In de meeste huurovereenkomsten van kantoorruimte in de zin van artikel 7:230a BW staat dat de opzegging van een huurovereenkomst door middel van een deurwaardersexploot of per aangetekende brief dient plaats te vinden.
Voor middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW geldt zelfs dat deze wijze van opzegging in de wet is opgenomen. De vraag is hoe streng er in de rechtspraak met deze eis wordt omgesprongen. Na het lezen van deze blog zal u duidelijk zijn dat dit wisselt. Als u het zekere voor het onzekere wilt nemen en elk risico wilt uitsluiten, doet u er goed aan om de huur op te zeggen per deurwaardersexploot.
Formeel gezien dient de opzegging van een huurovereenkomst van kantoorruimte, als dit in de huurovereenkomst zo is bepaald, en van middenstandsbedrijfsruimte plaats te vinden bij aangetekende brief of per deurwaardersexploot. In de praktijk loopt het natuurlijk nogal eens anders. Niet alleen omdat er met het aangetekend verzenden van een brief, en zeker met een deurwaardersexploot, kosten gemoeid gaan, maar ook vanwege het gemak: een e-mail is immers zo verzonden. Dit wordt niet met nietigheid van de opzegging gesanctioneerd, maar het kan natuurlijk wel de nodige bewijsperikelen opleveren in een eventuele procedure.
Indien partijen van mening verschillen over de opzegging, kan het tot moeilijkheden leiden als de huurovereenkomst bijvoorbeeld telefonisch, per e-mail of per gewone post is opgezegd en de andere partij ontkent dat de opzegging hem heeft bereikt. Zodra een partij dat wel erkent, verandert dat de situatie nogal. Uit de rechtspraak blijkt in dat kader dan ook dat rechters niet altijd heel strikt aan de opzegging per aangetekende post dan wel per deurwaardersexploot vasthouden. Zo heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 2 december 2014 bepaald dat een per e-mail door de huurder van bedrijfsruimte verzonden opzegging geldig was.[1] De beheerder had de betreffende e-mail beantwoord, dus daaruit bleek al dat de e-mail de beheerder in ieder geval bereikt had.
Zelfs wanneer u de huurovereenkomst wel keurig per aangetekende post opzegt, loopt u nog een risico. Dit blijkt uit een recente uitspraak van (weer) het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch.[2] In deze zaak wilde de huurder, een keukenzaak, de huurovereenkomst met de verhuurder opzeggen. De huurder verzond een aangetekende brief aan de verhuurder, maar kreeg de brief enige tijd later retour daar deze niet door de verhuurder was afgehaald. De huurder verwees in de latere procedure naar een uitspraak van de Hoge Raad en gaf aan dat het feit dat de aangetekende brief niet was opgehaald, voor rekening en risico van de verhuurder kwam.[3] De kantonrechter was het daar in eerste aanleg ook mee eens, maar het hof bleek er anders over te denken. Volgens het hof was het aan de huurder om te bewijzen dat de opzegging ook in dit specifieke geval was aangekomen en kon er niet worden volstaan met een omschrijving van de handelswijze van de postbode. Het hof achtte niet bewezen dat de afhaalberichten in de brievenbus van de verhuurder terecht waren gekomen. De opzegging was, aldus het hof, niet rechtsgeldig.
Indien u er volledig zeker van wilt zijn dat er geen discussie ontstaat over de opzegging van de huurovereenkomst, doet u er goed aan om op te zeggen per deurwaardersexploot. U kunt er ook voor kiezen om, als de tijd niet dringt, eerst per aangetekende post op te zeggen en pas wanneer u geen schriftelijke bevestiging heeft ontvangen dat de opzegging correct is ontvangen alsnog per deurwaardersexploot op te zeggen. Let daarbij wel op de opzegtermijn.
