Tussentijdse beëindiging huurovereenkomst door opzegging door curator ex artikel 39 Fw

13 mei 2011 | Redactie

Tussentijdse beëindiging huurovereenkomst door opzegging door curator ex artikel 39 Fw

Bij arrest van 14 januari 2011 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de effectiviteit van een beding in een huurovereenkomst waarmee wordt beoogd de verhuurder in geval van vervroegde opzegging van de overeenkomst door de curator in het faillissement van de huurder (als bedoeld in artikel 39 Fw.) aanspraak te verlenen op een schadevergoeding ter grootte van alle huurtermijnen die bij een normale uitvoering van de overeenkomst nog verschuldigd zouden zijn geworden.

 

Een dergelijk beding treft men aan in de algemene bepalingen van ROZ- modellen voor winkelruimte (model 1994 en 2008), alsmede van het ROZ- model voor kantoor- en overige bedrijfsruimte (model van 1996).

 

Beoordeling

 

Onder verwijzing naar de totstandkomingsgeschiedenis van art. 39 Fw. heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een opzegging op de voet van artikel 39 Fw. een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is die niet tot schadevergoeding verplicht.

 

De totstandkomingsgeschiedenis leert dat art. 39 Fw. berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van boedelschulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs.  In een dergelijke wijze van beëindiging, waaraan voor de verhuurder in het kader van de door de wetgever gemaakte afwegingen van belangen het voordeel is verbonden dat de huurschuld vanaf de faillissementsdatum een boedelschuld is, heeft de wetgever geen reden gezien aan de verhuurder ook nog een recht op schadevergoeding te geven. Het resultaat van deze belangenafweging kan niet worden doorbroken door contractueel te bedingen dat de verhuurder aanspraak kan maken op schadevergoeding ter zake van de huur die verschuldigd zou zijn geworden indien de huurovereenkomst niet vervroegd zou zijn beëindigd op grond van art. 39 Fw..

 

Conclusie en advies

 

Conclusie is aldus dat een contractueel beding in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen geen soelaas biedt in het geval dat de curator op de voet van artikel 39 Fw de huurovereenkomst vervroegd opzegt. Wat kunt u wel doen? Als verhuurder doet u er goed aan de huurovereenkomst bij faillissement of surseance van de huurder onmiddellijk te ontbinden en tevens te bedingen dat verhuurder bij ontbinding op grond van dat beding recht heeft op schadevergoeding. De verhuurder dient er dan natuurlijk wel voor te zorgen dat hij met de ontbinding de opzegging door de curator voor is.