Vastgoed en volmacht

13 september 2018 | Claudia Janssens

Vastgoed en volmacht

Een echtpaar wil de woning verkopen en legt contact met een makelaar. Het is nog midden in de crisis en de makelaar verkoopt het huis niet, maar vertelt het echtpaar dat zijn zoon belangstelling heeft om de woning te huren.  De partijen tekenen een huurovereenkomst: het echtpaar verhuurt, de zoon huurt en de makelaar treedt op als beheerder. En dan begint de zoon een hennepkwekerij. Is de vader alias makelaar als beheerder aansprakelijk? Het echtpaar vindt van wel.

 

Na de ontdekking van de hennepkwekerij spant het echtpaar een kort geding aan, waarin ze ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen, een vordering die wordt toegewezen. Maar daarmee is de zaak niet afgedaan, want het echtpaar zegt behoorlijke schade te hebben geleden. De makelaar krijgt een brief waarin hij aansprakelijk wordt gesteld voor de schade, omdat hij uit hoofde van zijn beheerderschap niet of in ieder geval  onvoldoende toezicht zou hebben gehouden op de nakoming van de huurovereenkomst door zijn – overigens meerderjarige – zoon.

Na het kort geding stuurt het echtpaar een specificatie van de schade aan de makelaar. Er moet bijna 25.000 euro op tafel komen om de schade te herstellen en de energierekening te kunnen betalen. Maar ook na een sommatie van het echtpaar via een advocaat, laat de makelaar de rekening onbetaald, waarna de rechter aan het geschil te pas moet komen.

Behalve vergoeding van de schade vordert het echtpaar van de makelaar in de procedure ruim vier maanden achterstallige huur, vergoeding van de rente die ze aan het energiebedrijf moest betalen en nog een aantal schadeposten. De makelaar trad immers  gedurende de verhuur van de woning aan de zoon als beheerder op en in die rol is hij volgens het echtpaar tekortgeschoten door onvoldoende toezicht uit te oefenen op de gedragingen van zijn zoon en niet aan het echtpaar te melden dat de zoon  een hennepkwekerij in de huurwoning exploiteerde. De kantonrechter wijst de vorderingen af, omdat niet is komen vast te staan dat tussen het echtpaar en de makelaar een beheerovereenkomst is gesloten en er geen andere gronden zijn gesteld of gebleken waarop aansprakelijkheid van de makelaar door het echtpaar kan worden gebaseerd.

In hoger beroep buigt het Hof zich over de vraag wat de grondslagen voor de aansprakelijkheid kunnen zijn. Het echtpaar voert aan dat aansluiting gezocht moet worden bij “de ratio van artikel 3:66 lid 2 BW”. Op grond van dat artikel kan iemand ondanks het ontbreken van een volmacht toch beschermd worden. In dat kader, zo stelt het echtpaar, is de makelaar bij de eerste gesprekken over de verkoop van de woning als belangenbehartiger aangesteld en opgetreden, niet alleen bij het tot stand brengen van de huurovereenkomst, maar ook bij het verdere beheren van de woning. Volgens het echtpaar brengt dat mee dat de makelaar aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade die zijn zoon door het houden van de hennepkwekerij heeft veroorzaakt. En bovendien meent het echtpaar dat de makelaar als belangenbehartiger voor zijn zoon optrad en dat daardoor de schijn is gewekt dat hij een volmacht van de zoon had om voor hem op te treden. Volgens het echtpaar mochten zij aannemen dat de makelaar volledige handelingsvrijheid had namens zijn zoon.

Maar volgens het Hof liggen de zaken niet zo duidelijk. Sterker nog: het Hof meent dat er onvoldoende  bewijsopdrachten op tafel liggen en houdt voorlopig een oordeel aan.

Volmacht

Wie onduidelijkheid wil voorkomen, spreekt af dat er in een dergelijk proces een volmacht op tafel komt. Een volmacht houdt in dat een volmachtgever de bevoegdheid verleent aan een ander, de  gevolmachtigde, om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten.  De wet kent twee soorten volmachten:  de algemene volmacht en de bijzondere volmacht. Op grond van een algemene volmacht is het de gevolmachtigde toegestaan om alle rechtshandelingen namens volmachtgever te verrichten, met uitzondering van hetgeen nadrukkelijk is uitgesloten. Een bijzondere volmacht richt zich slechts tot het verrichten van één rechtshandeling, bijvoorbeeld het verhuren van een woning. Daarmee wordt overigens niet de gevolmachtigde, maar de volmachtgever gebonden.

Meer weten over vastgoed en volmachten? Neem dan contact met ons op!

Team Vastgoed- & bestuursrecht
Claudia Janssens