Marskramer, een bekende winkelketen in huishoud- en speelgoedartikelen, zegt zijn huurovereenkomst per 15 maart 2020 op, maar vertrekt al ruim twee jaar eerder uit het pand. De verhuurder stapt naar de rechter.
Marskramer huurt een winkelruimte in Ridderkerk. In de huurovereenkomst vastgelegd dat de winkelruimte alleen mag worden gebruikt voor de verkoop van huishoudelijke artikelen en aanverwante producten, in overeenstemming met de Marskramer-formule. Het is Marskramer wél toegestaan om de gehuurde winkelruimte onder te verhuren aan concernonderdelen van Blokker Holding B.V., waaronder Bart Smit, Xenos en Cook & Co. Als het om andere tot het Blokker concern behorende formules gaat, mag onderverhuur alleen nadat de verhuurder hier uitdrukkelijke toestemming voor heeft gegeven. De verhuurder zal die toestemming niet op onredelijke gronden weigeren.
Op enig moment zegt Marskramer de huurovereenkomst per 15 maart 2020 op. Door de verhuurder wordt bij de bevestiging van de opzegging direct aangegeven dat Marskramer wel verplicht is om de winkelruimte tot aan het einde van de huurovereenkomst te blijven exploiteren. Toch staakt Marskramer de exploitatie per 31 januari 2018. In een kort geding procedure eist de verhuurder dat het pand weer als Marskamer winkel wordt geëxploiteerd. De verhuurder zit immers niet te wachten op leegstaande winkelruimte. Niet alleen vanwege het risico op kraak, maar leegstand kan ook een negatieve invloed op de bezoekersaantallen van het winkelcentrum hebben.
Marskramer heeft in haar verweer aangegeven dat het financieel niet goed gaat en dat daarom is besloten dat de exploitatie van de eigen filialen van Marskramer wordt gestaakt. De winkelketen gaat slechts nog verder als franchiseformule. Daarom moeten de resterende eigen winkels van Marskramer noodgedwongen worden gesloten. Marskramer heeft ook pogingen ondernomen om een regeling met de verhuurder te bereiken en heeft onder meer voorgesteld om Big Bazar (een concernonderdeel van Blokker Holding B.V.) de winkelruimte te laten onderhuren, De verhuurder zou geen redelijke grond hebben om dat voorstel te weigeren. Maar volgens de verhuurder is de winkelruimte daar zo’n 600 vierkante meter te klein voor.
De vordering van Marskramer wordt in de kort geding procedure afgewezen. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder haar toestemming voor de onderverhuur aan Big Bazar niet op onredelijke gronden heeft geweigerd. Dat Marskramer de winkelruimte wel aan bijvoorbeeld een Xenos mag verhuren, maakt dat niet anders. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is immers onderhandeld over welke concernonderdelen van Blokker Holding B.V. de winkelruimte mogen onderhuren.
Dan is de vraag of Marskramer ertoe kon worden gehouden om tot het eindigen van de huurovereenkomst in 2020 een winkel conform de “Marskramer formule” in de gehuurde winkelruimte te exploiteren. De rechter heeft daarover aangegeven dat een verhuurder van winkelruimte niet onder alle omstandigheden van zijn huurder kan vergen dat hij het gehuurde in gebruik houdt conform de in de huurovereenkomst overeengekomen bestemming. Indien de huurder bij de exploitaties van zijn onderneming aanzienlijke verliezen leidt, kan onder omstandigheden het belang van de huurder bij staking van de exploitatie zodanig zwaar wegen, dat het belang van de verhuurder bij nakoming van de exploitatieverplichting hiervoor moet wijken. Van zo’n situatie is volgens de rechter echter niet gebleken.
Uit de jaarcijfers over 2016/2017 blijkt dat het filiaal verliesgevend is geweest en uit de jaarcijfers van 2015/2016 blijkt dat in dat jaar geen winst is gemaakt. De cijfers over het boekjaar over 2017/2018 ontbreken echter. Hoewel vaststaat dat Blokker Holding B.V. de exploitatie van alle eigen Marskramer filialen heeft gesterkt, is niet aannemelijk gemaakt dat een aanvaardbare exploitatie van een Marskramer op deze locatie, al dan niet in de vorm van een franchiseonderneming, niet tot de mogelijkheden behoort. Er is bovendien een financiële armslag bij Marskramer aanwezig, want Marskramer heeft zich bereid getoond om een financiële toelage aan Big Bazar te verstrekken.
Het besluit om tot sluiting van de eigen Marskramer filialen over te gaan, is dus ingegeven door een strategiewijziging en rechtvaardigt niet dat de verplichtingen uit de gesloten huurovereenkomst niet worden nagekomen. De verhuurder heeft volgens de rechter duidelijk naar voren gebracht dat zij een reëel belang heeft bij het nakomen van die exploitatieverplichting door Marskramer. Leegstand van de winkelruimte is nadelig voor zowel de verhuurder zelf als voor de andere huurders van het winkelcentrum. Marskramer heeft pas op de ochtend voorafgaand aan de behandeling van het kort geding het voorstel gedaan om de winkelruimte aan Big Bazar te gaan onderverhuren, terwijl al in mei 2017 was besloten om de eigen winkels te gaan sluiten. Dat er geen oplossing is gevonden met de verhuurder, komt dan ook voor rekening en risico van Marskramer zelf.
De rechter heeft in het kort geding geoordeeld dat Marskramer de winkelruimte weer in overeenstemming met de inhoud van de huurovereenkomst moet gebruiken als Marskramer winkel. Daarbij dienen de reguliere winkeltijden te worden aangehouden. Als Marskramer zich niet aan deze veroordeling houdt, moet de winkelketen een dwangsom van € 2.500,– per dag betalen.
Uit deze uitspraak blijkt dat het voor verhuurders erg belangrijk is om goed regelen dat de huurder van een winkelruimte de gehuurde winkelruimte ook daadwerkelijk (zelf) in overeenstemming met de overeengekomen bestemming gebruikt. Alleen op die manier kan de verhuurder ervoor zorgen dat de winkelruimte niet leeg komt te staan én ook past bij de rest van een winkelcentrum. Dit kan vrij eenvoudig in de huurovereenkomst worden geregeld, maar het is wel belangrijk dat dit goed gebeurt.
Heeft u advies nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst? Neem dan contact met ons op!
