Home Actueel Vastgoed Nieuw ROZ-model huurovereenkomst voor winkelruimte en horeca

Nieuw ROZ-model huurovereenkomst voor winkelruimte en horeca

Vastgoed
20-02-23 Roos de Grave

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft op haar website verschillende model huurcontracten gepubliceerd die in de praktijk veelal de basis vormen voor huurovereenkomsten tussen verhuurders en huurders. De ROZ-modellen zijn verhuurdersvriendelijk. Het oude model van de ROZ voor de zogeheten 290-bedrijfsruimte (zoals winkels en horeca) dateert uit 2012. Hoog tijd dus voor een nieuw model waar onder andere nieuwe wet- en regelgeving in is verwerkt.

Onderstaand een overzicht van de belangrijkste wijzigingen van het nieuwe model ten opzichte van de versie uit 2012. Het nieuwe model bevat veel tekstuele en grammaticale wijzigingen waar niet op in wordt gegaan.

In artikel 9 van het nieuwe model kan specifiek worden opgenomen welke zaken naast het casco (denk aan funderingen, constructieve bouwvloeren en plafonds) onderdeel zijn van het gehuurde. Of zaken onderdeel zijn van het gehuurde is relevant voor de onderhoudsverdeling (herstel van gebreken) en de opleververplichting van de huurder maar, op basis van dit nieuwe model, ook voor de vraag wie de kosten voor energiebesparende maatregelen dient te dragen (artikel 15, hierover later meer).

Per 1 januari 2022 is de Winkeltijdenwet gewijzigd waardoor het voor verhuurders van winkelpanden (en winkeliersverenigingen) niet meer mogelijk is om eenzijdig de (contractuele) verplichte openingstijden van een winkel te wijzigen zonder nadrukkelijk toestemming van de winkelier (huurder) zelf. Kortom, indien een huurder niet nadrukkelijk heeft ingestemd met bepaalde openingstijden, dan heeft de verhuurder hierover ook niks te zeggen.

In het nieuwe model is daarom in de huurovereenkomst zelf een bepaling opgenomen waar de openingstijden kunnen worden ingevuld waardoor de huurder hiermee uitdrukkelijk instemt (in lijn met de nieuwe Winkeltijdenwet).

De gevolgen van de vanwege de coronacrisis genomen overheidsmaatregelen heeft tot veel discussie geleid tussen verhuurder en huurders. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 december 2021 geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die tot huurvermindering kan leiden.

In het nieuwe ROZ-model is opgenomen dat partijen in overleg zullen treden als huurder, kortgezegd, wezenlijk nadeel ondervindt vanwege overheidsmaatregelen. Ook staat opgenomen in het artikel dat zolang er geen nadere afspraken zijn gemaakt, de huurder gewoon de huur moet blijven betalen. Ik acht het goed mogelijk dat rechters, mede gelet op deze bepaling, in dergelijke situaties strenger zullen zijn voor de partij die niet (minstens) een poging heeft gedaan om tot een regeling te komen. In dergelijke situaties lijkt het voor een verhuurder niet meer te volstaan om de huurder simpelweg te wijzen op zijn/haar contractuele betalingsverplichtingen. Wel geldt dat een huurder niet zomaar eenzijdig de huur kan opschorten in een dergelijke situatie.

Het voorgaande model bevatte met betrekking tot het thema duurzaamheid slechts één (niet erg concrete) bepaling waarin was opgenomen dat ‘partijen het belang van duurzaamheid onderkennen’ en overeen komen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijke doelstellingen op dit gebied.

Artikel 15 bevat nu een uitgebreide bepaling over dit onderwerp. Zo is het uitgangspunt in het nieuwe model dat partijen voor het sluiten van de huurovereenkomst afspraken maken op het gebied van duurzaamheid en deze afspraken als bijlage toevoegen bij de huurovereenkomst. Ook wordt in het model alvast geanticipeerd op een eventuele energie-label verplichting voor winkelruimte, zoals de sinds 1 januari 2023 geldende energielabel C verplichting voor kantoorruimte.

Alhoewel recent bekend werd gemaakt dat de inwerkingtreding van de Omgevingswet voor de vijfde keer is uitgesteld, zal de Omgevingswet toch (naar alle waarschijnlijkheid) op een gegeven moment in werking treden. Het nieuwe ROZ-model bevat daarom alvast een bepaling waarin is opgenomen dat, indien begrippen/bepalingen in de huurovereenkomst niet in lijn zijn met de nieuwe Omgevingswet, aan die begrippen/bepalingen een invulling moet worden gegeven die zoveel mogelijk aansluit bij de betekenis en invulling van vóór inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet.

Met deze bepaling in het nieuwe model wordt getracht eventuele onduidelijkheden en/of discussie tussen partijen te voorkomen (of dat in de praktijk alsnog niet zal gaan gebeuren is maar de vraag).

Omzetgerelateerde huur

In een aparte bijlage bij het model is een (zeer) uitgebreide bepaling opgenomen met betrekking tot (het overeenkomen van) omzetgerelateerde huur. Met een dergelijke bepaling kunnen partijen de hoogte van de huur (deels) afhankelijk maken van de behaalde omzet door de huurder.

Het koppelen van de huurprijs aan gerealiseerde omzet biedt als voordeel dat in mindere tijden de huurder “wat meer lucht krijgt’’ en in goede tijden de verhuurder (mee)profiteert. Het aangaan van omzetgerelateerde huur kan echter – zeker indien er geen duidelijke afspraken zijn gemaakt – leiden tot discussie tussen partijen (wat wordt bijvoorbeeld verstaan onder ‘omzet’?). In dat opzicht is het prettig dat het ROZ een uitgebreide standaardbepaling heeft opgesteld die verhuurders en huurders goed op weg helpt bij het maken van afspraken.

Overig

In artikel 17 zijn eveneens suggesties opgenomen voor bepalingen omtrent het verbruik van energie en/of water, persoonsgegevens en elektrische ondertekening.

Ook zijn de algemene bepalingen behorend bij huurovereenkomst op enkele vlakken gewijzigd.

Neem bij vragen over het nieuwe ROZ model Winkelruimte gerust contact op.

Deel dit artikel