Verhuurders van winkelruimte opgelet: aandachtspunten bij indeplaatsstelling van de huurder

15 april 2019 | Claudia van Meurs-Janssens

Verhuurders van winkelruimte opgelet: aandachtspunten bij indeplaatsstelling van de huurder

Voor de huurder van winkelruimte is het soms mogelijk eerder te stoppen met huren door een indeplaatsstelling. Hoewel de huurder medewerking aan een indeplaatsstelling kan afdwingen, staat u als verhuurder niet met lege handen als u de nieuwe huurder niet wilt.

Het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst van winkelruimte

De huurder en verhuurder spreken in de huurovereenkomst voor winkelruimte een huurtermijn af. Als de verhuurder niet met een eerdere beëindiging instemt, kan de huurovereenkomst niet zomaar tussentijds worden beëindigd. Slechts in bijzondere gevallen kan de huurder van winkelruimte de huurovereenkomst zonder medewerking van de verhuurder eerder beëindigen. De huurovereenkomst kan bijvoorbeeld eerder worden ontbonden als er onvoorziene omstandigheden zijn die een eerdere beëindiging rechtvaardigen. Denk aan de situatie dat het gehuurde is afgebrand en de huurder helemaal geen huurgenot meer heeft. Dit zijn vrij uitzonderlijke situaties die niet snel voorkomen.

Het is denkbaar dat er andere omstandigheden zijn waardoor de huurder eerder kan worden ontslagen uit zijn verplichtingen als huurder. Zo biedt de wet de huurder (onder andere) de mogelijkheid om zijn onderneming inclusief de huurovereenkomst te verkopen. Stel dat de huurder met pensioen wil gaan of definitief wil emigreren, dan wil deze huurder zijn winkel waarschijnlijk verkopen. Vaak is zo’n winkel een stuk minder of zelfs helemaal niets waard zonder de locatie waar de winkel in gevestigd is.

Voor de huurder kan dat heel vervelend zijn, maar daar is een oplossing voor. De wet maakt het voor de huurder van winkelruimte die de winkel wil verkopen, mogelijk dat het huurderschap overgaat op een ander. De huurovereenkomst eindigt niet, maar wordt overgedragen: een ander wordt in de plaats van de (voormalige) huurder gesteld. Dit wordt indeplaatsstelling genoemd.

Wat gebeurt er bij indeplaatsstelling van de huurovereenkomst van winkelruimte?

De indeplaatsstelling leidt ertoe dat de opvolgend huurder de huurovereenkomst van de winkelruimte voortzet. . Dat betekent dat er niets verandert aan de afspraken die de verhuurder met de oorspronkelijke huurder heeft gemaakt. Zo blijven de huurtermijn, de huursom en de afgesproken bestemming van het gehuurde gelijk. Alleen de persoon van de huurder verandert.

De indeplaatsstelling doorbreekt de contractsvrijheid van de verhuurder

De indeplaatsstelling is een uitzondering op het basisprincipe dat dat een partij (in dit geval de verhuurder) zelf de contractsvrijheid heeft om te kiezen met wie hij een overeenkomst sluit. Normaal gesproken kiest de verhuurder zelf zijn huurder(s) uit. Dat is ook logisch, want de verhuurder geeft die huurder(s) zijn pand in gebruik. Natuurlijk wil de verhuurder dat zijn pand in goede handen is. Bovendien wil de verhuurder zoveel mogelijk zekerheid dat de huur op tijd en volledig wordt betaald. Door zelf de huurder(s) uit te kiezen waarmee hij in zee gaat, heeft de verhuurder enige invloed op het gebruik van zijn pand en de betaling van de huur.

De indeplaatsstelling doorbreekt deze contractsvrijheid. Door de indeplaatsstelling kan de verhuurder een huurder ‘opgedrongen’ krijgen waar hij niet zelf voor gekozen heeft. Daar zit de verhuurder natuurlijk niet altijd op te wachten.

Is de verhuurder van winkelruimte verplicht om mee te werken aan een indeplaatsstelling?

De verhuurder van winkelruimte kan weigeren om mee te werken aan een indeplaatsstelling. Als de verhuurder dat doet, is het aan de huurder om een procedure te beginnen.

In zo’n procedure vordert de huurder een machtiging om de opvolgend huurder als huurder in zijn plaats te stellen. Dat kan uitsluitend als het gaat om de huur van bedrijfsruimte als winkelruimte en bedrijfsruimte zoals horeca ruimte, een ambachtsbedrijf, een afhaal- of besteldienst, enzovoorts. Bij de huur van overige kantoorruimte kan de huurder geen machtiging tot indeplaatsstelling vorderen. De huurder is dan volledig afhankelijk van de medewerking van de verhuurder.

Welke voorwaarden worden aan een indeplaatsstelling gesteld?

De huurder kan in een procedure alleen indeplaatsstelling afdwingen als het bedrijf – en dus de winkel – van de huurder daadwerkelijk wordt overgedragen. De opvolgend huurder moet het bedrijf dus voortzetten. Dat is bijvoorbeeld niet het geval als de derde een heel ander assortiment gaat voeren na de bedrijfsoverdracht. Denk aan de situatie waarin een boekenwinkel wordt overgedragen en de derde na de overdracht computers gaat verkopen. Of een kledingwinkel die wordt voortgezet als meubelzaak.

Dat wil natuurlijk niet zeggen dat de opvolgend huurder exact hetzelfde moet blijven doen met de winkelruimte, maar de opvolgend huurder is wel gebonden aan de in de huurovereenkomst opgenomen bestemming van de winkelruimte.

Vereist voor de indeplaatsstelling is verder dat de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de bedrijfsoverdracht. De huurder zal dus een goede reden moeten hebben voor de overname door de opvolgend huurder van zijn winkel. Dat kan ook een zuiver financieel belang zijn. Maar ook de hiervoor aangegeven wens van emigratie of het voornemen van de huurder om met pensioen te gaan, kunnen zwaarwichtige belangen zijn.

Afhankelijk van het verweer van de verhuurder, kan naast de toets of de huurder een zwaarwichtig belang heeft, ook nog een belangenafweging tussen de belangen van de huurder en van de verhuurder plaatsvinden. Zo kan de verhuurder er bijvoorbeeld belang bij hebben om een bepaald branchepatroon in een winkelcentrum te behouden of om de zittende huurder als publiekstrekker te behouden. Het is ook mogelijk dat de verhuurder emotionele bezwaren tegen de opvolgend huurder heeft, bijvoorbeeld vanwege een vervelende voorgeschiedenis. Deze belangen worden in de belangenafweging meegenomen. Als de belangenafweging vervolgens in het voordeel van de verhuurder uitvalt, wordt de vordering tot indeplaatsstelling door de rechter afgewezen.

Als de huurder een zwaarwegend belang heeft én een eventuele belangenafweging in het voordeel van de huurder uitvalt, staat daarmee nog niet vast dat de rechter de indeplaatsstelling toewijst. De opvolgend huurder moet namelijk voldoende waarborgen bieden voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Met andere woorden: de opvolgend huurder moet voldoende kredietwaardig zijn en de huur kunnen betalen, maar er worden ook eisen aan zijn vakbekwaamheid en ervaring gesteld.

De rechter kan zelf ook een voorwaarde aan de indeplaatsstelling verbinden. Zo kan de rechter eisen dat de opvolgend huurder financiële zekerheid stelt, bijvoorbeeld in de vorm van een waarborg. Als de opvolgend huurder deze waarborg niet voldoet, geldt de machtiging tot indeplaatsstelling als niet verleend.

Is de opvolgend huurder niet kredietwaardig genoeg en is onvoldoende zeker dat hij het bedrijf goed kan voortzetten, dan wijst de rechter de vordering af. Dan staat de huurder met lege handen en moet de huurder de huurovereenkomst van de winkelruimte nakomen. De huurder moet de huursom blijven betalen, maar ook de exploitatie van de winkel voortzetten.

Dit zijn de aandachtspunten bij indeplaatsstelling

Wordt u als verhuurder van winkelruimte geconfronteerd met een huurder die een opvolgend huurder in zijn plaats wil stellen, ga voor zover mogelijk het volgende na (of vraag opheldering met bewijsstukken aan de huurder):

  • Wordt het bedrijf van de huurder daadwerkelijk overgedragen en wordt de winkel vervolgens voortgezet, of probeert de huurder eigenlijk alleen de huurrechten over te dragen? Dat is het beste te achterhalen in een gesprek met de huurder. Vraag ook om inzage in de onderliggende stukken van de bedrijfsoverdracht en de onderhandeling die daartoe heeft geleid.
  • Heeft de huurder van de winkelruimte een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht en indeplaatsstelling? Dus: waarom wil de huurder het bedrijf overdragen? Let op, dit zwaarwichtig belang wordt snel aangenomen, maar het blijft belangrijk om naar de achterliggende redenen van de bedrijfsoverdracht te vragen.
  • Biedt de opvolgend huurder voldoende financiële waarborgen en voldoende waarborgen voor een behoorlijke bedrijfsvoering? Vraag bijvoorbeeld het CV, beschikbare jaarcijfers en/of referenties van de opvolgend huurder op. Heeft de opvolgend huurder een bedrijfsplan geschreven? Even google-en of op LinkedIn kijken kan ook informatief zijn. De opvolgend huurder heeft er belang bij om de verhuurder dit inzicht te verschaffen. Doet de opvolgend huurder dit niet, dan dient dit in de procedure zeker aan de orde te worden gesteld. Dat roept immers twijfel op over de waarborgen die de opvolgend huurder biedt.

Probeer aan de hand van de ingewonnen informatie na te gaan of de indeplaatsstelling wenselijk en gerechtvaardigd is. Als er gronden zijn om medewerking bij de indeplaatsstelling te weigeren en het tot een procedure komt, doet u er goed aan om een advocaat in te schakelen om u terzijde te staan. U kunt altijd contact met mij opnemen om met elkaar te sparren.

Claudia van Meurs-Janssens
Vastgoed- & Bestuursrecht