In de praktijk komt het regelmatig voor, dat huurders zich na het sluiten van een huurovereenkomst geconfronteerd zien met noodzakelijke investeringen in het gehuurde om het gehuurde geschikt te maken om te gebruiken conform de contractuele bestemming. Je kunt hierbij denken aan technische installaties, CV-ketels alsook aan aanpassingen in verband met de brandveiligheid. Deze laatste voorzieningen zijn dikwijls van essentieel belang. Wanneer een bedrijf niet voldoet aan de brandveiligheidseisen, kan de gemeente het gebruik van het bedrijf verbieden totdat aan de eisen is voldaan.De kosten van dergelijke investeringen kunnen echter aardig in de papieren lopen. De discussie die dan dikwijls ontstaat betreft de vraag wie deze investeringen en voorzieningen dient te betalen: huurder of verhuurder?
De zaak
Ter illustratie van deze problematiek zal ik in dit artikel kort een procedure bespreken die in 2009 speelde tussen een huurder die in het gehuurde bedrijfspand een restaurant zou gaan exploiteren en diens verhuurder. In de huurovereenkomst was het gehuurde omschreven als ‘bedrijfsruimte. Als bestemming van het gehuurde kwamen partijen overeen, dat het gehuurde uitsluitend mocht worden gebruikt als restaurantbedrijf, met een verbod voor huurder om die bestemming zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder te wijzigen. Verder waren de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (ROZ, model 1994) van toepassing.
Na aanvang van de huurovereenkomst heeft huurder verhuurder aangeschreven omdat huurder van mening was dat aan het gehuurde de nodige tekortkomingen kleefden, waardoor het verkrijgen van een gebruiksvergunning werd bemoeilijkt. In de daarop volgende jaren hadden beide partijen de nodige kosten gemaakt ten behoeve van het gehuurde. Volgens huurder diende het merendeel van deze door huurder gemaakte kosten door verhuurder te worden vergoed. Dit betrof onder meer de kosten van een elektrische installatie; de kosten van een brandmeldings-, ontruimings-, en noodverlichtingsinstallatie; de kosten van een CV-ketel, alsmede de kosten van het brandvertragend afwerken van deuren. Verhuurder weigerde om deze kosten aan huurder te vergoeden, waarop huurder verhuurder in rechte heeft betrokken.
Volgens huurder mocht zij op grond van de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst verwachten dat het gehuurde in zodanige conditie verkeerde dat zij daarin het restaurantbedrijf zou kunnen uitoefenen. Deze bestemming kon echter niet worden verwezenlijkt zonder aanvullend in het gehuurde te investeren. De kantonrechter en het Gerechtshof Amsterdam stelden echter dat de bestemmingsbepaling, waarin bepaald was dat het gehuurde door huurder uitsluitend mocht worden gebruikt als restaurant, niet zonder meer zo ruim als door huurder gesteld kon worden uitgelegd. Uit deze bepaling volgde volgens de kantonrechter en het Hof niet automatisch dat verhuurder zich had verbonden tot verhuur van bedrijfsruimte, die zonder dat huurder kosten zou behoeven te maken geschikt was voor de exploitatie van een restaurantbedrijf. Er werd niet een restaurantbedrijf verhuurd, maar een bedrijfsruimte met de bestemming ‘restaurant’. De door huurder opgevoerde installaties en voorzieningen behoren niet noodzakelijkerwijs onderdeel uit te maken van een goed onderhouden bedrijfsruimte als waarop de huurovereenkomst zag. Daar kwam bij dat op grond van de Algemene bepalingen een verdeling gold voor de onderhouds- en herstelverplichtingen van partijen, welke bepaling door huurder aanvaard was. Het Gerechtshof en de kantonrechter waren dan ook van oordeel, dat van gebreken in de zin van de wet geen sprake was.
Conclusie
Net zoals bij koop, is ook bij verhuur het uitgangspunt dat de verhuurde zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden. Om dat vast te kunnen stellen, dient te worden nagegaan wat er is verhuurd en dus wat de verhuurder verplicht is op grond van de huurovereenkomst. Daarbij dient een onderscheid te worden gemaakt tussen de omschrijving van het gehuurde en de bestemming van het gehuurde. Daarnaast stelt het huurrecht nog een bijzonder vereiste aan het gehuurde, het gehuurde dient namelijk de eigenschappen te bezitten van “een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft”. Als duidelijk is wat verhuurd is, dient te worden vastgesteld of huurder mocht verwachten dat de ontbrekende voorzieningen in het gehuurde aanwezig zouden zijn, althans dat de kosten voor het aanbrengen van deze voorzieningen voor rekening van verhuurder dienen te komen. Wanneer komt vast te staan dat de verhuurder verantwoordelijk is en zorg dient te dragen voor de ontbrekende voorzieningen, dan is het op grond van de wet mogelijk dat hij van deze verplichting wordt ontslagen. Dat is het geval wanneer de kosten in de concrete omstandigheden onevenredig hoog zijn. Een dergelijke ontsnapping biedt de wet niet voor de huurder wanneer die zich geconfronteerd ziet met dergelijke – hoge- investeringen. Voor huurder en verhuurder is het dan ook van groot belang om bij het aangaan van de huurovereenkomst op dit punt duidelijkheid te creëren, zodat zij later niet geconfronteerd worden met onverwachte hoge uitgaven. Een huurder doet er goed aan op voorhand aan verhuurder duidelijk te maken wat zijn exacte gebruiksplannen van het gehuurde object zijn, als gevolg waarvan verhuurder mogelijk verplicht wordt geacht om huurder te waarschuwen voor het ontbreken van de voor dat gebruik essentiële voorzieningen.
