Moet een makelaar onderzoek doen naar de antecedenten van een huurder? Een huiseigenaar meent van wel en de rechter is het ermee eens. De makelaar heeft het huis verhuurd zonder de aan hem verstrekte informatie te verifiëren en daarmee zijn zorgplicht geschonden.
Een eigenaar van een huis, zelf in het buitenland woonachtig, besluit zijn huis in Nederland te gaan verhuren. Van 2006 tot 2009 doet hij de verhuur zelf, maar dan besluit hij een makelaar in te schakelen. Maar de makelaar komt zijn verplichtingen niet na en heeft volgens de eigenaar zijn zorgplicht geschonden.
De makelaar wordt in het kader van de zoektocht benaderd door Appartment Services, een bemiddelingskantoor. Dit kantoor stelt een kandidaat-huurder voor: een man en zijn echtgenote, twee kinderen en een au pair, allen van buitenlandse nationaliteit, die het huis graag voor een jaar willen huren. Volgens de medewerker van Appartment Services heeft de kandidaat-huurder verteld dat hij een ‘independent contractor’ is, die nu een opdracht uitvoert voor de Tanfield Group. Omdat hij zelfstandig is, wil hij zelf als huurder optreden en niet zijn opdrachtgever. Men komt vervolgens een huurprijs van € 7.000,= per maand overeen.
Na de bezichtiging hebben de eigenaar en de makelaar telefonisch contact. Onderwerp van gesprek is dat de vermeende opdrachtgever (Tanfield Group) van de kandidaat-huurder geen partij wordt bij de huurovereenkomst. Om zeker te stellen dat Tanfield Group een bestaand bedrijf is doen zij – terwijl zij telefoneren – samen onderzoek op internet. In dit telefoongesprek vraagt de eigenaar ook welke informatie er over de nieuwe huurder beschikbaar is. Hij zegt dat hij op de hoogte is dat Tanfield Group geen partij wil worden bij de huurovereenkomst, maar dringt er niettemin op aan dat Tanfield Group de huurovereenkomst mede ondertekent. Deze wens wordt vervolgens via Appartment Services aan de potentiele nieuwe huurder voorgelegd. De potentiële huurder geeft daarop aan dat het mogelijk is dat Tanfield Group de huurovereenkomst mede ondertekent, zonder dat de Tanfield Group zelf partij wordt. Een natuurlijke persoon werkzaam bij Tanfield Group kan de huurovereenkomst ondertekenen. Zo geschiedt. Partijen tekenen de huurovereenkomst met een looptijd van een jaar.
Rond de jaarwisseling krijgt de eigenaar een telefoontje van de buren dat zij de indruk hebben dat de huurders zijn vertrokken. Op verzoek van de eigenaar bezoeken de buren het huis en zij constateren dat het leeg is en dat de sloten zijn vervangen. De politie constateert voorts dat er blokken hasj (vermoedelijk) in het huis staan.
De eigenaar belt daarop direct met zijn huurder. Pogingen om met hem in contact te komen leveren echter niets op. Navraag bij Tanfield Group maakt vervolgens duidelijk dat de huurder aldaar niet bekend is en dat er niemand werkt met de naam van de partij die de huurovereenkomst mede heeft ondertekend (namens de Tanfield Group). Een zeer vervelende verrassing.
De makelaar en de eigenaar spreken vervolgens af dat de makelaar zich alsnog zal inspannen om voor de resterende periode tot en met augustus 2010 een nieuwe huurder te vinden. Dit lukt echter niet.
De eigenaar van het pand stapt vervolgens naar de rechter omdat hij meent dat de makelaar zijn zorgplicht geschonden heeft.
De eigenaar van het pand stelt bij de rechtbank dat onvoldoende onderzoek is gedaan naar de (identiteit van de) kandidaat-huurder en dat de makelaar signalen dat Apartment Services niet betrouwbaar is, genegeerd heeft. De makelaar heeft daardoor volgens de eigenaar niet gehandeld zoals het een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt. De eigenaar stelt daardoor schade te hebben geleden door misgelopen huurtermijnen (€ 49.000,=) en te veel betaalde courtage(€ 3.470,83), schoonmaakkosten en kosten van vervanging van sloten (€ 2.567,75).
Allereerst had de makelaar de verklaring van de kandidaat-huurder over zijn werkrelatie met Tanfield Group nader moeten onderzoeken. Het maakt daarbij niet uit dat de makelaar aan de eigenaar verteld had dat de kandidaat-huurder als zelfstandig opdrachtnemer werkzaam was bij Tanfield Group. Volgens de rechtbank heeft een verhuurder er belang bij dat een huurder in staat is en blijft om de huurtermijnen te betalen. De makelaar die namens de verhuurder optreedt, behoort dit belang van de verhuurder in acht te nemen en daarnaar te handelen. In dit geval ging het – zo overweegt de rechtbank – om een zeer hoge huurprijs, waardoor het risico dat de huurder de huur niet (meer) kan opbrengen toeneemt, evenals de hoogte van de daaruit voortvloeiende schade voor de verhuurder. Daar komt bij dat de kandidaat huurder buitenlands was, dat hij slechts voor korte tijd in Nederland was en dat er geen verhaalsmogelijkheden voorhanden waren.
De eigenaar had er bij de makelaar op aangedrongen dat Tanfield Group de overeenkomst mede zou ondertekenen, wetende dat dit er niet toe zou leiden dat Tanfield Group partij bij de overeenkomst zou worden. Hij wilde op die manier namelijk nagaan of de kandidaat inderdaad bij Tanfield Group werkzaam was. De medewerker van de makelaar heeft namens de makelaar verklaard dat zij geen nader onderzoek naar de werkrelatie tussen de kandidaat-huurder en Tanfield Group heeft verricht, bijvoorbeeld door contact op te nemen met Tanfield Group, omdat dit er toch niet toe zou leiden dat Tanfield Group partij zou worden bij de huurovereenkomst. Daarmee heeft de makelaar het belang van de eigenaar miskend, vindt de rechter. Dit valt de makelaar volgens de rechtbank aan te rekenen, des te meer nu de eigenaar expliciet en met het genoemde belang in het achterhoofd om een handtekening van Tanfield Group had gevraagd. De makelaar had eenvoudig per telefoon of e-mail kunnen vaststellen dat noch de kandidaat huurder noch de partij die namens ‘de werkgever’ had ondertekend, bij Tanfield Group werkte. Verder had de makelaar op geen enkele andere wijze onderzoek gedaan naar de vermogens- en/of inkomenspositie van de kandidaat-huurder, bijvoorbeeld door te vragen om bankafschriften waaruit bleek van inkomsten die hij van Tanfield Group ontving.
Het oordeel van de rechter: de makelaar heeft niet gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt en zijn zorgplicht geschonden.
