Vastgoed
Indexering huurprijs
Huurovereenkomsten van bedrijfsruimten zoals kantoren, horeca en winkels, bevatten vrijwel altijd een indexeringsclausule. Op grond van die indexeringsclausule kan de huurprijs van de bedrijfsruimte aan de hand van de CPI index worden verhoogd. Die CPI index houdt verband met de inflatie.
Verband huurprijs met inflatie
De afgelopen jaren is de inflatie redelijk stabiel en laag geweest. Dat betekende dat de huurprijsstijgingen ook beperkt bleven. Sinds de oorlog in Oekraïne heeft de inflatie echter een vlucht naar boven genomen. Alles is duurder, met als uitschieter de prijs van olie en gas. Dat werkt ook door in de indexering van de huurprijs op grond van de CPI. Met als gevolg dat de huren van bedrijfsruimtes die per februari 2023 worden geïndexeerd met ruim 14% stijgen, terwijl daling van de huurprijs door deflatie over het algemeen is uitgesloten. Met andere woorden: de stijging is onomkeerbaar. Daar staat wel tegenover dat huurders van bedrijfsruimte jarenlang hebben geprofiteerd van de lage inflatie.
Anders dan bij de huur van woonruimte, geldt voor de huurders van bedrijfsruimte geen maximale huurprijsverhoging en het ziet er ook niet naar uit dat het kabinet gaat ingrijpen.
Kan een huurder met succes bezwaar maken tegen de huurprijsverhoging?
Huurders die bezwaar hebben tegen de hoge huurprijsverhoging geven vaak aan dat de energiekosten al zijn meegenomen in de CPI, terwijl ondernemers diezelfde energiekosten vaak al zelf betalen en dus in feite dubbel opdraaien voor de gevolgen van de inflatie. Hoewel begrijpelijk, is dit waarschijnlijk geen valide argument. Dat is immers simpelweg het systeem en karakter van de CPI, ongeacht de vraag of de inflatie laag is of extreem hoog, zoals nu bij uitzondering het geval is.
De vergelijking met de coronacrisis dringt zich op, want het is denkbaar dat huurders een beroep doen op onvoorziene omstandigheden. Maar is de situatie wel onvoorzien nu in de huurovereenkomst door de indexeringsclausule juist rekening is gehouden met prijsdalingen én prijsstijgingen? En stel dat de huidige situatie onvoorzien is, is het dan niet gewoon ondernemersrisico? Zelfs als geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid, kan het op grond van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om de huurprijs met ruim 14% te verhogen. Dat is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden en zal per geval moeten worden beoordeeld.
Kerninflatie als tussenoplossing?
Allemaal vragen waarover een rechter zich zal moeten buigen, maar tot nu toe is er nog geen rechtspraak over dit onderwerp verschenen. Net als tijdens de coronacrisis doen partijen er echter het best aan om met elkaar in gesprek te gaan en de gang naar de rechter te voorkomen. Verhuurders en huurders kunnen als tussenoplossing besluiten om aan te sluiten bij de kerninflatie. Overigens kent het CBS dit begrip niet, maar het CBS heeft wel twee reeksen die daarvan in de buurt komen: i) de reeks consumentenprijsindex zonder energie, voedingsmiddelen, alcoholhoudende dranken en tabak (SA20, december 2022: 6,2%) en de reeks consumentenprijsindex zonder energie en onbewerkte voedingsmiddelen (SA21, december 2022: 7,3%).
Neem voor meer informatie gerust contact op.
-
Claudia van Meurs-Janssens Advocaat Bekijk profiel
