Breaking news

Het Programma Betaalbaar Wonen

Op 19 mei 2022 presenteerde minister Hugo de Jonge het Programma Betaalbaar Wonen aan de Tweede Kamer. Eén van de paradepaardjes van de minister is het reguleren van de middenhuur, met andere woorden: het optrekken van de liberalisatiegrens waardoor meer huurwoningen in het gereguleerde (sociale) stelsel vallen en dus aan de vrije sector worden onttrokken. Hoe dat plan er tot nu toe uit ziet, leg ik later uit. Eerst een korte terugblik op de andere maatregelen van de afgelopen tijd. Het Programma Betaalbaar Wonen is namelijk de zoveelste in een reeks maatregelen en gebeurtenissen die het beleggen in woningen en het bouwen van woningen niet bepaald aantrekkelijker maakt. En dat in deze tijden van woningnood, met het ambitieuze voornemen (van dezelfde minister notabene) om tot en met 2030 maar liefst 900.000 woningen te bouwen, waarvan 600.000 betaalbare woningen.

Maatregelen huurmarkt in vogelvlucht

In 2016 leek het even de goede kant op te gaan voor verhuurders van woonruimte. Om de doorstroom op de huurmarkt te bevorderen werd het mogelijk gemaakt om woningen daadwerkelijk tijdelijk te verhuren. Een hele goede ontwikkeling voor verhuurders van woonruimte, maar ook voor huurders. Eigenaren die eerder hun woning niet durfden te verhuren uit angst om nooit meer van de huurder af te kunnen komen, boden hun woning nu wel te huur aan. De tijdelijke huurovereenkomst was dan ook een ontwikkeling die paste in de tijd, waarin alles steeds flexibeler werd. Er was zelfs nog even sprake van een mogelijke uitbreiding van de tijdelijke huurovereenkomst. Een wet waarmee het mogelijk werd gemaakt langer tijdelijk te verhuren en de tijdelijke huurovereenkomst binnen de maximale termijn te verlengen, sneuvelde helaas op het nippertje in de Eerste Kamer.

Sinds de invoering van de tijdelijke huurovereenkomst is het verhuurders niet makkelijker gemaakt om voldoende rendement te behalen. Denk aan maatregelen zoals de zelfbewoningsplicht/opkoopbescherming die al in heel veel gemeenten is ingevoerd. Maar ook het verplicht stellen van de omzettingsvergunning bij kamerverhuur. Verder kwam in 2021 de Wet Maximering Huurprijsverhogingen om de hoek kijken, waardoor de huurprijsverhoging van woningen in de vrije sector plotseling aan banden werd gelegd en het ook niet meer mogelijk was om de huurprijs door een voorstel te verhogen tot de markthuur. Er werd verder een WOZ cap geïntroduceerd met als consequentie dat de WOZ waarde van een woning werd gemaximeerd tot 33% van het puntenaantal. Een gedrocht van een maatregel die gecompliceerd is, lastig uitvoerbaar is en tot onlogische verschillen leidt.

Regulering middenhuur

En nu dus het Programma Betaalbaar Wonen. De doelen zijn i) meer betaalbare woningen te realiseren voor mensen met een middeninkomen, ii) te hoge woonlasten aan te pakken voor mensen met een laag inkomen en iii) huurders en kopers beter te beschermen. Dat zijn nobele doelen, waar op zich niemand tegen kan zijn. De minister slaat de plank echter mis met de wijze waarop hij deze doelen denkt te bereiken, met als uitschieter het reguleren van de middenhuur om ervoor te zorgen dat er meer betaalbare huurwoningen komen. Het doel en het middel staan volledig haaks op elkaar.

Een korte uitleg. De liberalisatiegrens ligt dit jaar op EUR 763,47.Als de aanvangshuur van een woning onder de liberalisatiegrens valt, is sprake van sociale huur. In het sociale huurstelsel is de verhuurder aan meer regels gebonden dan in de vrije sector. Dat zie je terug in de mogelijkheden om de huurprijs te verhogen, de aanvangshuurprijs te toetsen, bepaalde kwesties aan de Huurcommissie voor te leggen, enzovoorts. De minister wil nu een nieuwe middenhuur introduceren en in dat verband het Woningwaarderingsstelsel (de puntentelling) doortrekken. In het oorspronkelijke plan stond dat de liberalisatiegrens zou worden opgetrokken naar een maandhuur van EUR 1.000,- tot EUR 1.250,- per maand. Voor dat middensegment wil de minister vervolgens een opslagpercentage toepassen. Hoe dit alles er precies uit moet komen te zien, wordt nog bekend gemaakt naar aanleiding van de botsproeven die worden uitgevoerd in Utrecht, Zwolle en Doetinchem.

Middenhuur tot EUR 1.000,- en niet voor lopende huurcontracten

Bij zowel (particuliere) verhuurders als projectontwikkelaars ontstonden grote zorgen naar aanleiding van de aangekondigde regulering van de middenhuur. Woningbouwprojecten en gebiedsontwikkelingen vielen op grote schaal stil en er werd gewaarschuwd voor het volledig stilvallen van de nieuwbouw. De commotie heeft de minister bereikt, want op 29 september 2022 heeft hij tijdens het Tweede Kamer debat over wonen aangegeven dat de liberalisatiegrens wordt opgetrokken naar EUR 1.000,- (187 punten). Concreet betekent dit dus dat voor woningen tot EUR 1.000,- de maximale redelijke huurprijs volgens het puntenstelsel geldt en dat voor woningen die meer punten hebben geen maximale huurprijs geldt. Verder heeft de minister aangekondigd dat de nieuwe regels alleen gaan gelden voor nieuwe huurcontracten. Er wordt dus niet ingegrepen in lopende huurcontracten. Daar leek het in mei wel even op te wijzen, maar gelukkig gaat dat niet door. Daarnaast kondigde de minister aan om weer te kijken naar een grotere rol voor de WOZ waarde bij het bepalen van de maximale huurprijs. De WOZ cap is dus wellicht geen lang leven beschoren. Ook de puntentelling gaat op de schop. Dat werd hoog tijd. De puntentelling stamt echt uit een andere tijd en is inmiddels hopeloos ouderwets. De puntentelling houdt namelijk geen of onvoldoende rekening met allerlei voorzieningen van deze tijd, zoals klimaatsystemen (airco), luxe voorzieningen in keuken en badkamer, aangeklede buitenruimten, gemeenschappelijke ruimten, parkeervoorzieningen, beveiligingsmaatregelen, levensloopbestendig voorzieningen, voorzieningen op het gebied van (ouderen)zorg enzovoorts. Al deze voorzieningen vergen investeringen die vanzelfsprekend gewaardeerd moeten worden in de huurprijs. Dat is nu niet of onvoldoende het geval.

Om met een positieve noot af te sluiten: het lijkt er dus op dat het niet alleen maar negatief is, want de afschaffing van de WOZ cap en het aanpassen van het puntenstelsel zijn maatregelen die meer dan welkom zijn. Het blijft echter afwachten hoe het plan er precies uit gaat zien. In november wordt het uitgewerkte plan bekend gemaakt. Wordt dus vervolgd!

Claudia van Meurs-Janssens
Advocaat huurrecht bij Köster Advocaten

• 
  Claudia van Meurs-Janssens Advocaat Bekijk profiel