Echtpaar G., eigenaar van een comfortabel pand in de hoofdstad, sluit een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet met mevr. E. Maar als de overeengekomen huurperiode erop zit, wil mevr. E. het pand niet meer verlaten en beroept zij zich op huurbescherming.
Het echtpaar G. zet in 2011 hun woning met zeven slaapkamers, twee badkamers, twee terrassen en twee parkeerplaatsen te koop, omdat zij in Spanje willen gaan wonen, het geboorteland van mevrouw G. Wellicht vanwege de crisis is er echter geen koper te vinden, en in 2013 staat het pand nog steeds in de verkoop. Dan blijkt dat een kennis van de buren de woning wel voor minimaal twee jaar wil huren. Meneer G. laat haar weten dat hij alleen wil verhuren als dat een verkoop vrij van huur niet in de weg staat. Geen probleem, aldus mevr. E.
En dus vraagt meneer G. een vergunning aan voor verhuur op basis van artikel 15 van de Leegstandwet. Dit artikel beschrijft onder welke voorwaarden een voor de verkoop bestemde woning verhuurd mag worden: de woning moet leeg staan én de woning moet voor de verkoop bestemd zijn. De vergunning wordt hem verleend voor de periode van 1 november 2013 tot 1 november 2018. In de huurovereenkomst staat onder meer dat (i) de huurder beseft dat op de te sluiten huurovereenkomst de Leegstandwet van toepassing is; (ii) de huurder zich er uitdrukkelijk van bewust is en uitdrukkelijk accepteert dat de te sluiten huurovereenkomst tijdelijk van aard is en (iii) de huurder nimmer een beroep kan doen op huurbescherming en/of ontruimingsbescherming.
Als de overeenkomst eenmaal is getekend, laat meneer G. aan zijn makelaar weten dat hij de woning tijdelijk heeft verhuurd. Hij vraagt de makelaar om de woning, die al twee jaar zonder succes op Funda staat, van de site te halen en de actieve verkoop te staken. De woning blijft wel in de stille verkoop. Eind december 2017 stuurt meneer G. een e-mail naar zijn huurster, waarin hij laat weten dat hij de woning begin 2018 weer actief in de verkoop wil zetten en hij nodigt haar uit nogmaals een bod op het pand uit te brengen. Een maand later zegt hij de huurovereenkomst op.
Maar dan gaat mevrouw E. tóch dwarsliggen, ondanks de uitdrukkelijke voorwaarden in de overeenkomst. Via een advocaat laat ze weten dat ze niet toestemt met de opzegging en zich beroept op huurbescherming. Meneer G. start een juridische procedure. Kansloos, volgens mevrouw E.: G. hoeft niet te denken dat hij zich kan beroepen op de Leegstandswet, want voor een rechtmatig gebruik van een dergelijke vergunning zou het pand in de verkoop moeten staan en dat was niet het geval met het pand van echtpaar G, aldus de huurster.
En de gemeente lijkt haar in het gelijk te stellen, want als mevrouw E. bij de gemeente navraag doet over de geldigheid van de verleende vergunning, laat een ambtenaar haar weten dat de vergunning onder de Leegstandswet niet meer geldig is omdat de woning op dat moment nergens te koop stond.
De rechter ziet dat toch anders. Voor de stelling van mevrouw E. dat de vergunning van rechtswege is vervallen nu de woning niet (langer) in de verkoop staat, is in de wettekst geen steun te vinden. Uit de wet en de Memorie van Toelichting blijkt alleen dat bij de aanvraag moet worden getoetst of aan de voorwaarden is voldaan, namelijk of de woning leeg staat en of de woning voor de verkoop bestemd is. Het begrip ‘voor de verkoop bestemd’ is in de wet niet gedefinieerd. Daarom kan aan de uitlating van een ambtenaar van de gemeente Amsterdam – ‘woning staat nergens te koop’- weinig waarde worden gehecht. En ja, de rechter is zich ervan bewust dat er misbruik kan worden gemaakt van de Leegstandswet: dan wordt een woning op Funda gezet en er direct na het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst weer afgehaald, maar daar was volgens de rechter in dit geval geen enkele sprake van. De woning stond immers al twee jaar te koop. In de periode dat mevrouw E. het huis huurde stond het nog in de stille verkoop, in afwachting van betere tijden. In die periode sprak G. ook verschillende malen over verkoop van het pand aan E., zo bleek uit WhatsApp-berichten die G. bewaard had.
De woning was altijd voor verkoop bestemd gebleven en dus had G. aan de voorwaarden van de vergunning voldaan. Bovendien had hij keurig voldaan aan zijn verplichtingen als verhuurder, en de voorwaarden van de huurovereenkomst waren voor alle partijen glashelder. De opzegging is rechtmatig, aldus de rechter. De huurders moeten het pand verlaten én de proceskosten betalen.
Meer weten over opzegging van huurovereenkomsten? Neem gerust contact met ons op!
Team Vastgoed
Claudia Janssens