Al sinds 1986 huurt een huurder een pand waar een prostitutiebedrijf wordt gerund. Het pand bestaat uit een souterrain met daarboven nog vier etages.
Een deel van het pand wordt gebruikt voor raamprostitutie. Er zijn drie ramen met daaraan grenzende werkkamers. De rest van het pand bestaat uit woonruimte, waar eerst de huurder zelf heeft gewoond en waar later ook beheerders hebben gewoond die toezicht op het prostitutiebedrijf uitoefenden. Op enig moment heeft de verhuurder een voorstel tot huurprijsverhoging gedaan. De huurder heeft daar niet mee ingestemd en de verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd. Tussen partijen is vervolgens discussie ontstaan over de kwalificatie van de huurovereenkomst: is er sprake van woonruimte, bedrijfsruimte of overige ruimte? Of misschien een combinatie?
De kwalificatie van de huurovereenkomst: welke regels gelden bij de opzegging?
De kwalificatie van de huurovereenkomst kan om meerdere redenen van belang zijn. Bijvoorbeeld om te kunnen bepalen wat er mogelijk is met betrekking tot (de aanpassing van) de huurprijs. De kwalificatie van de huurovereenkomst is verder ook van belang als de huurder of de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen. Het verschilt namelijk per soort huurovereenkomst wanneer deze kan worden beëindigd, op welke wijze dat hoort te gebeuren en welke regels bij die beëindiging van de huurovereenkomst van toepassing zijn. Toen de huurder van het pand dus niet met de opzegging door de verhuurder instemde, diende de kantonrechter dus eerst na te gaan wat voor huurovereenkomst er was. De kantonrechter is daarvoor naar het verhuurde pand gaan kijken en heeft geoordeeld dat er sprake was van de huur van overige ruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
Kan de huurovereenkomst worden gesplitst?
De zaak is aan het hof voorgelegd. Het hof is op grond van een arrest van de Hoge Raad eerst nagegaan of de huurovereenkomst kon worden gesplitst in twee huurovereenkomsten: een huurovereenkomst voor woonruimte enerzijds en een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte of overige ruimte anderzijds. Volgens het hof was die splitsing niet mogelijk. Zo merkte het hof allereerst op dat de huurovereenkomst primair was gesloten met het doel om het raamprostitutiebedrijf te exploiteren, dit bleek uit de inhoud van de schriftelijke huurovereenkomst. Ook de feitelijke omstandigheden wezen daarop. Volgens het hof kon de bewoning van de woonruimte verder niet los worden gezien van de exploitatie van het prostitutiebedrijf. Het was niet voorstelbaar dat de woonruimte aan iemand zou worden verhuurd die niet het feitelijke beheer over het prostitutiebedrijf voerde. De woonruimte was immers alleen bereikbaar via het prostitutiebedrijf en er was geen aparte toegang. De voordeur die toegang gaf tot het pand en dus ook moest worden gebruikt om de woonruimte te kunnen betreden, deed tegelijk dienst als raam van één van de prostituees. Die prostituee diende dus plaats te maken om de huurder toegang te verlenen tot de woonruimte. Er was dus sprake van een afhankelijke woning die niet los van de bedrijfsruimte kon worden verhuurd.
Ambachtsbedrijf, hotel of toch overige ruimte?
De volgende vraag was de vraag of er sprake was van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of overige ruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is bijvoorbeeld een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een hotel of een ambachtsbedrijf. Hoewel de huurder had gesteld dat het prostitutiebedrijf een ambachtsbedrijf was, ging het hof daar niet in mee. Het begrip ‘ambacht’ moet worden beperkt tot die activiteiten die een (handmatige, niet-fabrieksmatige) productie of bewerking van zaken betreffen en daar was volgens het hof geen sprake van. Er was volgens het hof ook geen sprake van een hotel: dat kenmerkt zich door het verstrekken van onderdak terwijl juist dat aspect van ongeschikt belang is in het dienstenpakket dat in het prostitutiebedrijf wordt geboden.
Overige ruimte en dus ontruimingsbescherming, maar geen huurbescherming
Volgens het hof was er dus sprake van overige ruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Huurders van overige ruimte kunnen bij een opzegging van de huurovereenkomst een beroep doen op de ontruimingsbescherming, maar verder hebben zij minder huurbescherming dan huurders van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
Foto: Shutterstock
