Onlangs heeft de Hoge Raad een arrest gewezen die belangrijke gevolgen heeft voor de vastgoedmarkt. In de kern komt dit arrest erop neer dat de overheid meer openbaarheid van informatie en mededingingsruimte moeten bieden, indien zij voornemens is onroerend goed te verkopen. In het verleden bestond die plicht al bij aanbestedingsplichtige opdrachten of opdrachten met een grensoverschrijdend belang. Door het nieuwe arrest van de Hoge Raad is die plicht aanzienlijk verruimd. Partijen die geïnteresseerd zijn om vastgoed van de overheid te kopen, mogen na dit arrest er dus meer op vertrouwen dat zij een eerlijke kans krijgen om het vastgoed te verwerven.
De gemeente Montferland is eigenaar van een perceel grond in het dorpscentrum van Didam waarop zich onder andere het oude gemeentehuis bevindt. De gemeente is voornemens om het dorpscentrum en dus ook het oude gemeentehuis te herontwikkelen. Daartoe heeft de gemeente het plan genaamd ‘de samenleving verandert’ vastgesteld. Onderdeel van dat plan is om supermarkten die buiten het centrum zijn gevestigd, naar het dorpscentrum te verplaatsen.
Ten aanzien van de herontwikkeling van het gemeentehuis in het dorpscentrum hebben twee vastgoedontwikkelaars zich bij de gemeente gemeld. Een van deze ontwikkelaars wil een Albert Heijn supermarkt in het oude gemeentehuis exploiteren terwijl de andere ontwikkelaar daar een COOP supermarkt wil gaan exploiteren. De Albert Heijn-ontwikkelaar meent dat haar voorgenomen ontwikkeling goed in het plan van de gemeente past, aangezien zij een supermarkt van buiten het dorpscentrum wil laten verhuizen naar het oude gemeentehuis.
Tot het ongenoegen van de Albert Heijn-ontwikkelaar is de gemeente uiteindelijk met de COOP-ontwikkelaar onderhandelingen gestart omtrent de verkoop van het oude gemeentehuis. De Albert Heijn-ontwikkelaar heeft de gemeente vervolgens aangeschreven met het verzoek om de onderhandelingen te staken. De Albert Heijn-ontwikkelaar heeft daarbij aangegeven dat de gemeente geen openheid van zaken geeft ten aanzien van de verkoopprocedure en ten onrechte geen openbare biedprocedure is begonnen. De Albert Heijn-ontwikkelaar meent dat de gemeente een dergelijke procedure wel had moeten toepassen en verwijst daarbij naar een standaard uitspraak van de hoogste bestuursrechter uit 2016, op grond waarvan een overheid verplicht is om voldoende mededingingsruimte te creëren indien zij voornemens is een schaarse vergunning te verlenen. Zij meent dat deze uitspraak ook van toepassing is in (civiele) zaken waarbij de overheid onroerend goed verkoopt.
Nadat de gemeente geen gehoor heeft gegeven aan het schrijven van de Albert Heijn-ontwikkelaar, is zij een civiele procedure tegen de gemeente begonnen. Daarbij is de Albert Heijn-ontwikkelaar in eerste en tweede aanleg in het ongelijk gesteld. Bij de Hoge Raad heeft zij uiteindelijk toch gelijk gekregen. Het arrest van de Hoge Raad bevat daarbij meerdere rechtsoverwegingen die niet alleen van belang zijn voor de beoordeling van de zaak, maar ook voor de vastgoedpraktijk in het algemeen.
De Hoge Raad overweegt allereerst dat de overheid haar civielrechtelijke bevoegdheden (zoals de bevoegdheid om vastgoed te verkopen) niet mag uitoefenen in strijd met de geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot deze regels behoort ook het zogeheten gelijkheidsbeginsel op grond waarvan de overheid verplicht is om burgers en bedrijven zoveel mogelijk op gelijke wijze te behandelen. Uit dit gelijkheidsbeginsel vloeit volgens de Hoge Raad voort dat de overheid in het geval van een voorgenomen verkoop van onroerend goed ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mede te dingen naar dit onroerend goed. In dat geval zal de overheid criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Bij het opstellen van dergelijke criteria heeft de overheid een zekere beleidsvrijheid, waarbij echter geldt dat de criteria objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
De Hoge Raad vervolgt dat het gelijkheidsbeginsel ook meebrengt dat de overheid bij een voorgenomen verkoop van onroerend goed een ‘passende mate van openbaarheid’ dient te verzekeren om zo gelijke kansen te creëren voor (potentiële) gegadigden. De overheid dient daarbij openheid van zaken te geven over de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Deze informatie dient de overheid op een zodanige wijze bekend te maken dat alle (potentiële) gegadigden hiervan kennis kunnen nemen.
Tot slot benadrukt de Hoge Raad dat de overheid niet verplicht is om de bedoelde mededingingsruimte te bieden, indien op basis van objectieve factoren kan worden vastgesteld dat er slechts één gegadigde zal zijn.
Deze uitspraak brengt een belangrijke verandering voor de vastgoedpraktijk teweeg. Als de overheid vastgoed wil verkopen, zal zij alle partijen die hierin serieuze interesse hebben een eerlijke kans moeten geven om het vastgoed aan te kopen. Daarbij zal de overheid deze partijen duidelijk moeten informeren over het aankoopproces en de criteria op basis waarvan de uiteindelijke koper zal worden geselecteerd. Voorheen bestond deze plicht al in het kader van aanbesteding en grensoverschrijdende belangen, maar door dit arrest van de Hoge Raad is deze plicht dus aanzienlijk uitgebreid.
Köster Advocaten heeft een vastgoed- en bestuursrecht team en staat u graag bij in vastgoed zaken zoals de koop of verkoop van onroerend goed. Neem bij vragen gerust contact met ons op.
