Kamergewijze verhuur en het spoedeisend belang bij een kort geding

31 juli 2018 | Claudia van Meurs-Janssens

Kamergewijze verhuur en het spoedeisend belang bij een kort geding

Zeker in grote steden komt het delen van woningen door bijvoorbeeld studenten steeds vaker voor. Gemeentes vinden woningdelen onwenselijk en willen “verkamering’’ van de woningen in grote steden voorkomen. In diverse gemeentes wordt daarom al enige tijd strenger gecontroleerd op illegaal woningdelen, zo ook in Amsterdam.  

Beleid woningdelen Gemeente Amsterdam

Sinds 1 januari 2017 zijn de regels voor woningdelen door de Gemeente Amsterdam gewijzigd. Als een woning door drie of meer volwassenen wordt gedeeld, wordt er gesproken over kamergewijze verhuur. Het gaat dan om een woning met drie of meer onzelfstandige woonruimten. Voor deze wijze van verhuur is een vergunning vereist die slechts wordt verleend als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Zo moet de gemeenschappelijke verblijfsruimte van een bepaalde minimum omvang zijn en dient aan bepaalde geluidsisolatie-eisen te worden voldaan. Als de vereiste vergunning niet is verleend, kan sprake zijn van illegaal woningdelen.

De Gemeente Amsterdam heeft op haar website bekend gemaakt om vanaf 2020 meer maatregelen te treffen tegen illegaal woningdelen. De Gemeente wil voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van de kwetsbare positie van huurders en wil overlast voorkomen. Tot die tijd zal de Gemeente extra controles uitoefenen, zo ook op woningdelen zonder vergunning. Er wordt dus meer door de Gemeente gehandhaafd en er worden meer boetes uitgedeeld.

Uitspraak kort geding ontruiming huurwoning illegaal woningdelen

De handhaving door de Gemeente heeft ook invloed op de verhouding tussen de (hoofd)verhuurder en de (hoofd)huurder. Als de Gemeente aankondigt te zullen handhaven en het er niet naar uit ziet dat de verhuurder de vereiste vergunning zal of kan verkrijgen, ligt een beëindiging van de huurrelatie op de loer. Een voorbeeld hiervan is te vinden in de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 19 juli 2017.

De oorspronkelijke hoofdhuurder huurde in deze zaak een pand van drie verdiepingen in Amsterdam. Het pand mocht op grond van de huurovereenkomst alleen worden gebruikt als woonruimte en geen bedrijfsmatige bestemming krijgen. Het was de huurder niet toegestaan om zonder toestemmingen wijzigingen in het pand aan te brengen. Het was de huurder wél toegestaan om het pand onder te verhuren. Tot dat laatste is de hoofdhuurder dan ook overgegaan. Daarbij heeft de hoofdhuurder het pand verdeeld in diverse wooneenheden. Tijdens een onderzoek door toezichthouders van de Gemeente Amsterdam is gebleken dat het pand kamergewijs werd verhuurd aan in ieder geval zeven onderhuurders.

Er was geen vergunning verleend voor de omzetting van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. De Gemeente heeft de hoofdverhuurder opgedragen om de kamergewijze verhuur te staken. De hoofdverhuurder kon ook een omzettingsvergunning aanvragen als zij van mening was dat de situatie kon worden gelegaliseerd. Daar is de hoofdverhuurder dan ook toe overgegaan, maar de Gemeente heeft de hoofdverhuurder naar aanleiding van de vergunningsaanvraag medegedeeld dat een negatief advies was afgegeven. De Gemeente heeft ook aangegeven dat de aanvraag naar alle waarschijnlijkheid zou worden geweigerd. De hoofdverhuurder heeft een bodemprocedure aanhangig gemaakt, maar heeft ook een kort geding aanhangig gemaakt waarin (kort samengevat) ontruiming van het pand door de diverse huurders is gevorderd.

Geen spoedeisend belang bestuursdwang

De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurder in kort geding afgewezen. Volgens de kantonrechter ontbrak het spoedeisend belang aan de zijde van de verhuurder. De kantonrechter kon, aldus het vonnis, door het ontbreken van informatie in het kader van de vergunningaanvraag niet beoordelen wat de vermoedelijke afloop van de vergunningsaanvraag zou zijn. Daarom was volgens de kantonrechter onvoldoende vast komen te staan dat nu al bestuursdwang en een bestuurlijke boete zouden dreigen. Daarbij heeft de kantonrechter ook overwogen dat het om een situatie ging die al sinds jaar en dag bestond terwijl onwaarschijnlijk was dat de hoofdverhuurder niet van de situatie af wist. Overigens vraag ik mij of hoe relevant dit laatste is, zeker aangezien het beleid recent door de Gemeente is gewijzigd en handhaving niet eerder was aangekondigd.

De belangrijkste conclusie die uit het voorgaande kan worden ingetrokken is dat het van doorslaggevend belang kan zijn om in een kort geding procedure als deze als verhuurder zo duidelijk en gedetailleerd mogelijk te stellen én onderbouwen met relevante stukken dat bestuursdwang (daadwerkelijk) dreigt. Daar is het spoedeisend belang mee gegeven, zeker als u als verhuurder alles hebt geprobeerd om de situatie te legaliseren. In een kort geding wordt een voorlopige voorziening gegeven en vooruitgelopen op een uitspraak in een bodemprocedure. De rechter wil in kort geding dan ook vrijwel zeker weten dat de vorderingen in een bodemprocedure ook zullen worden toegewezen, helemaal als het om de ontruiming van woonruimte gaat.

Vragen?

Aan de hand van deze gepubliceerde uitspraak is niet duidelijk op welke gronden de hoofdverhuurder beëindiging van de huurovereenkomsten en ontruiming van het pand in de bodemprocedure heeft gevorderd. Zodra de uitspraak in de bodemprocedure is gewezen en gepubliceerd, zal ik u daarover informeren in een blog. Neem indien u meer informatie wenst over kamergewijze verhuur en de beëindiging van huurovereenkomsten gerust contact met Claudia Janssens van Team Vastgoed van Köster Advocaten op.