Het is een veelvoorkomend fenomeen: de verkrijging van de eigendom van grond door verjaring.
Deze gang van zaken, vaak ook wel ‘landjepik’ genoemd, zorgt ervoor dat het onder bepaalde voorwaarden door tijdsverloop mogelijk is om de eigenaar te worden van andermans grond. Onlangs heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waardoor de oud-eigenaar kan vorderen dat de eigendom over de grond weer aan hem wordt overgedragen.
De kadastrale erfgrens en de feitelijke erfgrens
In de registers van het Kadaster kan men in Nederland nagaan waar precies de erfgrenzen tussen percelen lopen. Toch zijn die kadastrale erfgrenzen niet altijd gelijk aan de feitelijke erfgrenzen. Het Kadaster werkt die gegevens namelijk niet continu en zonder aanleiding bij. Dat gebeurt alleen als daar specifiek om gevraagd wordt. Het kan dus zijn dat een schutting niet precies op de kadastrale erfgrens staat, maar enkele tientallen centimeters (of misschien wel meer) daarnaast. Daarnaast komt het vaak voor dat braakliggende stukken gemeentegrond bij percelen van omwonenden worden getrokken.
Wat is er nodig voor het verkrijgen van eigendom door verjaring?
Voor verkrijging van de eigendom over grond door verjaring, is vereist dat er gedurende een periode van 20 jaar sprake is van ondubbelzinnig bezit van de grond. De verkrijger moet zich naar buiten toe gedragen alsof hij de eigenaar van de grond is en moet dit op zo’n manier doen dat de werkelijke eigenaar wordt gewaarschuwd dat er een inbreuk wordt gemaakt op zijn eigendomsrecht. Het bezit moet dus ondubbelzinnig zijn. Het is bijvoorbeeld niet voldoende dat een strookje grond slechts wordt betegeld, maar het kan wel voldoende zijn als een strook grond door een ondoordringbare schutting bij het perceel van de verkrijger wordt getrokken en niet meer kan worden betreden door de oorspronkelijke eigenaar of anderen.
Procedure verjaring
De partij die meent dat hij door verjaring de eigendom over grond heeft verkregen, kan een verklaring van recht vorderen in een procedure bij de rechtbank. De rechter gaat dan, kort gezegd, na of er sprake is van ondubbelzinnig bezit en of de verjaringstermijn is verstreken. Het feit dat de verkrijger wist dat de grond eigenlijk aan een ander in eigendom toebehoorde, staat niet aan de verjaring in de weg. Goede trouw is dus niet vereist. Als de rechter de verkrijger in het gelijk stelt, gaat de eigendom van de grond op hem over. De oud-eigenaar kan dan worden veroordeeld om mee te werken aan een wijziging van de situatie in het kadaster.
Arrest Hoge Raad over verjaring en eigendomsoverdracht
De Hoge Raad heeft onlangs bepaald dat de oud-eigenaar teruggave van de grond kan vorderen. Hoe dat zit? De oud-eigenaar kan, aldus de Hoge Raad, bij wijze van schadevergoeding vorderen dat de verkrijger de eigendom over de grond weer terug geeft. Volgens de Hoge Raad kan dit op grond van artikel 6:103 BW. In dat artikel staat dat de rechter kan bepalen dat schadevergoeding in natura plaatsvindt. Het moet dan wel zo zijn dat de verkrijger onrechtmatig jegens de oud-eigenaar heeft gehandeld: hij moest dus hebben geweten dat een ander de eigenaar was en de strook grond ondanks die wetenschap in bezit hebben genomen.
Advies verkrijging of verlies door verjaring
Door het arrest van de Hoge Raad zijn er weer mogelijkheden om de door verjaring verloren eigendom over grond, terug te krijgen. De vordering tot schadevergoeding in natura (en dus teruggave) is echter ook vatbaar voor verjaring. Die verjaringstermijn bedraagt vijf jaar.
Als u vragen heeft over het verkrijgen of verliezen van grond door verjaring, kunt u contact met mij opnemen.
