Meer bescherming hurende winkelier in geval van renovatie

De partijen SP, PvdA, CDA en GroenLinks hebben een initiatief wetsvoorstel opgesteld om het huurrecht voor winkelbedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW op het gebied van renovatie te wijzigen. Hierdoor zou volgens deze politieke partijen de hurende winkelier voortaan beter worden beschermd, omdat volgens deze partijen misbruik wordt gemaakt van de huidige renovatieregeling in het huurrecht, omdat verhuurders winkeliers zonder schadeloosstelling uit hun winkel zouden zetten.

Het voorstel bevat twee wijzigingen:

1. Beëindiging van de huurovereenkomst is volgens het voorstel pas mogelijk na ommekomst van een eerste huurtermijn van tien jaar (wijziging art. 7:296 lid 1 sub b BW). Op grond van de huidige wettelijke regels is beëindiging wegens dringend eigen gebruik, waaronder renovatie, ook mogelijk na ommekomst van een eerste huurperiode van (in de regel) vijf jaar. Deze mogelijkheid wordt door het voorstel aldus teniet gedaan. Volgens het voorstel kan een verhuurder nog steeds renoveren, ook al na ommekomst van de eerste vijf jaar, maar dan door gebruikmaking van de regeling zoals opgenomen in artikel 7:220 BW. Deze bepaling gaat over renovatie met behoud van de huurovereenkomst. Een verhuurder dient een huurder in die situatie een renovatievoorstel te doen, om tot renovatie over te kunnen gaan. Of een dergelijk voorstel redelijk is zal bij niet aanvaarding door de huurder door de rechter worden beslist. Een renovatievoorstel voorziet meestal in de voorziening van een tijdelijke al-ternatieve locatie, alsmede in een financiële vergoeding voor de verhuis- en herinrichtingskosten.

Volgens de voor het wetsvoorstel verantwoordelijke politieke partijen behoudt een verhuurder van bedrijfsruimte aldus de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen wegens renovatie, maar op z’n vroegst (pas) tegen het einde van een huurtermijn van tien jaar en op basis van een belangenafweging.

 
Belangenafweging
Op basis van het wetsvoorstel kan van een toewijzing van een beëindigingvordering  door de rechter pas sprake zijn nadat een belangenafweging heeft plaatsgevonden. Onder het huidige recht is de situatie zo dat indien de verhuurder er in slaagt aannemelijk te maken dat hij het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen, dat hij het daartoe dringend nodig heeft, er geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder tegenover die van verhuurder. De initiatiefnemers verwachten dat de verhuurder met deze wijziging meer dient te doen dan het op basis van het huidige huurrecht vereiste van het aannemelijk maken” van de renovatieplannen c.q. het dringend nodig hebben voor eigen gebruik.

2. De tweede wijziging van het initiatief wetsvoorstel betreft de bijdrage in de verhuis-en inrichtingskosten door de verhuurder in het geval van renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst (art. 7:220 leden 5 en 6 BW). De wet voorziet nu al in een dergelijke regeling voor huurders van woonruimte; zij kunnen aanspraak maken op een bij ministeriële regeling bepaalde minimum vergoeding. De initiatiefnemers van dit wetsvoorstel wensen een dergelijke regeling ook op te nemen voor winkeliers, indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie. Volgens de initiatiefnemers dienen de winkeliers dan steeds recht te hebben op een bijdrage van de verhuurder in de kosten van die verhuizing.

De vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) noemt het wetsvoorstel dat SP, PvdA, CDA en GroenLinks hebben ingediend om winkeliers beter te beschermen “onbegrijpelijk”. Volgens Frank van Blokland staat de wet renovatie van winkelcentra in de weg. “Een individuele winkelier zou door de wet renovatie kunnen tegenhouden”, zegt Van Blokland in het Financieel Dagblad. Detailhandel Nederland staat wel positief tegenover de wet. Volgens de organisatie wordt er veel misbruik gemaakt van de zogeheten renovatiebepaling.

Resumé
Met het initiatief wetsvoorstel blijft het aldus mogelijk om een huurovereenkomst voor winkelbedrijfsruimte wegens renovatie te beëindigen, maar niet eerder dan na ommekomst van tien jaar en na een belangenafweging (behoudens de situatie dat huurder zelf met een beëindiging instemt). In het geval dat een beëindigingvordering wordt toegewezen kan de rechter de verhuurder verplichten een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan huurder te betalen. Of een dergelijke vergoeding in het geval van beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie wordt toegewezen wordt -ook met dit wetsvoorstel- overgelaten aan de rechter. Van een andere schadevergoedingsverplichting bij beëindiging, zoals bijvoorbeeld  voor winstderving is in beginsel – ook met dit initiatief wetsvoorstel – geen sprake.