Huurrecht in tijden van Corona: een bodemuitspraak, een hoger beroep in kort geding en een vonnis in incident

17 november 2020 | Claudia van Meurs-Janssens

Huurrecht in tijden van Corona: een bodemuitspraak, een hoger beroep in kort geding en een vonnis in incident

Sinds begin dit jaar houdt de Covid-19 crisis de wereld bezig. Dat geldt ook voor de huurders en verhuurders van bedrijfsruimte. Door de afgekondigde maatregelen om de verspreiding van Covid-19 af te remmen, ziet de wereld er heel anders uit dan voorheen. Na een kortdurende versoepeling per 1 juni 2020, werden de deuren van onder andere de horeca met ingang van 4 november 2020 opnieuw gesloten en het is nog maar zeer de vraag of versoepeling dit jaar nog tot de mogelijkheden behoort komt.

Procedures in verband met de invloed van Covid-19 op de huurovereenkomst

Na de eerdere intelligente lockdown volgde al snel een aantal kort geding procedures. Inmiddels is in één van die kort geding procedures hoger beroep gewezen en is uitspraak in een bodemprocedure gedaan. Verder is zeer recent een vonnis in incident gewezen. Deze uitspraken behandel ik in deze blog. Voordat ik daaraan toekom, zal ik kort stilstaan bij de stand van zaken tot nu toe. In dat kader is van belang dat in een kort geding procedure een voorlopig oordeel wordt en dus geen definitief oordeel wordt gegeven. Dat laatste gebeurt in een bodemprocedure. In de kort geding procedures die tot nu toe zijn gevoerd, stond met name de vraag centraal of de huurder vanwege (de gevolgen van) de Covid-19 crisis een verlaging van de huurprijs toekwam. Een verlaging van de huurprijs is mogelijk als er sprake is van onvoorziene omstandigheden die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen of als er een gebrek aan het gehuurde is.

Onvoorziene omstandigheden

Voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden ligt de lat hoog. Rechters zijn (terecht) terughoudend met het toekennen van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Er wordt dan immers ingegrepen in de contractuele afspraken die partijen hebben gemaakt.

Op grond van de wet is voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden vereist dat i) de toekomstige omstandigheden bij het aangaan van de overeenkomst niet in de overeenkomst zijn verdisconteerd, en ii) de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Verder mogen de betreffende omstandigheden naar de aard van de huurovereenkomst of de verkeersopvattingen niet voor rekening van de huurder komen.

Het merendeel van de rechters oordeelde in kort geding dat de gevolgen van de Covid-19 crisis een onvoorziene omstandigheid vormen. Let wel, deze uitspraken zijn in kort geding gedaan en het zijn dus voorlopige oordelen. Waar de huurprijs werd verlaagd, gebeurde dit dus niet definitief, maar werd voorlopig een uitstel van (een deel van) de betaling van de huurprijs toegestaan.

Gebrek

Op enkele uitzonderingen na is in de kort geding procedures tot  nu toe ook geoordeeld dat (de gevolgen van) de Covid-19 crisis een gebrek kunnen vormen, hetgeen een evenredige verlaging van de huurprijs kan rechtvaardigen. Hoewel een verlaging van de huurprijs wegens een gebrek in de meeste huurovereenkomsten is uitgesloten, is mogelijk dat een dergelijke uitsluiting buiten werking wordt gesteld op grond van de redelijkheid en billijkheid of op grond van onvoorziene omstandigheden. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Rechtbank Gelderland in de zaak over het voetbalstadion van Vitesse, waarin dit werd overwogen. Een voorlopige verlaging van de huurprijs werd wegens de gebrekkige onderbouwing van het omzetverlies door Vitesse echter afgewezen. Ook hier geldt weer dat de lat hoog ligt. Of en op welke wijze de huurovereenkomst wordt gewijzigd en de huurprijs dus wordt verlaagd, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Daarbij kunnen bijvoorbeeld het verlies van omzet aan de zijde van de huurder of de hoedanigheid van partijen een rol spelen. De ene huurder is de andere huurder niet en ook niet alle verhuurders kunnen over één kam worden geschoren.

Overigens is in de literatuur nog wel discussie over de vraag of de Covid-19 crisis en de gevolgen daarvan inderdaad een gebrek vormen. Die discussie laat ik in deze blog buiten beschouwing, maar kan nog wel interessante rechtspraak opleveren.

Bodemprocedure huurzaak Covid-19

Er is tot nu toe één uitspraak in een bodemprocedure gedaan. In deze zaak ging het om de huur van een kantoorruimte en stelde de huurder dat zijzelf en een beoogd onderhuurder de kantoorruimte door omzetverlies ten gevolge van de Covid-19 crisis niet in gebruik konden nemen. Dat maakt de zaak enigszins atypisch en anders dan een zaak waarin bijvoorbeeld een restaurant de deuren vanwege de overheidsmaatregelen moet sluiten.

Hoewel de Covid-19 crisis door de rechter als onvoorziene omstandigheid werd aangemerkt, achtte de rechter een wijziging van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd. Volgens de rechter was een beroep op onvoorziene omstandigheden niet bedoeld om een contractspartij de mogelijkheid te geven de beëindiging of wijziging van een overeenkomst met een willekeurige contractspartij af te dwingen. Daarbij speelde onder andere mee dat er geen overheidsmaatregelen waren die het gebruik van het gehuurde – zoals gezegd een kantoorruimte – belemmerden. Het omzetverlies was volgens de rechter een omstandigheid die in beginsel tot het ondernemersrisico van de huurder behoorde.

Hoger beroep kort geding huurzaak Covid-19

Op 30 oktober 2020 is voor de eerste maal in hoger beroep uitspraak gedaan in een kort geding procedure met betrekking tot huurprijsverlaging in verband met Covid-19. Ook hier geldt weer dat het, vanwege het karakter van een kort geding procedure, een voorlopig oordeel betreft. De huurder exploiteerde in deze zaak een event- en congrescentrum dat direct werd getroffen door de overheidsmaatregelen. In eerste aanleg heeft de rechter een verlaging van de huurprijs toegekend, maar is de rechter niet meegegaan in de vordering van de huurder om een omzet gerelateerde huur op te leggen.

Het hof heeft zich aangesloten bij het oordeel van de kantonrechter dat Covid-19 als een onvoorziene omstandigheid moet worden beschouwd en heeft de door de kantonrechter (voorlopige) toegekende huurprijsverlaging in stand gehouden, maar heeft helaas geen oordeel geveld over de vraag of ook sprake is van een gebrek.

Tussen dezelfde partijen is eveneens een bodemprocedure aanhangig gemaakt. In die bodemprocedure is op 5 november 2020 een vonnis in incident gewezen. Dit betreft dus geen eindvonnis, maar de rechter maakt hier een beslissing die gedurende de duur van de bodemprocedure geldt. De huurder probeerde middels het incident alsnog een omzetafhankelijke huurprijs van 20% te bewerkstelligen, met terugwerkende kracht vanaf 1 maart 2020. Hoewel de rechter van oordeel is dat de Covid-19 crisis een onvoorziene omstandigheid vormt, heeft de rechter de vordering afgewezen en geen omzetafhankelijke huur opgelegd. Volgens de rechter zou de door de huurder gewenste wijziging leiden tot een risicoverdeling die in belangrijke mate afwijkt van hetgeen partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken. Partijen zijn immers een vaste huurprijs overeengekomen, die niet afhankelijk is gesteld van behaalde omzet. Met omzetafhankelijke huur zou dit uitganspunt volledig overboord worden gezet. Draait de huurder nul euro omzet, dan betaalt hij in dat geval niets. Maar ook als de huurder wel omzet draait, lijdt dit tot een significante huurkorting die nadeliger voor de verhuurder uitpakt dan de verdeling zoals in het vonnis in kort geding is geformuleerd. De rechter nam verder in aanmerking dat de huurder aanspraak heeft gemaakt op de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) die expliciet is bedoeld voor bijvoorbeeld de huur. De huurder heeft geen openheid gegeven waaruit blijkt welke overheidssteun door hem is aangevraagd en ontvangen, dat werkte in zijn nadeel. Nu het vonnis in incident is gewezen, zullen partijen verder procederen in de bodemzaak.

Conclusie

Het wachten is op uitspraken in bodemprocedures en vervolgens op de uitspraken in hoger beroep van die procedures. De rechtspraak zal nog wel even zoet zijn met de invloed van de Covid-19 op de huurrelatie tussen huurders en verhuurders.

Het blijft naar mijn mening de voorkeur verdienen om waar mogelijk een regeling te treffen en de afspraken goed vast te leggen. Daar kan een huurrecht advocaat u uiteraard behulpzaam bij zijn, ook als partijen geen regeling weten te treffen. Ik ben altijd bereikbaar om met u te sparren over uw mogelijkheden.

Team Vastgoed
Claudia van Meurs-Janssens