Vastgoed
27-05-21
Het viel al enige tijd te verwachten, maar Haagse bronnen hebben inmiddels bevestigd dat de inwerkingtreding van de Omgevingswet wederom wordt uitgesteld. De inwerkingtreding van deze wet was al eerder uitgesteld naar 1 januari 2022, maar ook deze datum blijkt niet haalbaar te zijn. De nieuwe datum van inwerkingtreding is nu vastgesteld op 1 juli 2022.
Waar gaat de Omgevingswet over?
De Omgevingswet heeft betrekking op de fysieke leefomgeving. De Omgevingswet bevat daarom regels over bijvoorbeeld bouwen, milieu (bodem, water en lucht), natuurbescherming, infrastructuur en cultureel erfgoed. In de nieuwe wet zullen (nagenoeg) alle bestaande wetten over de fysieke leefomgeving in één wet gebundeld worden. Hierdoor gaan omvangrijke wetten zoals de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro), de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer (Wmb) en de Wet bodembescherming (Wbb) op de schop. De Omgevingswet zal dan ook naar verwachting grote consequenties hebben voor de Nederlandse vastgoedmarkt.
Wat gaat er met de Omgevingswet veranderen?
Op veel (belangrijke) onderdelen wordt de huidige wet- en regelgeving over de fysieke leefomgeving gewijzigd. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld de volgende wijzigingen.
- De gemeentelijke bestemmingsplannen verdwijnen. In plaats daarvan stelt iedere gemeente voor haar grondgebied één ‘omgevingsplan’ vast waarin alle gemeentelijke regels over de fysieke leefomgeving staan.
- In een omgevingsplan kan een gemeente (aanzienlijk) meer regelen dan in het huidige bestemmingsplan. Zo bevat een omgevingsplan milieuregels, zoals normen over geluid, de bodemkwaliteit en trillingen. Daarmee krijgen gemeenten bevoegdheden die nu nog bij de provincies liggen. Ook staan in het omgevingsplan regels die normaal in een APV geregeld zijn, zoals regels over monumenten en afvalinzameling.
- Onder de Omgevingswet kunnen gemeenten bepaalde wijzigingen in de fysieke leefomgeving afdwingen. Anders dan in een bestemmingsplan kunnen er in een omgevingsplan namelijk gebodsbepalingen staan. Op grond van een dergelijke gebodsbepaling kan een gemeente bijvoorbeeld de eigenaar van een woning de verplichting opleggen om zonnepanelen op het dak aan te leggen, de voortuin te ontstenen of om een heg aan te leggen in plaats van een schutting. Of de gemeente van die (nieuwe) bevoegdheid gebruik zal maken en of de gemeente dan ook een compensatie dient uit te keren aan de desbetreffende eigenaar, zal in de praktijk nog moeten blijken.
- De ‘bouwvergunning van rechtswege’, ook wel de ‘lex silentio positivo’, verdwijnt. Onder de huidige regelgeving krijgt de aanvrager van een reguliere bouwvergunning (dat is de vergunning voor een bouwproject die binnen de regels van het bestemmingsplan past) automatisch een vergunning wanneer de gemeente te laat op de aanvraag beslist. Deze automatische vergunningsverlening keert niet terug onder de Omgevingswet. Trage bestuurlijke besluitvorming dient dan vooral bestraft te worden door beroep in te stellen wegens niet tijdig beslissen en/of door dwangsommen te vorderen.
- Er komt een toegankelijk digitaal systeem waarop alle toepasselijke regels over de fysieke leefomgeving voor het publiek ontsloten wordt. Het gaat hierbij om het zogeheten digitale stelsel omgevingswet (DSO). Het DSO zal in de plaats treden van de website waarop nu bestemmingsplannen zijn weergegeven (ruimtelijkeplannen.nl). Het DSO maakt het mogelijk om met één muisklik mogelijk om de relevante toepasselijke regels in te zien. Via de DSO zal het ook mogelijk zijn om een aanvraag omgevingsvergunning in te dienen. Dit zijn allemaal mooie plannen, maar de praktijk blijkt weerbarstig te zijn. Met name vanwege de technische uitvoerbaarheid van het DSO kan de eerder beoogde invoeringsdatum van 1 januari 2022 niet gehaald worden.
- Met de invoering van de Omgevingswet beoogt de wetgever ook een ‘cultuuromslag’ te bewerkstelligen. Gemeenten dienen daarbij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen niet meer vanuit een ‘nee-tenzij’ perspectief, maar vanuit een ‘ja-mits’ perspectief te benaderen. Overigens betekent dit niet dat gemeenten gehouden kunnen worden om met ieder initiatief mee te werken. Het gaat er vooral om dat gemeenten meer in mogelijkheden gaan denken. De systematiek van de Omgevingswet zou hierop aan moeten sluiten.
Waarom een geheel nieuwe wet?
Het huidige omgevingsrecht is verdeeld over ongeveer 26 wetten, 60 algemene maatregelen van bestuur en 75 ministeriële regelingen. Deze wet- en regelgeving zijn op organische wijze los van elkaar ontwikkeld. Hierdoor is het omgevingsrecht ingewikkeld en onoverzichtelijk geworden. Met de omgevingswet beoogt de wetgever het omgevingsrecht te vereenvoudigen en meer uniform te maken door (nagenoeg) alle wet- en regelgeving over de fysieke leefomgeving te bundelen in één Omgevingswet, 4 AMvB’s en één ministeriële regelingeving. Het is niet moeilijk om in te zien dat dit een gigantische wetgevingsoperatie is. De Omgevingswet wordt dan ook niet voor niets de grootste wetswijziging sinds de aanpassing van de Grondwet (1848) genoemd.
Kritiek
Er is ook de nodige kritiek op de Omgevingswet gekomen. Zo kunnen omgevingsplannen open normen bevatten waardoor initiatiefnemers mogelijk van onvoldoende zekerheid vooraf hebben. Daarnaast is er kritiek geuit op de gebodsbepalingen die in een omgevingsplan kunnen staan. Het zou te ver strekken als een gemeente aan eigenaren de (dure) verplichting kan opleggen om zonnepanelen op het dak aan te leggen of om de schutting te vervangen voor een heg.
Cursus Omgevingswet
Zoals gezegd zal de Omgevingswet een grote impact hebben op de Nederlandse vastgoedmarkt. De afgelopen jaren zijn met name de Rijksoverheid, provincies en gemeenten aan de slag gegaan om de nieuwe wetgeving te kunnen implementeren. Nu de invoeringsdatum nadert, dienen vastgoedbedrijven en de eigenaren van vastgoed zich op de komst van de Omgevingswet voor te bereiden. Nu de invoering van de Omgevingswet is uitgesteld, is er gelukkig wat meer tijd vrijgekomen voor deze voorbereidingen. Köster Advocaten is graag bereid om deze bedrijven en eigenaren op weg te helpen met de voorbereiding door een basiscursus Omgevingswet aan te bieden. Meer informatie hierover volgt spoedig.
