Hoewel het door de Wet Doorstroming Huurmarkt mogelijk is geworden om tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte te sluiten, mag daar geen misbruik van worden gemaakt om huurbescherming te ontwijken. De verhuurder van een woonruimte kwam daar tijdens een kort geding procedure achter.
Tijdelijke huurovereenkomst met Wet Doorstroming Huurmarkt 2015
Op 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 in werking getreden. Deze wet heeft tot doel om (de naam van de wet verraadt het al) de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen. Er zou meer beweging in de huurmarkt mogelijk moeten zijn, waardoor ook sneller woningen vrij zouden komen voor nieuwe huurders. Dat is op meerdere manieren geprobeerd. Zo zijn de doelgroepen bij de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ verruimd, waardoor verhuurders nu ook doelgroepcontracten kunnen sluiten met jongeren, grote gezinnen en promovendi. Deze mogelijkheid bestond al voor de doelgroepen studenten, ouderen en gehandicapten. Verder is het mogelijk geworden om daadwerkelijk tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten. Deze huurovereenkomsten mogen voor zelfstandige woonruimte maximaal 2 jaar duren. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximumtermijn van 5 jaar.
Ontbreken huurbescherming
De wetgever heeft zoveel mogelijk geprobeerd te voorkomen dat er misbruik wordt gemaakt van de nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten door verhuurders. Zo is al wettelijk bepaald dat elke huurovereenkomst na de eerste tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt. De huurder heeft dan dus recht op huurbescherming en op bescherming van de huurprijs. Hoewel de wet nog vrij jong is, begint er ook langzaam rechtspraak over dit onderwerp te verschijnen. Zo is er in september 2017 een uitspraak gedaan over de wijze waarop het einde van de huurovereenkomst moet worden aangekondigd: dat mag ook per e-mail, maar dan moet die e-mail wel door de huurder zijn ontvangen.
Huurder sluit nieuwe tijdelijke huurovereenkomst met zittende huurder
Onlangs werd aan de Rechtbank Overijssel een zaak voorgelegd over de nieuwe wet. Het draaide in die zaak om een verhuurder die met de huurder van een woning een beëindigingsovereenkomst was overeengekomen. De huurovereenkomst die de huurder van de woning tot dan toe had, gold voor onbepaalde tijd. Direct aansluitend op het eindigen van de huurovereenkomst, werd meteen een nieuwe (tijdelijk) huurovereenkomst aangegaan met dezelfde huurder en voor dezelfde woning. De huurder had daardoor geen echte huurbescherming meer, de huurder was alleen zeker van de tijdelijke duur van die huurovereenkomst. Toen die tijdelijke huurovereenkomst vervolgens eindigde en de huurder weigerde te vertrekken, vorderde de verhuurder ontruiming van de woning in een kort geding procedure.
Bedoeling wet Doorstroming Huurmarkt 2015 omzeilen?
De rechter overwoog dat het de bedoeling van de nieuwe wet was om tijdelijke huurovereenkomsten zonder huurbescherming mogelijk te maken, maar dat het de vraag was hoe dit zich zou verhouden tot een eerdere huurovereenkomst tussen dezelfde partijen waarbij wél huurbescherming bestond. Volgens de rechter lijkt een dergelijke constructie niet de bedoeling van de wetgever te zijn geweest. Volgens de rechter doet het feit dat het eerste contract is afgesloten voor de wetswijziging en het tweede erna, niet af aan het feit dat de wetgever het kennelijk ongewenst heeft geacht dat tijdelijke opvolgende huurcontracten met betrekking tot dezelfde woning en tussen dezelfde partijen worden afgesloten, waardoor de bepalingen met betrekking tot huurbescherming buitenspel zouden kunnen worden gezet. De rechter besloot de huurder in het gelijk te stellen en wees de door de verhuurder gevorderde ontruiming af.
Vragen over tijdelijke huurovereenkomsten?
Meer weten over de (on)mogelijkheden van tijdelijke huurovereenkomsten? Neem contact met mij op.
