Wanneer een hypotheekhouder zijn verplichtingen uit de hypotheekovereenkomst niet nakomt dan kan de hypotheekhouder (vaak een bank) er voor kiezen om de onroerende zaak (bijvoorbeeld een woonhuis) te verkopen. Die verkoop dient dan in het openbaar te geschieden door een openbare (executie)veiling. Een dergelijke veiling brengt doorgaans een gedeelte op van hetgeen de woning werkelijk waard is.
Om te voorkomen dat de veiling daadwerkelijk doorgaat – en daardoor belangrijke waarde verloren gaat bij een veiling – kunnen de hypotheekgever en de hypotheekhouder (de woningeigenaar, maar ook de bank) een verzoek doen aan de rechter om te bepalen dat de woning onderhands (dus nog voorafgaand aan de veiling) te verkopen en daarmee de veiling niet meer door te laten gaan. Voorwaarde is wel dat bij dat verzoek een (ondertekende) overeenkomst overlegd moet worden. Onlangs werd nog eens duidelijk waar zo’n overeenkomst aan moet voldoen.
Wat was het geval?
De hypotheekgever overlegde een koopovereenkomst die door hem was ondertekend (in plaats van de bank) en waarbij de koper niet verplicht werd een bankgarantie te voldoen. Ook het ontbindingsrecht van de koop kwam niet aan de bank toe als hypotheekgever, maar aan de eigenaar. De rechtbank oordeelde verder:
“Kort en goed bestaat onvoldoende zekerheid dat op korte termijn de koopprijs beschikbaar komt voor degenen die recht hebben op de executieopbrengst. Los daarvan is van belang dat de verkoper op grond van art. 7:19 BW slechts instaat voor hem bekende lasten en beperkingen. In de koopovereenkomst die ter goedkeuring is voorgelegd zijn garanties en andere verplichtingen voor de verkoper opgenomen die er mogelijk toe leiden dat de koopovereenkomst niet dan wel niet op korte termijn kan worden afgewikkeld.
Het voorgaande leidt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat de voorgelegde koopovereenkomst niet kan worden goedgekeurd. In dit geval zal de prijs worden vastgesteld overeenkomstig de wettelijke hoofdregel, dus op de executieveiling.”
Kortom, wanneer men de wettelijke mogelijkheden strikt benut, kan een veilingverkoop door middel van een onderhandse verkoop worden voorkomen. Er moet dan uiteraard wel een belangstellende zijn die zich wil committeren voor een prijs die hoger is dat de getaxeerde executiewaarde.
Kunt u uw hypotheekverplichtingen niet meer nakomen en bent u met de bank in “gesprek” over de mogelijke oplossingen, bel dan gerust voor overleg, wij helpen u graag op weg.
