Verhuurder, zo verhoogt u de huurprijs van een vrije sector huurwoning!

10 september 2019 | Claudia van Meurs-Janssens

Verhuurder, zo verhoogt u de huurprijs van een vrije sector huurwoning!

In de grote steden zorgt de stijging van huurprijzen van vrije sector woningen voor onrust. Zo hebben diverse Gemeenten de Tweede Kamer verzocht om de invoering van een noodknop om de stijging van de huurprijzen aan banden te leggen. Als verhuurder van een  vrije sector woning met daarin een (lang) zittende huurder, heeft u vaak met een hele andere realiteit te maken. Zeker als de huurovereenkomst al (tientallen) jaren geleden is gesloten, is de huurprijs allang niet meer marktconform of zelfs niet kostendekkend. U heeft als verhuurder echter mogelijkheden om de huurprijs te verhogen. In dit artikel leg ik uit in welke gevallen en op welke manier u de huurprijs van een vrije sector woning kan verhogen.

De verhoging van de huurprijs van een vrije sector woning

De huurprijs van een vrije sector woning wordt bij het sluiten van de huurovereenkomst door de verhuurder en de huurder afgesproken, en in de huurovereenkomst vastgelegd. Hoe weet u of er sprake is van een vrije sector woning? Dat is aan de hand van de beantwoording van de volgende drie vragen eenvoudig vast te stellen:

  1. Is het een zelfstandige woonruimte?
  2. In welk jaar is de huurovereenkomst ingegaan?
  3. Wat was de huurprijs toen de huurovereenkomst inging?

Alleen een zelfstandige woonruimte kan een vrije sector woning zijn. Een onzelfstandige woonruimte is dat nooit, denk daarbij aan kamerverhuur. Een zelfstandige woonruimte heeft een eigen toegang. Verder heeft een zelfstandige woonruimte eigen voorzieningen, zoals een keuken en een toilet. Deze voorzieningen worden niet met anderen gedeeld.

Het jaar waarin de huurovereenkomst is ingegaan is om twee redenen van belang:

  1. Ten eerste is geen sprake van een vrije sector woning als de huurovereenkomst een nieuwbouwwoning betreft en voor 1 juli 1989 is aangegaan of als de huurovereenkomst een bestaande woning betreft en voor 1 juli 1994 is aangegaan.
  2. Ten tweede wordt beoordeeld of de huurprijs van de zelfstandige woonruimte in het jaar waarin de huurovereenkomst aanving boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ lag. Als dat zo is, dan is er sprake van vrije sector huur. Het gaat dus echt om de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst.

Als eenmaal vast staat dat er sprake is van vrije sector huur, vindt verhoging van de huurprijs plaats;

  1. op grond van de huurovereenkomst zelf, of;
  2. door een voorstel tot een nieuwe huurovereenkomst door de verhuurder.

Let wel op: de huurprijs van een vrije sector woning mag niet vaker dan eens per jaar worden verhoogd.

De verhoging van de huurprijs op grond van de huurovereenkomst: de indexeringsclausule

De meeste huurovereenkomsten van vrije sector huurwoningen bevatten een ’indexeringsclausule’. Daarin staat met welk percentage de huurprijs jaarlijks mag stijgen. Als u de huurprijs op grond van deze indexeringsclausule verhoogt, kan de huurder daar geen bezwaar tegen maken. De huurder heeft hier met het ondertekenen van de huurovereenkomst immers al mee ingestemd en moet de huurovereenkomst simpelweg naleven. U informeert de huurder slechts met welk bedrag de huur wordt verhoogd en hoe dit is berekend. Hier geldt geen wettelijk voorgeschreven termijn voor.

De verhoging van de huurprijs door een voorstel van de verhuurder

De verhuurder kan de huurprijs ook verhogen door de huurder een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs aan te bieden. Hoewel geen maximumbedrag voor de nieuwe huurprijs geldt, moet het voorstel van de verhuurder redelijk zijn. De huurder mag het voorstel weigeren.

Als de huurder dat doet, vormt die weigering een grond voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen. De verhuurder moet dan een gerechtelijke procedure beginnen waarin de opzegging van de huurovereenkomst door de rechter wordt beoordeeld. De rechter oordeelt in die procedure of het voorstel van de verhuurder redelijk was. Het is daarom belangrijk dat de verhoging van de huurprijs geen natte vingerwerk is, maar dat de verhoging goed is onderbouwd. Daarbij is de markthuur bepalend. U doet er daarom goed aan om een gespecialiseerde makelaar of taxateur in te schakelen om de markthuur te bepalen. Een door deze specialist opgesteld deskundig rapport is vrijwel onmisbaar.

Bij het beoordelen van de redelijkheid van het voorstel van de verhuurder, spelen ook andere omstandigheden dan de markthuur een rol. Denk aan de draagkracht van de huurder of een periode om de huurder stapsgewijs aan de nieuwe huurprijs te laten wennen.

Als de rechter het voorstel redelijk vindt, kan de huurder alsnog met het voorstel instemmen. De hogere huurprijs komt dan tot stand. Als de huurder nog steeds niet met het voorstel instemt, spreekt de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst uit. De huur is dan niet verhoogd, maar u kunt met een nieuwe huurder een hogere huurprijs afspreken.

De slagingskans van de huurprijsverhoging

De kans dat de rechter het voorstel tot een huurprijsverhoging redelijk acht, is vooral afhankelijk van de daadwerkelijke redelijkheid van de voorgestelde hogere huurprijs. Het voorstel moet echt reëel zijn. Daarom is een deskundig rapport van een gespecialiseerde makelaar of taxateur essentieel. Mijn ervaring is dat de onderbouwing van de markthuur in een dergelijk rapport de zaak maakt of breekt. Alleen als het voorstel redelijk is, komen de overige omstandigheden aan de orde. Aangezien de rechter dan alle omstandigheden van het geval meeweegt, is de slagingskans verder afhankelijk van die concrete omstandigheden en dus ook van alles dat de huurder aan de orde stelt. Door de zaak vooraf uitvoerig met een cliënt te bespreken, kan ik die slagingskans tot op zekere hoogte inschatten voordat we de procedure beginnen. Op dat moment kan ook een inschatting van de kosten van de procedure worden gemaakt. U heeft dan de keuze uit een vaste prijs of declaratie op grond van mijn uurtarief.

Het stappenplan bij verhoging van de huurprijs

Wilt u als verhuurder van een vrije sector woning de huurprijs verhogen, volg dan het volgende stappenplan:

  • Verzeker u ervan dat het vrije sector huur betreft;
  • Controleer of de huurovereenkomst een indexeringsclausule bevat. Als dat zo is, kunt u de huurprijs aan de hand van die clausule verhogen;
  • Als de huurovereenkomst geen indexeringsclausule bevat of de indexering geen recht doet aan de markthuur, schakel dan een deskundige in om de markthuur te bepalen en goed te onderbouwen;
  • Doe een (redelijk) voorstel aan de huurder tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met de hogere huurprijs;
  • Als de huurder niet met het voorstel instemt, zegt u de huurovereenkomst in een opzeggingsbrief op. Deze brief verstuurt u per aangetekende post of deurwaardersexploot. In de opzeggingsbrief geeft u aan dat u de huurovereenkomst opzegt, omdat de huurder niet met uw redelijke voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst heeft ingestemd. U vraagt de huurder in de opzeggingsbrief om u binnen zes weken te laten weten of de huurder instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. De opzegtermijn bedraagt minimaal drie maanden, te vermeerderen met een maand voor elk jaar dat de huurder in de woning heeft gewoond, tot een maximum van zes maanden.
  • Als de huurder niet met de beëindiging instemt of niet op de opzeggingsbrief reageert, kunt u een gerechtelijke procedure beginnen.

Om er zeker van te zijn dat verhoging van de huurprijs mogelijk is en dat de juiste stappen worden genomen deze verhoging te realiseren, doet u er goed aan om een advocaat in te schakelen. U kunt altijd contact met mij opnemen om met elkaar te sparren.

Claudia van Meurs-Janssens