Voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten (lees: kamerverhuur) is vaak een zogeheten omzettingsvergunning nodig. Gemeenten mogen voor (een gedeelte van) hun grondgebied een dergelijke vergunningsplicht instellen op basis van de Huisvestingswet 2014. De vergunningsplicht zelf werken gemeenten uit in een huisvestingsverordening. Zie bijvoorbeeld de Huisvestingsverordening van Haarlem, op grond waarvan in een omzettingsvergunning nodig is voor de verhuur van kamers in een groot gedeelte van Haarlem. Ook in Amsterdam is een omzettingsvergunning nodig voor kamerverhuur.
De hoogste bestuursrechter van Nederland heeft onlangs een interessante uitspraak gedaan over de omzettingsvergunning, waardoor er meer duidelijkheid is gekomen over de reikwijdte van de vergunningsplicht. Geldt de omzettingsvergunning bijvoorbeeld ook voor woningen in het hoge prijssegment? En is een omzettingsvergunning nodig indien de omzetting naar kamers in het verleden legaal (althans vergunningsvrij) is gerealiseerd? In dit artikel praten wij jou bij.
Drie particuliere woningeigenaren hebben een woning in Nijmegen die zij in kamers verhuren. Op grond van de huisvestingsverordening van Nijmegen is het sinds 1 juli 2017 verboden om zonder omzettingsvergunning een zelfstandige woonruimte omgezet te houden in onzelfstandige woonruimten (kamers). De woningeigenaren wensen de kamerverhuur legaal voort te zetten en vragen daarom een omzettingsvergunning aan bij de gemeente. Het college van burgemeester en wethouders (het college) wijst hun vergunningsaanvraag echter af. De woningeigenaren zijn het hier niet mee eens en gaan tegen deze afwijzing in bezwaar. Nadat het college hun bezwaar heeft afgewezen, stappen de woningeigenaren naar de bestuursrechter. Daar krijgen zij gelijk en het college gaat vervolgens in hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling).
Volgens het college zou de verlening van de vergunning kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op de ‘leefbaarheid’ van de omgeving van de betreffende woningen. Het college meent dat de druk op de omgeving van deze woningen al hoog is. Door een vergunning te verlenen verwacht de gemeente dat de druk op de omgeving op ontoelaatbare wijze toeneemt.
Een van de huiseigenaren vindt dat hij überhaupt geen omzettingsvergunning nodig heeft voor kamerverhuur. Hij heeft een relatief dure koopwoning met een WOZ-waarde van EUR 743.000,-. Hij meent dat de gemeente alleen een vergunningsplicht in het leven mag roepen voor ‘schaarse woonruimten’. Volgens de Huisvestingswet 2014 mag een gemeente namelijk alleen een omzettingsvergunning verlangen, indien dat ‘noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.’
Een andere huiseigenaar werpt op dat hij al vóór de inwerkingtreding van de vergunningsplicht (hier: 1 juli 2017) zijn woning in kamers verhuurde. Door de komst van de vergunningsplicht is dit gebruik van zijn woning, die gedurende lange tijd rechtmatig was, ineens illegaal geworden. De betreffende eigenaar ondervindt hiervan financieel nadeel. Zonder vergunning moet hij namelijk de onzelfstandige wooneenheden bouwkundig laten omzetten naar een zelfstandige woonruimte en daar komen hoge kosten bij kijken. Bovendien kan hij niet zomaar van de huurders van de kamers af.
De Afdeling oordeelt allereerst dat het college niet goed heeft uitgelegd waarom de relatief dure woning van een van de huiseigenaren een ‘schaarse woonruimte’ betreft die door middel van een omzettingsvergunning beschermd dient te worden. Het college mag niet enkel een vergunningsplicht in het leven roepen om de ‘leefbaarheid’ van de omgeving te bevorderen. Bij die stand van zaken dient de vergunningsplicht buiten toepassing te worden gelaten. Voor de eigenaar van de relatief dure woning betekent dit dat hij kamers mag blijven verhuren zonder te beschikken over een omzettingsvergunning.
Het voorgaande kan de andere huiseigenaren overigens niet baten. Zij verhuren een woning in het lagere marktssegment. De WOZ-waarde van hun woning is ongeveer EUR 260.000,-. Het college heeft aan de hand van een rapport aannemelijk gemaakt dat een vergunningsplicht voor woningen tot EUR 290.000,- noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten. Volgens de Afdeling dienen de andere huiseigenaren daarom wel in beginsel over een omzettingsvergunning te beschikken.
Daarnaast oordeelt de Afdeling dat het college onzorgvuldig heeft gehandeld door geen overgangsregeling te treffen voor de eigenaar die een woning heeft die reeds vóór de inwerkingtreding van de vergunningsplicht op legale wijze (althans vergunningsvrij) is omgezet naar kamers. Het college heeft in zijn besluit tot afwijzing onvoldoende rekening gehouden met het financiële nadeel dat hij hierdoor heeft ondervonden. De Afdeling vernietigt daarom dit besluit vanwege strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. Het college moet nu een nieuwe besluit nemen waarin hij wel rekenschap geeft van de bestaande rechten van de betreffende woningeigenaar.
De uitspraak is interessant voor woningeigenaren die kamers verhuren of hun woning(en) willen laten omzetten naar onzelfstandige woonruimten (kamers). Om te kunnen vaststellen of daarvoor een omzettingsvergunning nodig is, dient te worden uitgezocht of de desbetreffende woning als ‘schaarse woonruimte’ kwalificeert die een gemeente op basis van de Huisvestingswet 2014 door middel van een vergunningsplicht mag beschermen. Dit zal van geval per geval beoordeeld dienen te worden.
De uitspraak is verder goed nieuws voor eigenaren die al langere tijd kamers verhuren. Het is niet uitgesloten dat in dat geval alsnog een omzettingsvergunning is vereist voor het ‘omgezet houden’ van een woonruimte. Indien de woonruimte in het verleden op legale wijze (althans vergunningsvrij) is omgezet naar kamers, dient een gemeente dan wel een overgangsregeling te treffen waarmee de financiële nadelige gevolgen van de vergunningsplicht ondervangen worden.
Indien blijkt dat een omzettingsvergunning vereist is, is het belangrijk om alsnog over een dergelijke vergunning te beschikken. Gemeenten kunnen namelijk hoge boetes uitdelen indien een eigenaar niet beschikt over een omzettingsvergunning indien deze wel vereist is. In een ander artikel schreef mijn collega Claudia van Meurs-Janssens (advocaat huurrecht) al eerder over deze boetes.
Köster Advocaten staat regelmatig woningeigenaren (particulieren of bedrijven) in kwesties omtrent de gemeentelijke huisvestingsverordening. Heb jij vragen hierover? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten van het team Vastgoed- en Bestuursrecht. Zij helpen jou of jouw bedrijf graag verder.
