Gelden bij de opzegging van een huurovereenkomst van woonruimte voor de huisvesting van arbeidsmigranten dezelfde regels?

12 november 2020 | Claudia van Meurs-Janssens

Gelden bij de opzegging van een huurovereenkomst van woonruimte voor de huisvesting van arbeidsmigranten dezelfde regels?

De huurder van woonruimte geniet in de meeste gevallen huurbescherming. Dat geldt ook als de woonruimte niet door een particulier wordt gehuurd, maar bijvoorbeeld door een intermediair die arbeidsmigranten huisvest. De huurovereenkomst kan dan niet zomaar door de verhuurder worden beëindigd, maar de opzegging moet op een wettelijke opzeggingsgrond gebaseerd zijn. Als de huurder een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst weigert, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Het weigeren van een redelijk voorstel levert een opzeggingsgrond op. Maar geldt voor de beoordeling van het redelijk voorstel een andere maatstaf als het de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten betreft? Die vraag beantwoord ik in deze blog aan de hand van een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 6 november 2020.

Huurbescherming bij de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten

Op 25 augustus 2020 verscheen mijn blog over de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten. Het is meestal de bedoeling van de intermediair als (onder)verhuurder én de arbeidsmigrant zelf dat de huisvesting van de arbeidsmigrant tijdelijk is en samenhangt met de uitzendrelatie. In mijn blog gaf ik daarom tips en tricks om ervoor te zorgen dat de inhoud van de huurovereenkomst met dat doel overeenstemt, waardoor de arbeidsmigrant als onderhuurder en de uitzendorganisatie of intermediair als hoofdhuurder geen beroep op huurbescherming kunnen doen.

Als een (onder)huurder wél een beroep op huurbescherming toekomt en geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst, bemoeilijkt dat de verhuurder in diens mogelijkheden om de huurovereenkomst te beëindigen. Ook met betrekking tot de verhuur aan arbeidsmigranten geldt immers dat er sprake is van de verhuur van woonruimte. De huurder van woonruimte geniet vergaande bescherming, zowel ten aanzien van de beëindigingsmogelijkheden van de huurovereenkomst als ten aanzien van de huurprijs. Dat is niet anders als de (hoofd)huurder geen particulier is, maar bijvoorbeeld een uitzendorganisatie of andere intermediair die onderverhuurt aan arbeidsmigranten. Die partij geniet diezelfde bescherming, simpelweg omdat het de verhuur van woonruimte betreft.

 Beëindiging huurovereenkomst woonruimte wegens weigeren redelijk voorstel

De huurovereenkomst van woonruimte kan alleen worden beëindigd:

  • als de huurder en verhuurder het over de beëindiging eens zijn;
  • als de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de huurovereenkomst wordt ontbonden;
  • als de verhuurder de huurovereenkomst op grond van één van de wettelijke opzeggingsgronden/beëindigingsgronden opzegt.

Eén van de wettelijke opzeggingsgronden is de weigering door de huurder van een redelijk aanbod van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Dit redelijk aanbod mag bij de huur van sociale woonruimte niet alleen de huurprijs betreffen, maar bij de huur van geliberaliseerde woonruimte (vrije sector) mag het voorstel wel uitsluitend op een wijziging van de huurprijs zien. Stemt de huurder niet met de nieuwe huurprijs in, dan kan de verhuurder een beëindigingsvordering instellen bij de kantonrechter. De kantonrechter toetst de redelijkheid van de voorgestelde huurprijs. Als de kantonrechter het voorstel redelijk vindt, kan hij de huurder nog een termijn geven om alsnog met het voorstel in te stemmen. De rechter kan de huurovereenkomst ook direct beëindigen. De wet schrijft geen maatstaf voor de redelijkheidstoets van de nieuwe huurprijs voor. Vaak wordt gekeken naar de huurprijs van vergelijkbare woonruimte in de buurt of de markthuurprijs.

De toets van de redelijkheid van de voorgestelde nieuwe huurprijs bij verhuur aan arbeidsmigranten

Op 6 november 2020 heeft de Rechtbank Rotterdam uitspraak gedaan in een zaak waarin de opzegging van een huurovereenkomst met een huisvestingsbedrijf centraal stond. Een particuliere verhuurder verhuurde drie woningen aan het huisvestingsbedrijf. De woningen waren bedoeld voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Twee jaar na aanvang van de huurovereenkomsten stelde de verhuurder voor om de huurprijzen van de drie woningen met EUR 125,- tot EUR 300,- per woning per maand te verhogen. Daar zat het huisvestingsbedrijf niet op te wachten dus er werd niet met het voorstel ingestemd.

De verhuurder heeft in de procedure beëindiging van de huurovereenkomsten gevorderd. Volgens de verhuurder was zijn voorstel tot verhoging van de huurprijzen redelijk. De verhuurder stelde dat de huurprijs met de relevante markt moest worden vergeleken en dat alle overige omstandigheden, zoals de draagkracht van de huurder, in aanmerking moesten worden genomen. De verhuurder heeft bij het bepalen van de huurprijs aansluiting gezocht bij de SNF normen (Stichting Normering Flexwonen). Volgens de SNF normen dienen bewoners van een reguliere woning per persoon minimaal twaalf vierkante meter gebruiksoppervlak, waarvan minimaal drieënhalve vierkante meter slaapvertrek, te hebben. De verhuurder is vervolgens aan de hand van de het gebruiksoppervlak per woning nagegaan hoeveel personen op grond van de SNF normen maximaal in de woningen gehuisvest konden worden. Volgens de verhuurder is een huurprijs van EUR 225,- per in de woning verblijvende persoon in de relevante markt gebruikelijk en moet die prijs als redelijk worden beschouwd. Daarom heeft hij de voorgestelde prijzen vervolgens daarop gebaseerd.

De kantonrechter heeft de beëindigingsvordering van de verhuurder afgewezen. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat de vraag of de voorgestelde nieuwe huurprijzen redelijk zijn, aan de hand van een objectieve maatstaf moet worden beantwoord: de huurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse. Ook andere omstandigheden kunnen een rol spelen bij de beantwoording van de redelijkheid van het voorstel. Verder volgt uit de wetsgeschiedenis dat de wetgever heeft beoogd de ontwikkeling van de huurprijzen van vrije sector woningen zoveel mogelijk te laten plaatsvinden onder invloed van de werking van de markt, zodat het volgens de kantonrechter voor de hand ligt in eerste instantie aansluiting te zoeken bij de huurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse, waarbij – indien mogelijk – in het bijzonder betekenis zal toekomen aan de huurprijzen die bij nieuwe huurovereenkomsten met betrekking tot dergelijke woonruimte zijn overeengekomen in de periode rond het door de verhuurder (gewenste) tijdstip van huurprijsherziening. De verhuurder had gemotiveerd moeten stellen dat de door hem voorgestelde huurprijs in overeenstemming is met de markthuurprijs, bijvoorbeeld met behulp van een taxatierapport van een makelaar waaruit duidelijk zou moeten blijken welke woningen als referentieobjecten zijn meegenomen. Deze woningen zouden qua omvang, voorzieningen, staat van onderhoud, uitstraling en ligging vergelijkbaar moeten zijn met de aan het huisvestingsbedrijf verhuurde woningen. Ook zou in het taxatierapport melding moeten worden gemaakt van de verschillen en welke invloed deze verschillen zouden hebben op de voorgestelde huurprijs.

De conclusie luidt dat bij de beantwoording van de vraag of het voorstel redelijk was, naar het oordeel van de kantonrechter leidend dient te zijn de huurprijs van vergelijkbare woningen in de nabije omgeving van de verhuurde woningen en niet het aantal bewoners dat men daarin volgens de door de SNF gehanteerde (minimum)norm kwijt kan. De vorderingen van de verhuurder worden dan ook afgewezen en de huurovereenkomsten worden voortgezet.

Contact huurrecht advocaat

Bent u intermediair en wilt u sparren over de huurovereenkomsten die u gebruikt/aangaat voor de huisvesting van arbeidsmigranten? Neem dan gerust contact met mij op.

Team Vastgoed
Claudia van Meurs-Janssens