De exploitatieplicht voor de huurder van bedrijfsruimte

6 mei 2021 | Claudia van Meurs-Janssens

De exploitatieplicht voor de huurder van bedrijfsruimte

In vrijwel alle modelhuurovereenkomsten is een exploitatieplicht voor de huurder van bedrijfsruimte opgenomen. Op grond van deze clausule is de huurder van bedrijfsruimte verplicht de gehuurde bedrijfsruimte, of dat nu winkelruimte of kantoorruimte betreft, te gebruiken. In deze blog zal ik de exploitatieclausule zoals opgenomen in de ROZ-modellen toelichten.

De exploitatieplicht voor de huurder in de ROZ-modellen

De exploitatieplicht voor de huurder is opgenomen in art. 5.1 van de Algemene Bepalingen bij het ROZ model voor de huur van onder andere winkel- en horecaruimte uit 2012 (hierna: ‘’het winkelruimtemodel’’) en in (eveneens) art. 5.1 van de Algemene Bepalingen bij het ROZ model voor de huur van kantoorruimte uit 2015 (hierna: ‘’het kantoorruimtemodel’’).

De exploitatieplicht voor de huurder luidt in art. 5.1 van beide ROZ modellen vrijwel gelijk. In het kantoorruimtemodel staat:

‘’Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.’’

In eerdere versies van de Algemene Bepalingen is de exploitatieplicht voor de huurder eveneens opgenomen.

Voor de huurder van winkelruimte bevatten de Algemene Bepalingen verder art. 9.7, waarin met betrekking tot de te hanteren openingstijden staat:

‘’ Huurder zal het gehuurde in overeenstemming met de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen:

– indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat ten minste gedurende de door verhuurder, na overleg met huurder, te bepalen reguliere openingstijden. Bij aanwezigheid van een winkeliersvereniging stelt verhuurder de reguliere openingstijden vast na overleg met die vereniging. Verhuurder zal daarbij rekening houden met de aard van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. De kosten die zijn verbonden aan eventuele ruimere openingstijden dan de hiervoor bedoelde openingstijden zijn voor rekening van de huurders die van die ruimere openingstijden gebruik (moeten) maken.

 – indien het gehuurde geen deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat gedurende de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten.’’

Op grond van art. 31 van de Algemene Bepalingen bij het winkelruimtemodel en art. 29 van de Algemene Bepalingen bij het kantoorruimtemodel verbeurt de huurder een direct opeisbare boete van EUR 250,- per dag indien de exploitatieplicht niet wordt nagekomen én de verhuurder de huurder een ingebrekestelling heeft gestuurd. Deze boetebepaling is in het winkelruimtemodel ook van toepassing als de bepaling over de openingstijden niet wordt nageleefd.

Het belang van de exploitatieplicht

De verhuurder van bedrijfsruimte heeft er in de regel belang bij dat de huurder de gehuurde bedrijfsruimte daadwerkelijk gebruikt. Leegstand is onwenselijk aangezien dit veelal het risico vergroot op inbraak, verpaupering, vandalisme en kraak. Leegstand leidt bovendien tot een minder positieve uitstraling van de omgeving en heeft een negatieve invloed op de verhuurbaarheid. Verder heeft het niet gebruiken van een gehuurde bedrijfsruimte tot gevolg dat geen goodwill wordt opgebouwd of behouden. Zeker als een verhuurder meerdere onroerende zaken in de omgeving verhuurt, heeft hij er (rechtstreeks) belang bij dat de huurobjecten daadwerkelijk worden gebruikt.

De exploitatieplicht volgt niet vanzelfsprekend uit de wet. Slechts onder omstandigheden kan uit de wet voortvloeien dat de huurder verplicht is om het gehuurde daadwerkelijk te gebruiken. Indien de verplichting tot gebruik niet contractueel is vastgelegd, is het daarom de vraag of die verplichting op grond van de wet bestaat. De beantwoording van die vraag zal veelal afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval, maar er zijn diverse gerechtelijke uitspraken gedaan waarin is geoordeeld dat een exploitatieplicht niet uit de wet volgde. Hoewel de verhuurder van bedrijfsruimte in de meeste gevallen (aantoonbaar) wordt benadeeld als de gehuurde bedrijfsruimte niet wordt gebruikt, doet de verhuurder er dan ook goed aan om de exploitatieplicht expliciet in de huurovereenkomst op te nemen. Zo is de verhuurder er zeker van dat de gehuurde bedrijfsruimte door de huurder wordt gebruikt en wordt discussie voorkomen. Zoals hiervoor is aangegeven voorzien de ROZ-modellen in die behoefte. De aan de niet-nakoming gekoppelde boete geeft de huurder bovendien een extra prikkel om de exploitatieplicht na te komen.

Mogelijkheden verhuurder bij niet-nakoming exploitatieplicht

De verhuurder die wordt geconfronteerd met een huurder die de op hem rustende exploitatieplicht niet nakomt, heeft verschillende opties. De verhuurder kan ervoor kiezen om nakoming te vorderen in een gerechtelijke procedure, maar de verhuurder kan ook ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. Daarnaast kan de verhuurder betaling van de contractueel overeengekomen boete alsmede betaling van schadevergoeding vorderen.

In de rechtspraak komt de exploitatieplicht voor de huurder veelvuldig aan de orde:

  • De Rechtbank Middelburg oordeelde in de uitspraak van 26 oktober 2004 dat de exploitatieplicht in de toepasselijke Algemene Bepalingen voldoende was bepaald en de huurder (een bank) het gehuurde daadwerkelijk, behoorlijk en zelf diende te gebruiken.
  • De kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam oordeelde op 22 juni 2005 dat de exploitatieplicht een voortdurende verplichting vormt en dat het schenden van die verplichting ook zonder ingebrekestelling verzuim oplevert.
  • De huurder van een café dat na tijdelijke sluiting door de gemeente op grond van de Opiumwet gesloten bleef wegens het intrekken van de vergunningen, schoot volgens het Hof ’s-Gravenhage eveneens tekort in de nakoming van de contractueel overeengekomen exploitatieplicht.
  • Een huurster die al haar winkels in Nederland sloot, kon volgens het Hof Amsterdam niet aannemelijk maken dat onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar kon worden verlangd om haar exploitatieplicht na te komen. Dit mede omdat niet was gebleken dat de huurster een uiterste inspanning had geleverd om een andere huurder of onderhuurder te vinden.
  • De voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg wees een vordering tot nakoming van een contractuele exploitatieplicht af vanwege de beperkte tijd die de huurovereenkomst nog liep. Daarbij speelde ook mee dat de verhuurder andere huurders in de directe omgeving van het gehuurde had toegestaan tot sluitingen en verhuizingen.

Mogelijke verweren huurder bij niet nakoming exploitatieplicht

Zoals uit het voorgaande volgt, is denkbaar dat de rechter oordeelt dat er een exploitatieplicht op de huurder rust, maar dat de huurder deze exploitatieplicht toch niet hoeft na te komen. De verhuurder kan in dat geval wel aanspraak maken op schadevergoeding. Daarbij kan ook worden gedacht aan de situatie waarin de gehuurde kantoorruimte niet of nauwelijks in het zicht is, waardoor de leegstand de verhuurbaarheid niet aantast. Van de huurder kan in dat geval wel worden verlangd dat (beveiligings)maatregelen worden getroffen om kraak en/of inbraak tegen te gaan.

De huurder die wordt aangesproken op een contractueel overeengekomen exploitatieplicht kan verder een beroep doen op onvoorziene omstandigheden of overmacht.

Onvoorziene omstandigheden

Een huurder kan op grond van onvoorziene omstandigheden vorderen dat de rechter de huurovereenkomst wijzigt. Voor een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden is vereist dat de betreffende onvoorziene omstandigheden niet in de overeenkomst zijn verdisconteerd en dat de omstandigheden dusdanig zijn, dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De omstandigheden mogen verder niet voor rekening van de huurder komen.

Overmacht

Op het moment dat een tekortkoming aan de schuldenaar niet toerekenbaar is, kan hij zich beroepen op overmacht. Als het voor de huurder onmogelijk is om het gehuurde te gebruiken, zoals voor veel huurders gold toen bedrijven vanwege de Corona-crisis op last van de overheid werden gesloten (zie ook hierna onder ‘’De exploitatieplicht in tijden van Corona’’), kan hij in verband met de exploitatieplicht dus mogelijk een beroep doen op overmacht.

De exploitatieplicht in tijden van corona

De exploitatieplicht voor de huurder heeft met name sinds de coronacrisis veel aandacht gekregen. Om de verdere verspreiding van het corona-virus te remmen, dienden restaurants en cafés, evenals sportclubs en sexclubs, de deuren van overheidswege te sluiten van 15 maart tot en met 31 mei 2020. De huurders konden de op hen rustende exploitatieplicht daardoor niet nakomen.

De huurder die werd geconfronteerd met de noodgedwongen sluiting vanwege de Corona-crisis, kan een beroep doen op overmacht. Er was immers sprake van een onmogelijkheid om de gehuurde bedrijfsruimte te gebruiken. De huurder kon zijn bedrijf niet in het gehuurde uitoefenen. Deze situatie was niet de schuld van de huurder, kwam niet krachtens de wet voor zijn rekening en de verkeersopvattingen leiden er naar alle waarschijnlijkheid evenmin toe dat dit voor rekening van de huurder komt. Dat ligt anders voor huurders die niet rechtstreeks werden getroffen door de overheidsmaatregelen.

Conclusie

Zoals uit het voorgaande volgt heeft de verhuurder er belang bij dat de exploitatieplicht voor de huurder contractueel wordt vastgelegd. De Algemene Bepalingen voorzien in die behoefte. Indien partijen geen gebruik maken van een ROZ-model, doet de verhuurder er goed aan om na te gaan of de gebruikte huurovereenkomst en/of de daarbij behorende algemene voorwaarden een exploitatieplicht voor de huurder bevatten en deze, als dat niet het geval is, expliciet in de huurovereenkomst op te nemen.

Team Vastgoed
Claudia van Meurs-Janssens