Energielabel woonruimte te laat verstrekt: wat betekent dit voor redelijke huurprijs?

De kantonrechter van de Rechtbank Den Haag stelt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de toetsing van de huurprijs van woonruimte die bij de ingangsdatum van de huurovereenkomst nog niet over een energielabel beschikt. Het is de vraag of dan moet worden uitgegaan van de energieprestatie die de woning in het bouwjaar geacht wordt te hebben gehad of dat wordt gekeken naar de feitelijke situatie en een later geregistreerd energielabel.

Toetsen huurprijs woonruimte

De huurder van woonruimte kan de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Bij een reguliere huurovereenkomst kan dit tot zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst. Is sprake van een tijdelijke huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte van maximaal twee jaar, dan kan de huurprijs tot zes maanden na het eindigen van de huurovereenkomst worden getoetst.

De Huurcommissie bepaalt de maximale redelijke huurprijs door middel van de puntentelling van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Verschillende aspecten van de woonruimte krijgen punten. Denk daarbij aan de grootte van de kamers, de energieprestatie, de privébuitenruimten, de aanwezigheid van verschillende sanitaire voorzieningen en de WOZ-waarde. Uiteindelijk komt de kwaliteit van de woonruimte tot uitdrukking in het puntentotaal. Dat puntentotaal bepaalt de maximale redelijke huurprijs. Als deze huurprijs onder de liberalisatiegrens (EUR 763,47, 145 punten) ligt, is sprake van sociale huur en geldt de maximale redelijke huurprijs volgens de puntentelling. Als de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, is sprake van vrije sector huur. In dat geval geldt de tussen partijen overeengekomen huurprijs en wordt deze huurprijs niet aangepast.

Rol energielabel in puntentelling

Zoals hiervoor al aan de orde kwam, speelt de energieprestatie van een woning een rol in de puntentelling. Een betere energieprestatie levert namelijk meer punten op. Dat is makkelijk als er bij aanvang van de huurovereenkomst een energielabel is. Maar wat nu als er, ondanks de verplichting daartoe, geen energielabel is geregistreerd voor aanvang van de huurovereenkomst? Mag het na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerde energielabel dan in de puntentelling van de woning worden meegenomen? De kantonrechter van de Rechtbank Den Haag stelt daarover vragen aan de Hoge Raad.

In de zaak die aan de kantonrechter werd voorgelegd werd een woning per 1 april 2020 voor EUR 875,- verhuurd. Bij aanvang van de huurovereenkomst was er nog geen energielabel. Pas enkele maanden na aanvang van de huurovereenkomst is een opname in het gehuurde gedaan. De woning kreeg energielabel C.

De huurder van de woonruimte heeft een verzoek tot toetsing van de huurprijs ingediend bij de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft de maximale redelijke huurprijs van de woning op EUR 614,13 bepaald. De Huurcommissie is daarbij uitgegaan van de energieprestatie die de woning geacht wordt te hebben gehad in het bouwjaar en is dus niet uitgegaan van de later vastgestelde energieprestatie. Bij de toetsing van de huurprijs is immers de ingangsdatum van de huurovereenkomst de peildatum en toen was geen energieprestatie geregistreerd, aldus de Huurcommissie.

De verhuurder is tegen de uitspraak van de Huurcommissie in verzet gegaan bij de kantonrechter. De verhuurder heeft aangevoerd dat de voorzieningen die tot label C hebben geleid bij aanvang van de huurovereenkomst al in de woning aanwezig waren. Volgens de verhuurder was het standpunt van de Huurcommissie daarom rigide en niet redelijk.

Rechtspraak over ontbreken energielabel bij aanvang huurovereenkomst

Het is dus de vraag of de Huurcommissie de energieprestatie van de woning had moeten waarderen conform de energieprestatie die is opgenomen en geregistreerd na de ingangsdatum van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. De vraag of een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat in de puntentelling mag worden betrokken, wordt de rechtspraak verschillend beantwoord. Zo somt de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag verschillende uitspraken op waarin een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat niet in de waardering werd betrokken. De kantonrechter somt echter ook uitspraken op waarin werd gekeken naar de feitelijke situatie en ook een na aanvang van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat in de woningwaardering werd betrokken.

Préjudiciële vragen Hoge Raad

Vanwege de onduidelijkheid heeft de huurder de kantonrechter verzocht vragen te stellen aan de Hoge Raad en de verhuurder heeft het belang daarvan onderkend. De kantonrechter legt daarom de volgende vragen voor aan de Hoge Raad:

1. Is het voor de waardering van de energieprestatie van het gehuurde op basis van het energielabel, in plaats van waardering op basis van het bouwjaar, van belang dat het energielabel uiterlijk bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder is overhandigd of beschikbaar is gesteld?
2. Geldt in geval van een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs dat de energieprestatie van het gehuurde gewaardeerd dient te worden aan de hand van het energielabel, ook als het energielabel pas is opgenomen én geregistreerd na de ingangsdatum van de huurovereenkomst?
3. Indien het antwoord op de tweede vraag nee is: Geldt voor het waarderen van de energieprestatie op basis van het energielabel dat de opname- en de registratiedatum beide gelegen moeten zijn uiterlijk op de ingangsdatum van de huurovereenkomst of is het voldoende dat de opnamedatum is gelegen uiterlijk op de ingangsdatum van de huurovereenkomst?
4. Indien het voldoende is dat de opnamedatum is gelegen uiterlijk op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, geldt voor waardering van de energieprestatie op basis van het energielabel een termijn waarbinnen het energielabel geregistreerd moet zijn, zo ja: hoe lang is die termijn?
5. Indien het antwoord op de tweede vraag ja is: Geldt een termijn na de ingangsdatum van de huurovereenkomst waarbinnen het energielabel uiterlijk moet zijn opgenomen en geregistreerd? Zo ja, hoe lang is deze termijn en geldt die termijn gerekend vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot de opnamedatum of tot de registratiedatum?
6. Geldt het antwoord op bovenstaande vragen onverkort voor procedures op grond van artikel 13 Uhw (verhoging van de huurprijs) respectievelijk artikel 14 Uhw (verlaging van de huurprijs)?

Conclusie

Het is nogal een schot voor open doel, maar verhuurders doen er goed aan ervoor te zorgen dat de energieprestatie van een woonruimte tijdig wordt opgenomen en geregistreerd. Mocht dat om welke reden dan ook niet lukken, dan is het afwachten hoe de Hoge Raad hierover oordeelt. Aangezien met het verplicht stellen van het energielabel vooral verduurzaming van de woningvoorraad wordt nagestreefd, is het naar mijn mening onredelijk als een verhuurder wordt afgestraft als de betreffende voorzieningen wél aanwezig waren in de huurwoning bij aanvang van de huurovereenkomst, maar alleen de energieprestatie nog niet was opgenomen of geregistreerd. Het kan echter nog geruime tijd duren totdat de Hoge Raad zich over deze vragen buigt.

Claudia van Meurs-Janssens
Advocaat huurrecht bij Köster Advocaten

• 
  Claudia van Meurs-Janssens Advocaat Bekijk profiel