Zondag 15 maart 2020 was een dag die de geschiedenisboeken in gaat. Het kabinet kondigde die dag verstrekkende en noodzakelijke maatregelen aan om de verdere verspreiding van het Corona virus te remmen en te zorgen voor groepsimmuniteit.
Een situatie als deze hebben we niet eerder meegemaakt. Scholen en kinderopvang zijn gesloten. Hetzelfde geldt voor eet- en drinkgelegenheden. Restaurants en cafés hebben de deuren noodgedwongen gesloten, net als sportclubs en sexclubs. Het is mogelijk slechts een kwestie van tijd totdat ook winkels de deuren moeten sluiten, zoals al wel in sommige van onze buurlanden is gebeurd. De gevolgen zijn verstrekkend. Ondernemers mogen hun bedrijf niet langer in de gehuurde bedrijfsruimte uitoefenen. Dat roept de nodige vragen op. Wat betekent dit voor de in de meeste huurovereenkomsten opgenomen exploitatieverplichting? Heeft de gedwongen sluiting gevolgen voor de te betalen huur of kan de huurder aanspraak maken op een verlaging van de huurprijs? In dit artikel worden deze vragen zoveel mogelijk beantwoord. Ik gebruik bewust de woorden ‘’zoveel mogelijk’’, want een situatie als de onderhavige hebben we niet eerder meegemaakt en is nog niet uitgekristalliseerd in de rechtspraak.
De exploitatieplicht van de huurder
In de meeste huurovereenkomsten van bedrijfsruimte is een exploitatieplicht van de huurder opgenomen. Dat betekent dat de huurder de gehuurde bedrijfsruimte moet gebruiken. De verhuurder heeft daar belang bij. Leegstand betekent schade. Niet alleen door de risico’s op inbraak en kraak, maar ook doordat leegstand in bijvoorbeeld winkelcentra kan leiden tot lagere bezoekersaantallen. Leegstand zorgt voor een negatieve uitstraling. Dat geldt overigens ook voor de leegstand van kantoorruimte.
In bijzondere omstandigheden kan de exploitatieplicht uit de wet voortvloeien, maar dat is lang niet altijd het geval. Dat neemt niet weg dat de exploitatieplicht ook uit hoofde van de huurovereenkomst op de huurder kan rusten. Vrijwel alle verhuurders van bedrijfs- en kantoorruimte maken gebruik van de ROZ modellen van de Raad voor Onroerende Zaken. In de (meest recente) bij die ROZ modellen behorende Algemene Bepalingen (hierna: ‘’de Algemene Bepalingen’’) staat dat de huurder het gehuurde ‘’daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf’’ zal gebruiken. In de Algemene Bepalingen voor de huur van bedrijfsruimte (zoals winkelruimte en horeca) staat verder een bepaling over de openingstijden, waardoor huurders worden verplicht om de gehuurde bedrijfsruimte op bepaalde tijden geopend te houden. Er rust aldus een exploitatieverplichting op de huurder. Voldoet de huurder niet aan die verplichting, dan kan de verhuurder op basis van de Algemene Bepalingen aanspraak maken op betaling van een boete van EUR 250,- per dag voor elke kalenderdag dat de huurder – nadat de huurder behoorlijk in gebreke is gesteld – de exploitatieplicht niet naleeft.
Wat betekent het voorgaande als de huurder zijn onderneming noodgedwongen moet staken zoals nu is gebeurd vanwege het Corona virus? De verhuurder kan de huurder in dat geval bezwaarlijk aan de exploitatieplicht houden, de huurder kan een beroep doen op overmacht. De huurder kan er immers niets aan doen dat hij zijn verplichting niet kan naleven. Het ligt buiten zijn invloedssfeer. Een beroep door de verhuurder op het boetebeding zal niet slagen. Dat ligt mogelijk anders als de huurder op eigen initiatief heeft besloten om tot sluiting van zijn bedrijfsruimte over te gaan. Hoewel daar mogelijk goede gronden voor zijn, is er geen sprake van overmacht. Verdedigbaar is dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden die rechtvaardigen dat de overeenkomst wordt gewijzigd of zelfs geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden. Van onvoorziene omstandigheden is niet snel sprake, maar de omstandigheden zijn door het Corona virus zo uitzonderlijk dat hier toch sprake van kan zijn.
De betaling van de huur
Een andere vraag die veel verhuurders en huurders bezighoudt, betreft de betaling van de huur. Moet de huurder de huur (volledig) blijven betalen terwijl de gehuurde bedrijfsruimte niet wordt gebruikt?
De huurder kan aanspraak maken op vermindering van de huurprijs of schadevergoeding als er sprake is van een gebrek. Voor aanspraak op een vermindering van de huurprijs is niet vereist dat het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend, maar bij schadevergoeding is toerekening aan de verhuurder wel vereist.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak, of een andere omstandigheid, waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Een feitelijk stoornis door een derde is geen gebrek. Denk daarbij aan overlast door een ander. Voorbeelden van gebreken zijn een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten en onder omstandigheden het ontbreken van een vergunning die voor het gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte nodig is.
Er is geen sprake van een gebrek als de omstandigheid die het genot verhindert aan de huurder zelf toe te rekenen is. Bij sluiting van overheidswege is daar geen sprake van. Dat wil niet zeggen dat er in een dergelijk geval wel sprake is van een gebrek. De sluiting van overheidswege kan immers ook als een feitelijke stoornis door een derde worden uitgelegd. Als de huurder zelf, dus nog zonder dat een dergelijke maatregel door het kabinet is opgelegd, overgaat tot sluiting van de zaak is de situatie wel aan de huurder toe te rekenen en zal de stelling dat er sprake is van een gebrek niet standhouden. Stel nu dat de verhuurder de sluiting van de gehuurde bedrijfsruimte aan de huurder oplegt, zonder dat de overheid deze maatregel al heeft bevolen, dan kan wel sprake zijn van een gebrek. Het is echter de vraag wat de huurder daar aan heeft, aangezien in de veelvuldig gebruikte ROZ modellen een beroep op huurprijsvermindering is uitgesloten. Dat geldt ook voor de schadevergoeding. Aangezien de huurrelatie tussen de huurder en de verhuurder ook wordt beïnvloedt door de redelijkheid en billijkheid, valt daar mogelijk nog winst te behalen.
Conclusie
Wellicht dat de huurder en verhuurder elkaar in deze uitzonderlijke tijden tegemoet kunnen komen. Hoewel de huurder door de sluiting geen inkomen heeft, lopen de lasten van de verhuurder ook door. Iedereen heeft er belang bij dat zowel de onderneming van de huurder als die van de verhuurder deze crisis overleeft en te boven komt. Daar hebben we elkaar voor nodig. Zo kunnen de huurder en de verhuurder afspreken dat de huur tijdelijk gedeeltelijk wordt voldaan en de achterstand weer wordt ingehaald als de bedrijfsruimte weer is geopend. Ook kan gedacht worden aan een tijdelijke verlaging van de huurprijs. Naar mijn mening dienen de huurder en de verhuurder met elkaar in gesprek te blijven in deze uitzonderlijke omstandigheden. Wees open, transparant en heb begrip voor elkaars omstandigheden.
