MENU
Köster Advocaten introductie

Köster Advocaten introductie

20 juni 2018

Heeft de makelaar van de verkopende partij zijn zorgplicht geschonden jegens de kopende partij in verband met een op het verkochte perceel rustende erfdienstbaarheid?

In deze zaak is aan de orde of de makelaar van de verkopers in dit geval (voor kopers) onderzoek had moeten doen naar de aard van het recht van overpad. Had de makelaar de kopers moeten waarschuwen dat dat recht tevens inhield dat een achterbuurman het grindpad langs hun  woning mocht gebruiken om met de auto zijn woning en garage te bereiken?

De kopers betogen zowel in eerste aanleg als in hoger beroep dat Regiomakelaar als verkopend makelaar op dit punt jegens hen een zorgplicht heeft geschonden. Recht van overpad is een  erfdienstbaarheid;  erfdienstbaarheden zijn gekoppeld aan percelen grond. Er is een dienend erf, waarvan de eigenaar  de erfdienstbaarheid moet dulden, en een heersend erf, waarvan de eigenaar het recht heeft om van de erfdienstbaarheid, rustend op het dienend erf gebruik te maken. De belangrijkste manier waarop dit recht ontstaat is vestiging door middel van een notariële akte (artikel 5:72 BW). De eigenaren van twee percelen die een erfdienstbaarheid ten gunste van het ene en ten laste van het andere perceel willen vestigen, verzoeken de notaris dan de erfdienstbaarheid te beschrijven in een notariële akte en deze vervolgens in te schrijven in de registers van het kadaster. Dat kan bij aparte akte. Dat kan echter ook bij de leveringsakte voor het perceel, waarbij de verkoper zich daarbij het recht van erfdienstbaarheid voorbehoud ten aanzien van het verkochte en geleverde deel.

Geen aansprakelijkheid makelaar volgens hof                                

De kopers menen dat de makelaar hen niet goed geïnformeerd heeft over het bestaan van het recht van overpad en het recht van reed. De makelaar heeft volgens het hof zijn zorgplicht op dit punt echter niet geschonden: van onrechtmatig handelen door de makelaar is geen sprake.

Maatstaf voor vaststellen van aansprakelijkheid

Het hof heeft dient aan de hand van alle omstandigheden van het geval te beoordelen  of Regiomakelaardij (als makelaar van de verkopende partij) jegens kopers onrechtmatig heeft gehandeld  door schending van een zorgplicht (zie ECLI:NL:HR:2014:2987 en ECLI:NL:HR:2012:BV6162).

Relevante omstandigheden volgens hof

De volgende omstandigheden acht het hof in dat kader relevant:

  • Regiomakelaardij heeft kopers meegedeeld heeft dat sprake was van een recht van (over)pad ten gunste van het perceel. Dat Regiomakelaardij daarbij de indruk heeft gewekt dat het "slechts" zou gaan om een recht van voetpad is – zo stelt het hof vast – gesteld noch gebleken;

  • de akte van levering waarbij verkopers de eigendom hadden verkregen, maakte geen melding van een erfdienstbaarheid;

  • de kopers hebben niet weersproken de stelling van Regiomakelaardij dat het gebruikelijke onderzoek in de openbare registers is gedaan, waaruit geen erfdienstbaarheid naar voren kwam;

  • de kopers werden ten tijde van de verkoop bijgestaan door een advocaat, juist ook op het punt van het al dan niet bestaan van een erfdienstbaarheid.

Het hof is van oordeel dat deze omstandigheden niet meebrengen dat juist Regiomakelaardij een uitgebreid nader onderzoek had moeten doen naar de precieze aard en omvang van het recht van overpad. Het hof lijkt in het bijzonder zwaar mee te wegen dat de kopers een advocaat in deze kwestie hadden ingeschakeld.

De kopers hebben – zo stelt het hof vast – evenmin gesteld dat Regiomakelaardij hen desgevraagd onjuiste of onvolledige mededelingen heeft gedaan over het al dan niet bestaan van een erfdienstbaarheid of een garantie heeft gegeven over het ontbreken daarvan. Ook in dit kader kan dus niet gesproken worden van een onrechtmatige gedraging door de makelaar.

Het beroep dat de kopers in dat verband nog doen op artikel 7:15 BW (waarin staat dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard) maakt dat volgens het hof niet anders. Dat artikel roept geen verplichtingen van de makelaar van de verkoper jegens de koper in het leven.

Omdat de vorderingen stranden op inhoudelijke gronden heeft het hof het verjaringsverweer niet behandeld.

Notaris evenmin aansprakelijk jegens kopers

De kopers hebben overigens in een eerder stadium (voorafgaande aan de procedure tegen de makelaar) ook de notaris aansprakelijk gesteld wegens schenden van zijn zorgplicht bij het verlijden van de leveringsakte. De tot schadevergoeding door de notaris strekkende vorderingen zijn eveneens afgewezen (zowel in eerste aanleg als in hoger beroep).

In aansprakelijkheidskwesties kunt u gerust contact met ons opnemen.

 

Praktijkgroep Vastgoed- en bestuursrecht
  • I.C. (Ines) Blomsma

Blog

De acht ontslaggronden
09 juli 2018 - Wanneer een werkgever een werknemer wil ontslaan, moet... lees meer
Inhaker of slaafse nabootsing?
05 juli 2018 - Haakblogs, twitteraccounts als @hakenishot,... lees meer
Opzegverbod tijdens loonsanctie
03 juli 2018 - Installatiebedrijf Elektro had volgens UWV niet voldaan... lees meer
Alcohol en werk: een lastige combinatie
02 juli 2018 - Hoewel een werknemer verschillende keren het zero... lees meer
Naar ons blog >
@kadvhaarlem Inhaker of slaafse nabootsing? https://t.co/e7mlFEeZEa #kadv