Veel gemeentes zijn eigenaar van de sportaccommodaties die door sportverenigingen worden gehuurd. De verenigingen huren de velden en het clubhuis van de gemeente en betalen de huurprijs die in een huurovereenkomst is vastgelegd. Die overeenkomsten bevatten vaak een indexeringsclausule, een bepaling dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met het inflatiepercentage van de consumentenprijsindex. Maar gemeenten moeten bezuinigen en willen graag dat uit de verhuur een hogere opbrengst komt dan alleen de inflatiecorrectie. Kan een gemeente de huurprijs verhogen met een hoger bedrag dan alleen de inflatiecorrectie?
De basis van het contractenrecht, en daarmee ook het huurrecht, is dat afspraken moeten worden nagekomen. Uitgangspunt is dat er geen mogelijkheid is om onder bindende afspraken uit te komen. Maar het huidige economische klimaat brengt steeds vaker met zich mee dat een van de partijen de overeenkomst de overeenkomst wil beëindigen, omdat de overeengekomen verplichtingen te zwaar zijn, of de overeenkomst wil wijzigen, omdat de opbrengst hoger moet worden.
Is de economische crisis een reden om onder bestaande contractuele verplichtingen uit te komen?
Soccer Boys
De gemeente Lansingerland (Bleiswijk) is de eigenaar van het sportterrein van voetbalclub Soccer Boys. Tussen de gemeente en de vereniging is een huurovereenkomst gesloten. De gemeente had de vereniging voor 2013 een aanzienlijke huurverhoging aangekondigd, bovenop de inflatiecorrectie. De gemeenteraad had een nieuwe Sportnota goedgekeurd waarin rekening werd gehouden met aanzienlijk hogere huurtarieven en de gemeente was van oordeel dat sprake was van veranderde omstandigheden; de financiële crisis maakte het openbreken van het huurcontract noodzakelijk.
Daarop ging de vereniging naar de rechter. De huurovereenkomst bevatte alleen een prijsindexeringsclausule. De gemeente en de vereniging waren nooit een andere huurverhoging overeengekomen. En bovendien was er geen sprake van een scheefgroei: als de huurprijs voor de velden ten opzichte van de huurprijs andere velden erg afwijkt, dan kan dat reden zijn voor (extra) aanpassing van de huurprijs, maar daarvan was hier geen sprake.
Economische crisis rechtvaardigt geen huurverhoging
De gemeente wilde de huur verhogen vanwege de crisis en bezuinigingen. Dat die bezuinigingen noodzakelijk waren stond niet ter discussie, maar de rechter oordeelde dat dit niet een zodanige onvoorziene omstandigheid was, die een afwijking van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Dat betekent dat de gemeente zich gewoon moet houden aan de bepalingen in de huurovereenkomst en de huur alleen kon verhogen met de prijsindexering. De huur mocht niet worden verhoogd met een beroep op sportnota’s, besluiten van de gemeenteraad of met een beroep op bezuinigingen.
Onvoorziene omstandigheden
Het is mogelijk dat de gemeente en de vereniging in hun huurovereenkomst hebben opgenomen dat zich onvoorziene omstandigheden kunnen voordoen welke kunnen leiden tot een (extra) aanpassing van de huurprijs. Maar de economische crisis rechtvaardigt geen beroep op onvoorziene omstandigheden. De economische crisis is een omstandigheid van algemene aard, die in principe iedereen raakt. Er moet sprake zijn van uitzonderlijke omstandigheden en een economische crisis is dat niet.
Overmacht
Kan een gemeente nog wel een beroep doen op overmacht? Als een partij zich niet houdt aan de overeenkomst is sprake van wanprestatie, tenzij sprake is van overmacht. Levert de kredietcrisis op overmacht op? Nee, de rechter heeft vaak geoordeeld dat veranderde marktomstandigheden of financieel onvermogen (al dan niet door de economische crisis) in beginsel voor eigen rekening komt. Een beroep op overmacht wegens de economische crisis heeft dan ook weinig kans van slagen.
