Een makelaar wordt aansprakelijk gesteld voor het foutief vermelden van een woonbestemming in een taxatie.
Een stel huurt al enkele jaren een bungalowwoning en overweegt om deze te kopen. Een makelaar stelt in opdracht van het stel een taxatierapport op. Daarin staat onder meer dat de gemeente en het kadaster als informatiebronnen zijn geraadpleegd en dat het object bestemd is voor bewoning. Het stel koopt de woning en in de koopovereenkomst staat onder meer dat de verkoper er niet voor instaat dat het gebruik als woning is toegestaan.
Het stel wil na de aankoop van de woning de garage verplaatsen en veranderen. Er wordt een briefje naar de gemeente gestuurd en de gemeente reageert al snel. De verbazing van het stel is echter groot, want uit de brief van de gemeente volgt dat het perceel geen woonbestemming heeft, maar dat de geldende bestemming een ‘’multifunctioneel bos zonder bebouwingsmogelijkheden’’ is. De gemeente toont zich desondanks bereid om mee te werken aan het verzoek en het lijkt alsof het met een sisser afloopt. Niets is echter minder waar.
Handhavingsverzoek overtredingen bestemmingsplan
Hoewel de gemeente meewerkt, blijkt de kwestie toch nog niet gesloten. Een (niet zo goede) buur dient enkele jaren later namelijk een handhavingsverzoek bij de gemeente in tegen overtredingen van het bestemmingsplan op het perceel van het stel. Hoewel het verzoek door de gemeente wordt afgewezen, procedeert de buur tot en met de Raad van State door. Ook door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State wordt uiteindelijk geoordeeld dat het handhavingsverzoek van de buur terecht is afgewezen. De buur laat het er echter niet bij zitten. Op het moment dat het perceel een nieuwe bestemming krijgt, trekt de buur weer ten strijde met het uiteindelijke resultaat dat de woning niet meer mag worden gebruikt en zelfs dient te worden afgebroken. Het stel moet noodgedwongen op zoek naar nieuwe woonruimte.
De vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of de makelaar een beroepsfout heeft gemaakt door in te vullen dat er een woonbestemming was, terwijl dat niet strookt met de inhoud van het bestemmingsplan. De rechtbank verwijst bij de beoordeling naar de inhoud van het taxatierapport zelf, waarin staat:
“De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor (…) gebruik en/of (ver)bouw (…) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken.”
Dat is de norm die de rechtbank hanteert bij de beoordeling. De makelaar heeft zijn onderzoek gebaseerd op een van de gemeente ontvangen bestemmingsplankaart, waar de woning op was ingetekend. De makelaar had niet onderzocht of het stel mocht/kon verbouwen, maar daartoe was ook geen opdracht aan de makelaar verstrekt. Volgens het stel had de makelaar naar aanleiding van de bestemmingsplankaart echter nader onderzoek moeten doen. De rechtbank is het daar echter niet mee eens en heeft geoordeeld dat de taxatie aan de hiervoor geciteerde norm voldeed. Volgens de rechtbank is de makelaar niet aansprakelijk voor de door het stel geleden schade.
Advies?
Wilt u meer weten? Neem contact met mij op.
