Koopovereenkomst onroerend goed ontbinden in verband met Corona-crisis

In deze roerige en onzekere tijden is het goed denkbaar dat een (ver)koper de koopovereenkomst met betrekking tot een recent verkocht of gekocht onroerend goed wil ontbinden.

Voor de verkoper geldt dat bijvoorbeeld wanneer hij zijn woonhuis verkocht heeft, zonder reeds een nieuw woonhuis te hebben gekocht. Of wat te denken van een koper die zijn bedrijf wilde uitbreiden en daartoe een nieuw bedrijfspand aanschafte, terwijl de toekomst van het bedrijf nu onzeker is? In dit artikel worden de mogelijkheden op een rijtje gezet. Ook zal een blik vooruit worden geworpen: hoe kan rekening worden gehouden met de Corona-crisis wanneer men wél een koopovereenkomst wil sluiten?

Bedenktijd

Consumenten kunnen – indien de termijn nog niet is verlopen – een beroep doen op de wettelijke bedenktijd: de koper heeft drie werkdagen na terhandstelling van de koopovereenkomst om zonder opgaaf van redenen van de koop af te zien. De koper en de particuliere verkoper mogen de overeenkomst dan ontbinden. Het gevolg van een ontbinding is dat alle verplichtingen die partijen over en weer hebben, vervallen.

Ontbindende/opschortende voorwaarden

De standaard ontbindende voorwaarden uit de NVM koopovereenkomst (financieringsvoorbehoud, bouwtechnische keuring en eventueel het verkrijgen van de nationale hypotheekgarantie), zullen niet snel ingeroepen kunnen worden in verband met de Corona-crisis.

Voor nog te sluiten koopovereenkomsten is het uiteraard mogelijk om rekening te houden met de (maatregelen omtrent) de Corona-crisis, bijvoorbeeld door het opnemen van ontbindende of opschortende voorwaarden die bescherming bieden wanneer het ver- en aankoopproces niet verlopen zoals verwacht of gehoopt. Daarbij kan men denken aan een zeer algemeen “Corona-voorbehoud”, waarmee de (ver)koop zonder boete (door beide partijen) ontbonden kan worden als deze niet door kan gaan of (voor onbepaalde tijd) uitgesteld moet worden vanwege de Corona-uitbraak, maar ook aan specifiekere voorbehouden zoals een financieringsvoorbehoud toegespitst op het Coronavirus. Ook zou gedacht kunnen worden aan voorbehouden die risico’s verkleinen, zoals de NVM No-Risk Clausule. Deze houdt in dat de (ver)koop alleen doorgang vindt wanneer de eigen woning van de koper of de verkoper verkocht wordt binnen een gestelde termijn.

Overmacht

In nijpende gevallen kan wellicht een beroep op overmacht worden gedaan indien verkoper of koper niet langer in staat is om aan zijn leverings- respectievelijk betalingsverplichting te voldoen. Deze tekortkoming is – wanneer sprake is van overmacht – niet aan de schuldenaar toerekenbaar, terwijl deze ook niet voor zijn risico behoort te komen.

De wederpartij van degene die een beroep op overmacht doet, zal de overeenkomst kunnen ontbinden. Het is deze wederpartij die geconfronteerd wordt met het feit dat de gesloten overeenkomst niet nagekomen zal worden. De wederpartij zal er weinig voordeel aan hebben om de overeenkomst in stand te laten wanneer niet nagekomen kan worden. Voor zowel de ontbindende partij als de partij die zich op overmacht beroept, zal in het geval van overmacht doorgaans geen recht op schadevergoeding bestaan. De boetebepalingen in geval van toerekenbare tekortkoming die in het standaard koopcontract van de NVM (model 2018) zijn opgenomen, hebben geen gelding in het geval van overmacht.

Partijen kunnen in hun overeenkomst of in algemene voorwaarden een eigen nadere invulling aan het begrip overmacht geven. Het standaard NVM koopcontract bevat alleen een bepaling ten aanzien van overmacht in geval van beschadiging van het onroerende goed. Daarbij is geen nadere invulling gegeven aan het begrip “overmacht”. Er zal dus aansluiting gezocht moeten worden bij de wettelijke regeling.

Rechtvaardigt de Corona-crisis onder alle omstandigheden een beroep op overmacht?

Nee, dat denk ik niet. Als nakoming van de koopovereenkomst niet (praktisch) onmogelijk is, maar ‘slechts’ min of meer bezwaarlijk, dan is namelijk geen sprake van overmacht. Ook is voor een succesvol beroep op overmacht van belang waarom niet langer nagekomen kan worden. In dat kader merk ik op dat financiële problemen veelal voor rekening komen van de partij die zich op overmacht beroept. De omstandigheden van het geval spelen dus een grote rol in het kader van de beoordeling van een beroep op overmacht. Bij het maken van deze inschatting kan Köster Advocaten u van dienst zijn.

Voor meer informatie over corona en het contractenrecht in het algemeen, zie dit artikel.

Onvoorziene omstandigheden

Indien  geen sprake is van een overmachtssituatie, biedt een beroep op onvoorziene omstandigheden contractspartijen mogelijk soelaas.

Deze omstandigheden moeten van zodanige aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De term “onvoorzien” moet onderscheiden worden van de term “onvoorzienbaar”. Het gaat er alleen om of in het contract impliciet of expliciet een regeling is opgenomen voor het intreden van de onvoorziene omstandigheden. Met andere woorden: er is sprake van onvoorziene omstandigheden, als in de koopovereenkomst geen rekening met deze omstandigheden is gehouden.

Er kon geen succesvol beroep worden gedaan op de krediet- en economische crisis van 2008, die op overeenkomsten in de vastgoedsector toch ook zeer veel invloed had, in het kader van onvoorziene omstandigheden. Er werd over de economische crisis – juist ten aanzien van de vastgoedmarkt – geoordeeld dat dit geen onvoorziene omstandigheid was. Hetzij omdat de eerste aanwijzingen omtrent die crisis op het moment van het sluiten van de overeenkomst al bekend moesten zijn geweest, hetzij omdat die crisis onder het ondernemersrisico viel. Tegenvallende resultaten spelen altijd een rol bij het wel of niet aangaan van een overeenkomst, zo werd in de rechtspraak geoordeeld.

Over de aankoop van bouwgrond met het oogmerk winst te realiseren is zelfs geoordeeld dat dit altijd een speculatief karakter heeft. Mogelijk wordt anders geoordeeld over de Corona-crisis, omdat de oorzaak van deze crisis niet vergelijkbaar is met de oorzaak van de economische crisis van 2008. Bovendien speelt het ondernemersrisico geen (grote) rol wanneer het om de (ver)koop van een woonhuis gaat en de partij die een beroep op onvoorziene omstandigheden doet, een particulier is.

Veranderingen in relevante regelgeving die partijen niet zagen aankomen, kunnen wel als onvoorziene omstandigheden gelden. Ziekte ligt doorgaans in de risicosfeer van de zieke.

Van de wettelijke regeling omtrent onvoorziene omstandigheden kan niet bij overeenkomst worden afgeweken. Wijziging of ontbinding vanwege bepaalde omstandigheden kan wel worden ‘uitgesloten’, door te voorzien in een regeling in de overeenkomst, voor het geval dat die omstandigheden zich voordoen. Het gaat dan immers niet meer om onvoorziene omstandigheden. In de standaard NVM koopovereenkomst is een dergelijke regeling waaronder (de maatregelen omtrent) het corona-virus zou(den) kunnen vallen, uiteraard niet opgenomen.

Regeling in der minne

Nadeel van een beroep op onvoorziene omstandigheden is dat voor het ontbinden of wijzigen van de overeenkomst op deze grond een uitspraak van de rechter noodzakelijk is. Vooral nu de rechtbanken en gerechtshoven vooralsnog enkel zitting houden wanneer het gaat om zeer urgente zaken, zal het wellicht geruime tijd duren voordat er een uitspraak ligt.et kan dan ook de voorkeur verdienen om met de wederpartij in gesprek te gaan over een ontbinding van de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden. Voor meer informatie omtrent procederen gedurende de corona-crisis, zie dit artikel.

De Corona-crisis zal de vastgoedmarkt zeker niet ongeroerd laten. Wij helpen u graag met uw Corona gerelateerde vragen die spelen binnen de vastgoedsector. Of wilt u misschien met ons sparren? Twijfel niet en neem hiervoor contact op met mij of de andere leden van Team Vastgoed- en Bestuursrecht.

• 
  Tosca Deenik Advocaat Bekijk profiel