Deal or no deal?

27 november 2018 | Tosca Deenik

Deal or no deal?

Wanneer kan men spreken van een huurovereenkomst, en wanneer worden onderhandelingen onrechtmatig afgebroken? Deze vragen lagen voor aan het Hof Arnhem-Leeuwarden, dat op 13 november uitspraak deed.

Ondernemer A. wilde een pand kopen om dit te ontwikkelen tot een hotel en restaurant. De omgevingsvergunning had hij al, maar helaas lukte het hem niet om ook het pand in zijn bezit te krijgen. Ondernemer B. bleek wel in staat en bereid om het pand te kopen. De bedoeling was dat A. het pand van B. zou gaan huren voor een bedrag van €100.000 per jaar. De verbouwing en inrichting van het pand voor het hotel-gedeelte zouden voor rekening van de verhuurder komen, de verbouwing en inrichting voor het restaurant-gedeelte voor rekening van de huurder.

Op 29 december 2015 heeft B. het pand gekocht, en in februari 2016 stuurde A. hem een modelhuurovereenkomst, waarin werd bepaald dat het pand door B. aan A. ter beschikking zou worden gesteld als horecabedrijf. Er werd een huurprijs genoemd en er waren onder meer bepalingen opgenomen over de verbouwing en inrichting van het pand tot hotel en restaurant en de kosten daarvan, de duur en ingangsdatum van de huurovereenkomst, indeplaatsstelling van een andere rechtsvorm als huurder, en een koopoptie voor de huurder.

Deze modelhuurovereenkomst werd eind april 2016 besproken door partijen, waarbij verhuurder diverse opmerkingen op het model heeft geschreven. B als beoogd verhuurder heeft bovendien op de laatste pagina geschreven ‘’in grote lijnen akkoord na invulling/verfijning van details zoals o.a. optierechten algemene voorwaarden etc.’’ en daarbij zijn handtekening geplaatst. A als beoogd huurder heeft op een later tijdstip zijn handtekening op de laatste pagina van het model geplaatst. In juni 2016 is gestart met de verbouwing van het pand.

Bij email van 11 augustus 2016 liet B. echter weten dat er een financiële kwestie speelde en dat hij waarschijnlijk het pand moest verkopen. Daarop heeft A. beslag op het pand laten leggen, en startte hij een procedure tegen B. Waarop hij een e-mail krijgt van B. die meent dat er nog geen definitieve, door beide partijen voor akkoord getekende huurovereenkomst is en die hem tevens meedeelt zijn aanbod tot onderhandeling over een huurovereenkomst in te trekken vanwege de verslechterde verstandhouding, die wel blijkt uit een e-mail van een week later waarin hij aan A. schrijft: ‘’Hufter! De laatste aan wie ik het verhuur ben jij! Heb het al aan andere verhuurd. Had nooit huurovereenkomst met jou!’’

Toch gingen A. en B. een maand later weer met elkaar in gesprek, met als insteek dat B. de exploitatie van het hotel voor zijn rekening zou nemen en A. het restaurant. A. heft medio oktober 2016 het beslag op, en trekt de procedure tegen B. in.

Maar een maand later legt A. weer beslag en dagvaardt hij B. opnieuw. In januari laat B. hem weten dat hij nog steeds open staat voor een samenwerking, maar A. reageert afwijzend. Hij meent dat de modelhuurovereenkomst een bestaande overeenkomst is, en hij eist bij de rechter ontbinding daarvan plus een betaling van 2,6 miljoen euro ter vergoeding van gederfde winst. 

Is er een huurovereenkomst?

Volgens A. was er een huurovereenkomst tot stand was gekomen, aangezien ze overeenstemming hadden bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst. Dat zou moeten blijken uit de door beide partijen ondertekende modelhuurovereenkomst. De opmerkingen die verhuurder B op het model heeft geschreven, zouden betrekking hebben op punten van ondergeschikte betekenis.

Is er een overeenkomst ontstaan wanneer partijen over een of meer onderdelen van een overeenkomst overeenstemming hebben bereikt, maar over andere onderdelen nog niet? Volgens het Hof is dat afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze moet worden aangenomen op grond van:

1) de betekenis van wat wel en niet geregeld is;

2) het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen, en;

3) de verdere omstandigheden van het geval.

Verder overweegt het hof dat het feit dat overeenstemming is bereikt over de essentialia van een te sluiten overeenkomst, niet zonder meer voldoende is voor het tot stand komen van de overeenkomst. Het is immers mogelijk dat partijen beogen het definitieve tot stand komen van de overeenkomst te laten afhangen van de regeling van andere onderwerpen dan de essentialia.

Dit is in deze zaak een overweging ten overvloede, want het hof neemt niet aan dat er met de modelhuurovereenkomst al overeenstemming over alle essentialia bestond. De mogelijkheid van bijvoorbeeld een koopoptie is onvoldoende uitgewerkt, en het hof betrekt bij zijn oordeel ook dat verhuurder heeft geschreven in grote lijnen akkoord te zijn na invulling/verfijning van details zoals het optierecht. Ook het gegeven dat partijen na de modelhuurovereenkomst, waarin het ging om zowel het restaurant als het hotel, verder hebben onderhandeld over het verhuren van enkel het restaurantgedeelte aan huurder, duidt erop dat geen overeenkomst tot stand is gekomen voor zowel restaurant en hotel.

Onderhandelingen

Het hof concludeert vervolgens dat de onderhandelingen niet onrechtmatig door verhuurder B zijn afgebroken; sterker nog, de onderhandelingen zijn helemaal niet afgebroken.

Het is huurder A geweest die beslag heeft laten leggen, op grond van het feit dat de verhuurder voornemens was het pand te verkopen. Het hof acht het onduidelijk waarom dit voor huurder een reden was om beslag te laten leggen. Koop breekt immers geen huur, en er lag volgens het hof nog geen overeenkomst waarin een koopoptie was opgenomen waaraan huurder rechten kon ontlenen. Ook na het gelegde beslag zijn partijen verder gaan onderhandelen, zij het met een andere insteek (gescheiden exploitatie van hotel en restaurant). Zelfs nadat huurder A voor de tweede maal beslag had laten leggen, was verhuurder B nog bereid tot onderhandelen, aldus het hof.

Daarmee heeft verhuurder de onderhandelingen niet afgebroken; het is huurder geweest die alsnog een procedure is gestart, aldus het Hof

Meer weten over (huur)overeenkomsten? Neem contact met ons op!

Team Vastgoed

Tosca Deenik