Home News Corona FAQ Vastgoed- & Bestuursrecht

FAQ Vastgoed- & Bestuursrecht

Corona Vastgoed- en Bestuursrecht
06-04-20

Huurrecht

Mijn verhuurde restaurant of café is vanwege de getroffen overheidsmaatregelen gesloten? Moet de huurder de huur blijven betalen?

In beginsel moet de huurder de huur blijven betalen. Een vermindering van de huurprijs is mogelijk als er sprake is van een gebrek. Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten.

Het is de vraag of de noodgedwongen sluiting van het gehuurde een gebrek oplevert. Deze maatregel kan ook worden gezien als externe omstandigheden die onder het ondernemersrisico valt. Bovendien zijn de meeste huurovereenkomsten gesloten conform het veelgebruikte ROZ model en een huurprijsvermindering wegens een gebrek is in dat model uitgesloten.

De redelijkheid en de billijkheid kunnen echter meebrengen dat de huurder niet de volle huurprijs hoeft te blijven betalen gedurende de periode van sluiting van overheidswege. De huurder kan ook stellen dat er onvoorziene omstandigheden zijn die een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst – in de zin van een huurprijsverlaging – rechtvaardigen. Het is lastig te voorspellen of een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt.

Aangezien de situatie waar we ons nu in bevinden volledig nieuw is, is er geen vergelijkbare rechtspraak. Een volledige kwijtschelding van de huur zal niet snel aan de orde zijn, uw lasten als verhuurder lopen immers ook door. Er gaan echter van diverse kanten geluiden op dat het rechtvaardig zou zijn dat het nadeel door de huurder en de verhuurder samen wordt gedragen, hetgeen neerkomt op een huurprijsverlaging met 50%.

Toch doet de huurder er niet verstandig aan om de huur op eigen initiatief te verlagen. De huurder loopt daar een risico mee, denk aan een mogelijke ontbinding van de huurovereenkomst, het verbeuren van boetes en u kunt de wettelijke (handels)rente in rekening brengen. Hoewel het overigens maar zeer de vraag is in hoeverre dergelijke vorderingen in een procedure worden toegewezen. Het blijft het beste om met de huurder in overleg te treden over een regeling in deze uitzonderlijke tijden. U heeft er als verhuurder ook belang bij dat het bedrijf van de huurder ook na de Corona-crisis blijft voortbestaan en uw restaurant of café verhuurd blijft.

De huurder heeft de gehuurde winkelruimte zelf gesloten. Moet de huurder de huur blijven betalen?

Als de huurder de winkelruimte op eigen initiatief heeft gesloten, is er geen sprake van een gebrek. De huurder moet de huur in beginsel volledig blijven betalen. Ik zeg bewust ‘’in beginsel’’, want het is begrijpelijk dat de huurder ter bescherming van het personeel en het winkelend publiek overgaat tot sluiting. Bovendien zal de omzet ook bij het geopend houden van de winkel stagneren. Iedereen wordt immers geacht thuis te blijven, dus de winkelstraten zijn leeg. Daarom geldt ook hier, net als bij de huur van een restaurant of café, dat u er goed aan doet om met de huurder in overleg te treden en de huurder tegemoet te komen. Anders zal de huurder naar alle waarschijnlijkheid een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid of op onvoorziene omstandigheden.

De huurder heeft de gehuurde horecaruimte zelf gesloten. In de huurovereenkomst staat dat de huurder de winkel geopend dient te houden. Kan ik aanspraak maken op de in de huurovereenkomst opgenomen boetebepaling?

Nee. Het gehuurde restaurant of café is ingevolge overheidsmaatregelen gesloten, de huurder heeft daar geen invloed op. De huurder kan een beroep op overmacht doen. U kunt de huurder wel vragen om maatregelen te treffen om schade door bijvoorbeeld kraak te voorkomen.

De huurder heeft de gehuurde winkelruimte zelf gesloten. In de huurovereenkomst staat dat de huurder de winkel geopend dient te houden. Kan ik aanspraak maken op de in de huurovereenkomst opgenomen boetebepaling?

U kunt stellen dat de huurder een exploitatieverplichting heeft en dat de huurder een boete verbeurt, maar een heel sympathiek standpunt is dat niet. Bovendien geldt ook hier dat de huurder een beroep op overmacht kan doen. Hoewel de afgekondigde overheidsmaatregelen geen betrekking hebben op de winkelruimte, is het gezien de uitzonderlijke omstandigheden te begrijpen dat de huurder kiest voor een sluiting van de winkelruimte.

Welke voorstellen kan ik aan de huurder doen als tegemoetkoming?

U kunt de huur geheel of gedeeltelijk kwijtschelden. U kunt daar als voorwaarde aan verbinden dat de huurovereenkomst wordt verlengd, bijvoorbeeld met een gelijk aantal maanden als het aantal maanden waarin de huur geheel of gedeeltelijk worden kwijtgescholden. Let in dat geval wel op als er een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is gesloten voor twee jaar of korter. Als de huurovereenkomst door de verlenging langer duurt dan twee jaar, komt de huurovereenkomst automatisch in de termijn van 5+5 jaar terecht en zijn de beschermingsbepalingen van de huur van bedrijfsruimte van toepassing.

U kunt verder voorstellen om een deel van de huurbetaling op te schorten, met een terugbetalingsverplichting na afloop van de crisis. Een combinatie kan ook: een gedeeltelijke kwijtschelding en een gedeeltelijke opschorting. Verder kunt  u in 2020 afzien van het indexeren van de huur en de huurder toezeggen geen beroep te zullen doen op een boete en/of de wettelijke (handels)rente wegens de niet volledige en/of tijdige betaling van de huurder.

Bij andere vragen kunt u contact opnemen met onze huurrechtspecialist: Claudia van Meurs-Janssens.

Bestuursrecht / Ruimtelijke ordening

Ik heb een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning om te mogen bouwen (bouwvergunning). Kan de gemeente de behandeling van deze aanvraag aanhouden in verband met het Corona-virus?

Voor de behandeling van bouwaanvragen gelden wettelijke termijnen. Deze wettelijke termijnen blijven gelden. De uitbraak van het Corona-virus is geen reden om deze termijnen te verlengen.

Ik heb een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk (bouwvergunning) ontvangen. Moet ik daar binnen een bepaalde periode gebruik van maken? En, zo ja, kan die termijn als gevolg van de uitbraak van het Corona-virus worden verlengd?

In de Bouwverordening van de gemeente staat de termijn waarbinnen van een bouwvergunning gebruik moet worden gemaakt door middel van het starten van de bouw. Meestal is die bepaald op 26 weken (een half jaar). Als binnen die periode de bouw niet is gestart heeft de gemeente de (theoretische) mogelijkheid om een procedure te starten om de vergunning in te trekken. Van die mogelijkheid wordt normaal gesproken door een gemeente weinig gebruik gemaakt. Dat zal nu alleen nog maar minder het geval zijn. De bouwvergunning kan dus gerust even op de plank blijven liggen.

Als een gemeente toch aanstalten maakt om een vergunning in te trekken zal het voornemen daartoe eerst aan de vergunninghouder moeten worden toegestuurd. Daarop kan een zienswijze worden ingediend. Naar verwachting zal de gemeente geduld hebben als de geplande bouw later plaatsvindt als gevolg van het Corona-virus.

Tegen het verlenen van een bouwvergunning kan een bezwaarschrift worden ingediend. De termijn daarvoor is 6 weken. Kan die termijn worden verlengd?

De termijn van 6 weken voor het indienen van een bezwaarschrift is een wettelijke termijn. Deze termijn kan niet als gevolg van de uitbraak van het Corona-virus worden verlengd. Wel bestaat (nog steeds) de mogelijkheid om binnen de termijn van 6 weken een (zogenaamd) pro forma bezwaarschrift in te dienen. Het indienen van een aanvullend bezwaarschrift kan later plaatsvinden.

Bij andere vragen met betrekking tot ruimtelijke ordening, bestuursrecht en bouwrecht kunt u contact opnemen met Theo Roest.

Bouwrecht

Waar dien ik als aannemer en/of opdrachtgever aan te denken als er in deze turbulente periode een aannemingsovereenkomst moet worden gesloten?

Indien er nog een aannemingsovereenkomst moet worden overeengekomen kunnen partijen nog bepalingen opnemen waarin de eventuele gevolgen van de Corona crisis kunnen worden verdisconteerd.

Het verdient (onder meer) aanbeveling de volgende bepalingen – in de nog overeen te komen aannemingsovereenkomst – onder de loep te nemen: de bepaling terzake levertijd, bouwtermijn en omtrent de mogelijkheden tot aanpassing van de aanneemsom. De gevolgen van Covid-19 voor een specifiek werk kunnen immers meebrengen dat ten aanzien van die bouwtermijn en levertijd een bepaling op maat dient te worden opgenomen. We denken in dit kader graag met u mee.

Ook is het zinvol om alvast afspraken te maken met uw contractspartij over alternatieve leveranciers, indien blijkt dat de door partijen gekozen leverancier niet kunnen leveren door de beperkingen die nu aan de orde zijn als gevolg van de Corona-crisis.

Wat te doen bij vertraging van de bouw als gevolg van Covid-19?

Indien een gesprek partijen over de gerezen situatie als gevolg van Covid-19 niet verder brengt, dan kunnen zij een aantal (juridische) wegen bewandelen.

Ingeval de UAV 2012 van toepassing is verklaard en er sprake is van vertraging in de bouw als gevolg van Covid-19, dan komt het bepaalde in art. 8 UAV 2012 in beeld.

In lid 4 par. 8 UAV 2012 staat dat de termijn waarbinnen het werk moet worden opgeleverd, door de opdrachtgever kan worden verlengd, hetzij eigener beweging, hetzij op een daartoe strekkend verzoek van de aannemer. Als de aannemer vermoedt dat er vertraging zal ontstaan dient hij zo spoedig mogelijk een beroep op termijnverlenging te doen. Een verzoek van de aannemer om termijnverlenging zal slechts in overweging kunnen worden genomen, indien dit schriftelijk geschiedt en – behoudens ontheffing door de directie – ten minste veertien dagen voor het verstrijken van de termijn bij de directie is bezorgd (lid 5 par 8 UAV 2012).

De aannemer heeft recht op termijnverlenging indien door overmacht, door voor rekening van de opdrachtgever komende omstandigheden, of door het door of namens de opdrachtgever aanbrengen van bestekswijzigingen dan wel van wijzigingen in de uitvoering van het werk, niet van de aannemer kan worden gevergd dat het werk binnen de overeengekomen termijn wordt opgeleverd.

Indien de UAV 2012 niet van toepassing is verklaard, vallen partijen terug op de in de wet opgenomen regeling. In dat geval zal een beroep moeten worden gedaan op artikel 6:258 BW. Dat artikel bepaalt dat de rechter een overeenkomst kan wijzigen of geheel of gedeeltelijk kan ontbinden als op grond van onvoorziene omstandigheden een ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht.

We helpen aannemers of opdrachtgevers graag bij het bezien of op een van deze gronden een bouwtermijnverlenging tot de mogelijkheden behoort of moet worden geduld.

Vormt Covid-19 (Corona) onder omstandigheden een kostenverhogende omstandigheid voor de aannemer?

 Ja, daarvan kan – onder omstandigheden – sprake zijn, verwezen wordt naar het blog van Ines Blomsma: Covid-19 (Corona): een kostenverhogende omstandigheid?

Team Vastgoed- en Bestuursrecht
Ines Blomsma

Share this article