Home Actueel Vastgoed- en Bestuursrecht Gemeente Amsterdam sluit appartementen die werden gebruikt als hotel

Gemeente Amsterdam sluit appartementen die werden gebruikt als hotel

Vastgoed- en Bestuursrecht
30-03-18

Wie zijn woning verhuurt aan toeristen, moet er rekening mee houden dat de woning door de gemeente als hotel kan worden aangemerkt. Het gevolg hiervan is dat de brandweer in het kader van brandveiligheid strengere eisen aan het pand stelt. In een dergelijk geval in Amsterdam voldeed een pand niet aan deze brandveiligheidseisen, waarna de gemeente actief ingreep. En terecht, oordeelde de rechtbank.

Een echtpaar en hun bovenbuurvrouw bewonen twee appartementen op de Noordermarkt in Amsterdam, middenin het centrum. Als in oktober 2016 toezichthouders van de gemeente Amsterdam samen met medewerkers van de Brandweer Amsterdam-Amstelland een controle uitvoeren in de appartementen, constateren zij in de twee appartementen elf slaapplaatsen en treffen zij daar acht toeristen aan. Het blijkt dat de appartementen via een website worden aangeboden voor de verhuur aan toeristen.

Op grond hiervan concludeert de gemeente dat de bewoners geen hoofdverblijf hebben in de appartementen, waardoor deze geen woonfunctie, maar een logiesfunctie hebben in een logiesgebouw. Dit is in strijd met het Bouwbesluit 2012, de Woningwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het bestemmingsplan dat voor het perceel geldt. Verder voldoet het gebruik van de appartementen niet aan de voorwaarden voor toeristische verhuur en bestempelt de brandweer de appartementen als brandonveilig. Om deze redenen besluit de gemeente spoedeisende bestuursdwang toe te passen: de sloten van de appartementen worden vervangen en de gemeente gelast de bewoners het gebruik van de appartementen als logiesgebouw/hotel onmiddellijk te (laten) staken en gestaakt te houden.

De bewoners van de appartementen maken bezwaar tegen dit besluit. Volgens hen is geen sprake van een logiesfunctie van de appartementen, maar van een woonfunctie. Daartoe voeren zij aan dat zij ten tijde van belang in de Basisregistratie Personen op het adres aan de Noordermarkt stonden ingeschreven en dat zij hier ook daadwerkelijk hun hoofdverblijf hebben. Bovendien zijn de appartementen volgens bewoners niet meer dan 60 dagen per jaar verhuurd en telkens aan niet meer dan maximaal vier personen per keer.

De gemeente verklaart dit bezwaar echter ongegrond. Volgens de gemeente stonden de bewoners weliswaar in de Basisregistratie Personen geregistreerd als bewoners van de appartementen, maar de gemeente kreeg niet de indruk dat zij hier daadwerkelijk hun hoofdverblijf hadden. Zo troffen zij de bewoners niet aan bij de controle, maar wel acht toeristen. Deze toeristen moesten de sleutels ophalen bij een kantoor in de buurt en daar ook weer afgeven. Daarbij lieten de toeristen weten dat zij de hele woning ter beschikking hadden en dat de woning een onbewoonde indruk maakte. Zo waren in de keuken en badkamer geen spullen van de bewoners aanwezig. Verder zijn beoordelingen van de appartementen ook te vinden op de website TripAdvisor. Ook de brandweer merkte op basis van de inspectie de woning aan als hotel/logiesgebouw, dat niet aan de gestelde  brandveiligheidseisen voldeed. Daarom was het volgens de gemeente Amsterdam noodzakelijk om spoedeisende bestuursdwang in te stellen.

Tegen dit besluit stellen de bewoners vervolgens beroep in bij de rechtbank. De rechtbank verklaarde dit beroep echter ongegrond. Onder bepaalde voorwaarden – waaronder verhuur aan maximaal vier personen – is geen vergunning vereist bij verhuur van een woning aan toeristen. Maar uit de advertenties op de website blijkt dat beide appartementen tegelijk voor meer dan vier personen te huur werden aangeboden. Het argument van de echtgenoot dat hij slechts juridisch eigenaar was van de appartementen en daarom niet als overtreder kan worden aangemerkt, snijdt volgens de rechter geen hout. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State mag van een eigenaar van een pand dat hij verhuurt, worden verwacht dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik van het door hem verhuurde pand. Om niet als overtreder te worden aangemerkt, moet de eigenaar aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat het pand in strijd met wettelijke voorschriften werd gebruikt. Daar was in dit geval echter geen sprake van. Beide appartementen werden gezamenlijk – en met medeweten van de echtgenoot – aangeboden en verhuurd aan toeristen.

Meer weten over verhuurmogelijkheden van uw panden? Neem gerust contact met ons op!

Team Vastgoed
Nadine Rademaker

 

 

 

Deel dit artikel