brand niet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming van verhuurder. Aangenomen werd dat er sprake was van overmacht. Het bedrijfpand had weliswaar ernstige brandschade opgelopen, doch was niet geheel teniet gegaan. Gelet op het feit dat de verzekeraar had uitgekeerd en verhuurder het pand (na vier maanden) weer gebruiksklaar had, faalde het betoog van huurder dat herstel onmogelijk was of dat de uitgaven voor dit herstel niet van verhuurder konden worden gevergd. Er was volgens de kantonrechter geen sprake van een gebrek dat de verhuurder op grond van de wet (art. 206) niet verplicht was te verhelpen. Geordeeld werd dat aan de voorwaarden om zich te beroepen op een buitengerechtelijke ontbinding zoals huurder had gedaan (art. 210) niet was voldaan. Het stond huurder dan ook niet vrij om de huurovereenkomst op grond van die bepaling te ontbinden.

 

De gevorderde verklaring voor recht dat huurder ten onrechte de huurovereenkomst had ontbonden werd toegewezen. Indien u de volledige uitspraak wenst na te lezen dan kunt u deze uitspraak terugvinden onder LJN BO7589

 

Slot

 

Van een onvoorwaardelijk recht om een huurovereenkomst in het geval van bijvoorbeeld een brand in het gehuurde te ontbinden is op grond van deze bepaling aldus geen sprake. Het is in een dergelijke situatie dan ook van belang na te gaan of aan de voorwaarden van artikel 210 is voldaan.

 

Een ander punt dat van belang is bij dit artikel is dat deze bepaling niet van dwingend recht is. Partijen mogen dus contractueel van deze wettelijke bepaling afwijken, alhoewel dat voor woonruimte praktisch ondenkbaar is. Voor bedrijfsruimte kan het vanuit het perspectief van verhuurder zinvol kan zijn om aan deze bevoegdheid tot ontbinding nadere voorwaarden te stellen of deze bevoegdheid van huurder contractueel zelfs geheel uit te sluiten.

Deel dit artikel