MENU
Köster Advocaten introductie

Köster Advocaten introductie

06 juni 2018

Een huurder en een verhuurder hebben een geschil over de vraag of onderverhuur van een woonruimte is toegestaan. De huurder stelt dat hij daarvoor mondeling toestemming heeft gekregen van voormalige verhuurders en biedt bij de rechtbank en bij het hof bewijs aan dat die toestemming is verkregen. De verhuurder betwist dat onderverhuur is toegestaan.

De huurder heeft een woonruimte op websites te huur aangeboden aan toeristen voor de minimumverblijfsduur van drie nachten. Zijn huidige verhuurder is het daar niet mee eens. In een brief heeft hij de huurder verzocht de huurovereenkomst binnen vijf dagen op te zeggen en het gehuurde per 1 mei 2015 te ontruimen vanwege verboden onderhuur van zowel de bedrijfs- als de woonruimte en het laten ontstaan van een huurachterstand. Betaling door de huurder bleef ondanks deze sommatie achterwege. Bij kort gedingvonnis van 7 juli 2015 is de huurder vervolgens veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. Aan de huurder is bij dit vonnis een uiterste termijn verleend om alsnog aan de verplichtingen te voldoen en zodoende ontruiming te voorkomen. De huurder heeft de achterstand binnen deze termijn voldaan.

Op 15 oktober 2015 heeft de verhuurder de huurder opnieuw gedagvaard en (onder meer) ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Die vordering heeft de kantonrechter toegewezen, omdat de huurder de woonruimte verschillende keren had onderverhuurd, in strijd met artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

De huurder is van dit oordeel in hoger beroep gekomen. In die instantie gaat het in het bijzonder om het bewijsrecht. In hoger beroep wordt door het hof bezien (i) wie van de partijen moet bewijzen dat onderverhuur van de woonruimte is toegestaan; (ii) of de huurder in het bewijsaanbod is geslaagd; (iii) of de huurder aanvullend bewijs mag leveren (terwijl bij de rechtbank dezelfde getuigen al zijn gehoord en deze ook al een schriftelijke verklaring hebben gegeven).

Wie moet bewijzen (huurder of verhuurder) dat onderverhuur van woonruime is toegestaan?

De huurder betoogt in hoger beroep - onder meer - dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de huurder het bewijs moet leveren dat onderverhuur van de woonruimte is toegestaan. Volgens huurder is van een bevrijdend verweer geen sprake en heeft hij slechts verweer gevoerd tegen de feiten die verhuurder aan de vordering ten grondslag heeft gelegd. De bewijslast ligt volgens de huurder juist bij de verhuurder.

Het hof is het hier niet mee eens; zij stelt vast dat het bewijsrisico bij de huurder ligt. Uit de hoofdregel van artikel 150 Rv, die inhoudt dat de bewijslast ligt bij de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten, volgt in dit geval volgens het hof dat het aan de huurder is om te bewijzen dat zij de door haar gestelde toestemming heeft verkregen. De huurder beroept zich immers op het rechtsgevolg daarvan, namelijk  dat het onderverhuurverbod (art. 7:244 BW) in dit geval niet geldt. Dit is een bevrijdend verweer en de kantonrechter heeft volgens het hof dan ook terecht aan de huurder de opdracht gegeven om te bewijzen dat onderverhuur van de woonruimte is toegestaan.

Huurder niet geslaagd in bewijs dat onderverhuur is toegestaan

De huurder heeft getuigen laten horen bij de kantonrechter; die hebben onder andere verklaard dat er tijdens een bezoek van de voormalige verhuurders aan het gehuurde, toestemming is gegeven voor het onderverhuren van de woonruimte. De huurder vindt dan ook dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat hij niet geslaagd is in het bewijs van de stelling dat onderverhuur van de woonruimte was toegestaan.

Opnieuw is het hof het, net als de kantonrechter, niet met hem eens.

Eén getuige heeft volgens het hof op een bepaald punt, een diametraal gewijzigde verklaring afgelegd en daarmee onder ede gelogen. Aan die verklaring komt volgens het hof dan ook geen bewijskracht toe. Er zijn volgens het hof geen argumenten aangevoerd die tot een ander oordeel ten aanzien van deze verklaring zouden moeten leiden.

Aldus blijven de verklaring van de andere getuige en die van huurder zelf over. Omdat huurder zelf partij is, kan zijn verklaring volgens de wet geen bewijs in zijn voordeel opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Hiervan is volgens het hof alleen sprake als er aanvullende bewijs voorhanden is dat zodanig sterk is en zodanig essentiële punten betreft, dat zij de partijgetuigenverklaring van huurder voldoende geloofwaardig maakt. Dat is – zo oordeelt het hof – in deze zaak niet het geval.

Het hof ziet ook geen aanleiding om de huurder in hoger beroep aanvullend bewijs te laten leveren van haar stelling dat de voormalige verhuurder(s) toestemming hebben gegeven voor het onderverhuren van de woonruimte. De huurder wil dit doen door middel van het opnieuw (doen) horen van de drie al in eerste aanleg gehoorde getuigen. Deze getuigen waren volgens huurder tijdens hun eerdere verhoren dusdanig gespannen dat zij verklaringen hebben afgelegd die deels onjuist en deels onvolledig waren. Zij zouden echter in hoger beroep in staat zijn om met betrekking tot de kern van de zaak preciezer, gedetailleerder en/of meer en anders te verklaren dan in eerste aanleg is gebeurd.

Het hof wijst dit aanbod af op grond van het volgende. De huurder wil dezelfde drie getuigen nogmaals doen horen over hetzelfde feitencomplex. De huurder heeft volgens het hof echter niet voldoende concreet gesteld op welke punten de getuigen specifieker dan wel meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan. Voor zover de huurder nog heeft aangevoerd dat in eerste aanleg bepaalde vragen niet aan de getuigen zijn gesteld, heeft de huurder volgens het hof verzuimd te stellen om welke vragen het zou gaan. Het bewijsaanbod voldoet volgens het hof dus niet aan de eis dat het voldoende specifiek en ter zake dienend is.

Het hof bekrachtigt  het oordeel van de rechtbank en wijst de vorderingen af.

Ook een geschil met (onder)huurders? Neem gerust contact met ons op!

 

Praktijkgroep Vastgoed- en bestuursrecht
  • I.C. (Ines) Blomsma

Blog

Werknemer of zzp’er?
15 juni 2018 - Wanneer X een wervingsadvertentie leest voor een... lees meer
Nieuw bij Köster: Thijs van Kesteren
15 juni 2018 - Per 1 juni is Thijs van Kesteren in dienst getreden bij... lees meer
Terug bij Köster: Lucia van Leeuwen
15 juni 2018 - Sinds 1 juni is Lucia van Leeuwen terug bij Köster. Ze... lees meer
Stripverhaal: ontslag na ongepast gedrag
14 juni 2018 - Ter gelegenheid van zijn 12,5-jarig werkjubileum laat... lees meer
Naar ons blog >
@kadvhaarlem Stripverhaal: ontslag na ongepast gedrag https://t.co/zJTbPYznfo #kadv